“3月19日見到媒體朋友們時(shí)所說的‘后悔’的問題，至少這半年實(shí)現(xiàn)了，因?yàn)楦覀円黄鹱�，我們交了一個(gè)比較好的半年答卷�！�8月份的半年業(yè)績(jī)會(huì)上，李長江如是說道。

李長江所指的“后悔”一事，指的是今年3月份碧桂園服務(wù)舉辦業(yè)績(jī)會(huì)當(dāng)天，公司股價(jià)下跌10.3%至12.00港元。彼時(shí)，李長江表示：“我也不明白今天股價(jià)為什么下跌，如果有看走眼的投資者，最后一定會(huì)后悔的�！�

走到中報(bào)會(huì)的時(shí)間點(diǎn)，李長江似乎可以松一口氣了。截至8月23日收盤，碧桂園服務(wù)股價(jià)報(bào)21港元，較開盤價(jià)19.36港元上漲9.3%，成交量2520.47萬股，成交額5.19億港元。

上漲背后的動(dòng)因，或許可以從半年報(bào)業(yè)績(jī)表現(xiàn)中看出一二。

面積上看，上半年，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積增加約3530萬平方米至2.17億平方米，同比增長58.48%；物業(yè)服務(wù)合同管理面積增加約7920萬平方米至5.84億平方米，同比增長51.35%；合約面積是收費(fèi)面積的2.7倍。

營運(yùn)數(shù)據(jù)上看，上半年，碧桂園服務(wù)收入為35.16億元，同比增幅約74.4%；毛利為13.78億元，同比增幅約75.3%；毛利率則增加0.2個(gè)百分點(diǎn)至約39.2%。

另外增幅較大的數(shù)據(jù)是利潤方面，上半年凈利潤較同期增長72.3%至約8.26億元，公司股東應(yīng)占利潤則較同期增長73.4%至約8.17元，剔除所得稅回?fù)芤蛩睾螅瑑身?xiàng)指標(biāo)均較去年同期上升超過90%。

據(jù)悉，盈利能力的增長主要由于物業(yè)管理在管面積的增加，以及社區(qū)增值服務(wù)與非業(yè)主增值服務(wù)收入的綜合上升。

其中，物業(yè)管理在管面積的增加除了常規(guī)來自母公司開發(fā)物業(yè)，還有第三方開發(fā)商物業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，上半年碧桂園服務(wù)來自第三方開發(fā)商的收入占比為23%，去年末則為11%，

截止到6月30日，通過品牌拓展和收并購得到的合同面積是1.14億平米，比去年同期增長92%；收費(fèi)管理面積超4000萬平米，同比增長199%。

收并購方面，年初還說著“追求門當(dāng)戶對(duì)、不會(huì)見人就愛”的碧桂園服務(wù)，上半年的動(dòng)作卻明顯增多，前7月，先后并購北京盛世剩余股權(quán)、上海聯(lián)源、佛山元海、港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)、嘉凱城5家物管公司。

值得關(guān)注的是，碧桂園服務(wù)以3.75億元代價(jià)收港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)全部股權(quán)，該物業(yè)公司前身為港聯(lián)物業(yè)，此前由合富輝煌持股85.5%，服務(wù)超過350座涵蓋中高端住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、公建、產(chǎn)業(yè)園等各類不動(dòng)產(chǎn)，屬于較為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)標(biāo)的。

對(duì)于該筆收購，李長江現(xiàn)場(chǎng)表示，港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)為主的公司，從目前公司投資內(nèi)容來看，需要一家有品牌、有追求、有量的商業(yè)物業(yè)公司，可以補(bǔ)齊短板。

此前在2019博鰲房地產(chǎn)論壇期間，李長江曾對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，目前公司已與港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)已在團(tuán)隊(duì)整合、方向調(diào)整快速對(duì)接。

“以后一定會(huì)在商業(yè)市場(chǎng)方面發(fā)力，占有一席之地�！崩铋L江稱，碧桂園物業(yè)此前一直在尋找優(yōu)質(zhì)的商業(yè)標(biāo)的，此次是“兩廂情愿”走到了一起，未來也會(huì)繼續(xù)尋找符合標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)的。

對(duì)商業(yè)標(biāo)的的收購引來現(xiàn)場(chǎng)追問，商業(yè)物業(yè)管理毛利比較好，很多物業(yè)同行也想往這方面走，那碧桂園服務(wù)未來是否會(huì)調(diào)整加大商業(yè)的業(yè)態(tài)比例？

對(duì)此，李長江介紹稱，目前公司業(yè)態(tài)比例方面大概是9：1，超過90%是住宅，10%是商業(yè)、寫字樓、工業(yè)園區(qū)、城市服務(wù)等，并強(qiáng)調(diào)這不是刻意追求的比例結(jié)果，是公司發(fā)展到現(xiàn)在自然形成的結(jié)果。

李長江續(xù)稱，雖然公司看重商業(yè)物業(yè)，但是千萬不要認(rèn)為住宅物業(yè)毛利就一定低，“反而在物業(yè)行業(yè)里面，從收并購、股權(quán)合作的角度，如果非要說價(jià)格的高低，住宅我們認(rèn)為比商業(yè)還好，原因是離客戶最近，有客戶的地方，就有更大的生意可做，可以講出很多故事，最后給以投資者很好的回報(bào)�！�

雖然加大收并購步伐且表示“特別是當(dāng)我們需要新的業(yè)態(tài)時(shí)候，只要符合我們要求，我們有能力都會(huì)（進(jìn)行收購）”，李長江仍強(qiáng)調(diào)，未來依然堅(jiān)持以品牌拓展為主、收并購為輔的公司拓展策略。

此前在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)，李長江也稱，今年底將是物業(yè)服務(wù)行業(yè)收并購的冷靜期，過去并購的那種瘋狂已經(jīng)消退，只有高質(zhì)量增長、符合自身模式的并購才可能存在。

然而，不管側(cè)重哪種拓展方式，既然選擇規(guī)模擴(kuò)張與加速，就要承受相應(yīng)的代價(jià)。

據(jù)了解，為進(jìn)一步增加獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商的項(xiàng)目數(shù)量，碧桂園服務(wù)去年建立了一支市場(chǎng)拓展團(tuán)隊(duì)，該團(tuán)隊(duì)去年在合約拓展上貢獻(xiàn)5000萬平方米面積，收并購貢獻(xiàn)近2000萬面積。

但這也直接導(dǎo)致了銷售及營銷開支增加，2018年年報(bào)顯示，碧桂園服務(wù)銷售及營銷開支約2660萬元，同比增長183.0%；行政開支則約為7.59億元，同比增長66.9%。

今年上半年，這兩項(xiàng)指標(biāo)仍有一定的同比上漲，銷售及營銷開支約2012.7萬元，同比增長128.4%；行政開支約為4.65億元，同比增長58.16%，不過行政開支率較去年同期下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至13.2%。

早在年初的時(shí)候，首席財(cái)務(wù)官黃鵬就回應(yīng)過銷管費(fèi)用一事，稱“這（拓展成果）值得銷售、營銷費(fèi)用的增加”。如今看來，對(duì)于身處外拓需求期的碧桂園服務(wù)來說，這種銷管成本的增長趨勢(shì)應(yīng)該會(huì)維持一段時(shí)間。

就在前一天母公司碧桂園業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層與現(xiàn)場(chǎng)媒體就一二線還是三四線布局進(jìn)行了一番討論；而在碧桂園服務(wù)業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，這個(gè)話題同樣被挑起。

“今年行情使大家對(duì)三四線比較保守，會(huì)不會(huì)影響到你們?nèi)ナ召徱恍┠繕?biāo)，以及從母公司拿過來一些面積的考量？”“如果三四線城市放慢比較多，而一二線城市加價(jià)能力比較強(qiáng)，會(huì)不會(huì)影響對(duì)你們的物業(yè)管理需求？”……

與母公司步調(diào)一致的是，李長江也強(qiáng)調(diào)碧桂園服務(wù)項(xiàng)目是全域覆蓋，無論是一二三四五線，甚至縣城都全域覆蓋。不同的是，從物業(yè)角度出發(fā)，市場(chǎng)變化時(shí)物業(yè)公司可以通過服務(wù)去輔助消化不利影響。

“在這個(gè)時(shí)候，如果市場(chǎng)發(fā)生收緊，任何一個(gè)開發(fā)商更需要優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)去通過服務(wù)增強(qiáng)業(yè)主客戶購買他房產(chǎn)的信心，這對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)而言反而存在著機(jī)會(huì)�！�

李長江一如既往地自信：“碧桂園服務(wù)是三四五線物業(yè)服務(wù)的專家，我們最懂這些區(qū)域的業(yè)主需要什么樣的服務(wù)，這一點(diǎn)我毫不客氣地說�！�

業(yè)績(jī)會(huì)漸近尾聲，李長江又調(diào)侃起了“后悔”的話題，“請(qǐng)投資者繼續(xù)跟我們一起往前走，一直走到底！”

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。