“3月19日見到媒體朋友們時所說的‘后悔’的問題，至少這半年實現了，因為跟我們一起走，我們交了一個比較好的半年答卷�！�8月份的半年業(yè)績會上，李長江如是說道。
李長江所指的“后悔”一事，指的是今年3月份碧桂園服務舉辦業(yè)績會當天，公司股價下跌10.3%至12.00港元。彼時，李長江表示：“我也不明白今天股價為什么下跌，如果有看走眼的投資者，最后一定會后悔的。”
走到中報會的時間點，李長江似乎可以松一口氣了。截至8月23日收盤，碧桂園服務股價報21港元，較開盤價19.36港元上漲9.3%，成交量2520.47萬股，成交額5.19億港元。
上漲背后的動因，或許可以從半年報業(yè)績表現中看出一二。
面積上看，上半年，物業(yè)服務收費管理面積增加約3530萬平方米至2.17億平方米，同比增長58.48%；物業(yè)服務合同管理面積增加約7920萬平方米至5.84億平方米，同比增長51.35%；合約面積是收費面積的2.7倍。
營運數據上看，上半年，碧桂園服務收入為35.16億元，同比增幅約74.4%；毛利為13.78億元，同比增幅約75.3%；毛利率則增加0.2個百分點至約39.2%。
另外增幅較大的數據是利潤方面，上半年凈利潤較同期增長72.3%至約8.26億元，公司股東應占利潤則較同期增長73.4%至約8.17元，剔除所得稅回撥因素后，兩項指標均較去年同期上升超過90%。
據悉，盈利能力的增長主要由于物業(yè)管理在管面積的增加，以及社區(qū)增值服務與非業(yè)主增值服務收入的綜合上升。
其中，物業(yè)管理在管面積的增加除了常規(guī)來自母公司開發(fā)物業(yè)，還有第三方開發(fā)商物業(yè)。數據顯示，上半年碧桂園服務來自第三方開發(fā)商的收入占比為23%，去年末則為11%，
截止到6月30日，通過品牌拓展和收并購得到的合同面積是1.14億平米，比去年同期增長92%；收費管理面積超4000萬平米，同比增長199%。
收并購方面，年初還說著“追求門當戶對、不會見人就愛”的碧桂園服務，上半年的動作卻明顯增多，前7月，先后并購北京盛世剩余股權、上海聯源、佛山元海、港聯不動產、嘉凱城5家物管公司。
值得關注的是，碧桂園服務以3.75億元代價收港聯不動產全部股權，該物業(yè)公司前身為港聯物業(yè)，此前由合富輝煌持股85.5%，服務超過350座涵蓋中高端住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、公建、產業(yè)園等各類不動產，屬于較為優(yōu)質的物業(yè)標的。
對于該筆收購，李長江現場表示，港聯不動產是以商業(yè)物業(yè)為主的公司，從目前公司投資內容來看，需要一家有品牌、有追求、有量的商業(yè)物業(yè)公司，可以補齊短板。
此前在2019博鰲房地產論壇期間，李長江曾對觀點地產新媒體透露，目前公司已與港聯不動產已在團隊整合、方向調整快速對接。
“以后一定會在商業(yè)市場方面發(fā)力，占有一席之地�！崩铋L江稱，碧桂園物業(yè)此前一直在尋找優(yōu)質的商業(yè)標的，此次是“兩廂情愿”走到了一起，未來也會繼續(xù)尋找符合標準的標的。
對商業(yè)標的的收購引來現場追問，商業(yè)物業(yè)管理毛利比較好，很多物業(yè)同行也想往這方面走，那碧桂園服務未來是否會調整加大商業(yè)的業(yè)態(tài)比例？
對此，李長江介紹稱，目前公司業(yè)態(tài)比例方面大概是9：1，超過90%是住宅，10%是商業(yè)、寫字樓、工業(yè)園區(qū)、城市服務等，并強調這不是刻意追求的比例結果，是公司發(fā)展到現在自然形成的結果。
李長江續(xù)稱，雖然公司看重商業(yè)物業(yè)，但是千萬不要認為住宅物業(yè)毛利就一定低，“反而在物業(yè)行業(yè)里面，從收并購、股權合作的角度，如果非要說價格的高低，住宅我們認為比商業(yè)還好，原因是離客戶最近，有客戶的地方，就有更大的生意可做，可以講出很多故事，最后給以投資者很好的回報。”
雖然加大收并購步伐且表示“特別是當我們需要新的業(yè)態(tài)時候，只要符合我們要求，我們有能力都會（進行收購）”，李長江仍強調，未來依然堅持以品牌拓展為主、收并購為輔的公司拓展策略。
此前在接受觀點地產新媒體采訪時，李長江也稱，今年底將是物業(yè)服務行業(yè)收并購的冷靜期，過去并購的那種瘋狂已經消退，只有高質量增長、符合自身模式的并購才可能存在。
然而，不管側重哪種拓展方式，既然選擇規(guī)模擴張與加速，就要承受相應的代價。
據了解，為進一步增加獨立第三方物業(yè)開發(fā)商的項目數量，碧桂園服務去年建立了一支市場拓展團隊，該團隊去年在合約拓展上貢獻5000萬平方米面積，收并購貢獻近2000萬面積。
但這也直接導致了銷售及營銷開支增加，2018年年報顯示，碧桂園服務銷售及營銷開支約2660萬元，同比增長183.0%；行政開支則約為7.59億元，同比增長66.9%。
今年上半年，這兩項指標仍有一定的同比上漲，銷售及營銷開支約2012.7萬元，同比增長128.4%；行政開支約為4.65億元，同比增長58.16%，不過行政開支率較去年同期下降1.4個百分點至13.2%。
早在年初的時候，首席財務官黃鵬就回應過銷管費用一事，稱“這（拓展成果）值得銷售、營銷費用的增加”。如今看來，對于身處外拓需求期的碧桂園服務來說，這種銷管成本的增長趨勢應該會維持一段時間。
就在前一天母公司碧桂園業(yè)績會上，管理層與現場媒體就一二線還是三四線布局進行了一番討論；而在碧桂園服務業(yè)績會現場，這個話題同樣被挑起。
“今年行情使大家對三四線比較保守，會不會影響到你們去收購一些目標，以及從母公司拿過來一些面積的考量？”“如果三四線城市放慢比較多，而一二線城市加價能力比較強，會不會影響對你們的物業(yè)管理需求？”……
與母公司步調一致的是，李長江也強調碧桂園服務項目是全域覆蓋，無論是一二三四五線，甚至縣城都全域覆蓋。不同的是，從物業(yè)角度出發(fā)，市場變化時物業(yè)公司可以通過服務去輔助消化不利影響。
“在這個時候，如果市場發(fā)生收緊，任何一個開發(fā)商更需要優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)去通過服務增強業(yè)主客戶購買他房產的信心，這對于優(yōu)質物業(yè)企業(yè)而言反而存在著機會�！�
李長江一如既往地自信：“碧桂園服務是三四五線物業(yè)服務的專家，我們最懂這些區(qū)域的業(yè)主需要什么樣的服務，這一點我毫不客氣地說�！�
業(yè)績會漸近尾聲，李長江又調侃起了“后悔”的話題，“請投資者繼續(xù)跟我們一起往前走，一直走到底！”
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