從廣州市中心驅(qū)車前往惠州，不到兩小時(shí)，便到達(dá)惠城區(qū)瀝林鎮(zhèn)英光村。沿著路邊顯眼的廣告牌再往里開(kāi)，終于到達(dá)目的地。

與幾年前的光景不同，原先腳下這一片是農(nóng)田與魚(yú)塘的地方，如今已筑起了一座現(xiàn)代小鎮(zhèn)的雛形。

深莞惠“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈”，坐擁濕地湖畔與花海美景，總規(guī)劃面積8平方公里，集聚創(chuàng)新科技企業(yè)，打造物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地……這里是碧桂園首個(gè)落地的科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目——潼湖科技小鎮(zhèn)。

2016年，碧桂園實(shí)現(xiàn)“尖叫目標(biāo)”，也是在同一年，在規(guī)模之外思考起了轉(zhuǎn)型，宣布成立產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部，并啟動(dòng)“科技小鎮(zhèn)”計(jì)劃。

惠州潼湖科技小鎮(zhèn)是碧桂園拿給市場(chǎng)檢驗(yàn)的首個(gè)作品，從2017年拿地到如今籌備二期開(kāi)園，向俊波和他的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)在這駐扎了兩年。

“因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目體量、規(guī)模和重要性，一定需要有團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期扎根在這里，這個(gè)不能做虛的�！北坦饒@助理總裁兼產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波說(shuō)道。

見(jiàn)面當(dāng)天，向俊波一如往常，行程忙碌，早上才剛和一家龍頭企業(yè)商討二期入駐的相關(guān)事宜，預(yù)計(jì)能帶來(lái)3000-5000人的規(guī)模；與我們會(huì)面前，他還在不斷地開(kāi)會(huì)、簽文件。

回首過(guò)往，作為碧桂園產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的見(jiàn)證者與科技小鎮(zhèn)的操盤手，向俊波向我們道出了他的心聲：“這三年盡管走得比較艱難，但我們持續(xù)不停地在往前走�！�

小鎮(zhèn)故事

碧桂園做小鎮(zhèn)源于三年前的一個(gè)計(jì)劃。

2016年8月，楊國(guó)強(qiáng)、莫斌帶著新成立的產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部亮相，隨后發(fā)布了一個(gè)“科技小鎮(zhèn)”計(jì)劃。在這個(gè)計(jì)劃里，碧桂園將在一線城市周邊和強(qiáng)二線城市至多80公里的區(qū)域，最好不超過(guò)60公里，建造名為“科技小鎮(zhèn)”的衛(wèi)星城，占地2至5平方公里，5年計(jì)劃投資1000億元。

這樣的想法源于城鎮(zhèn)化中的機(jī)會(huì)，源于多元化、轉(zhuǎn)型的需要，更是源于對(duì)產(chǎn)業(yè)、科技的看好。

“2016年我們開(kāi)始做產(chǎn)城的時(shí)候，是因?yàn)榭吹秸麄€(gè)國(guó)家的發(fā)展是朝著技術(shù)和產(chǎn)業(yè)更加豐富、更先進(jìn)的發(fā)展道路上前進(jìn)�！毕蚩〔ㄕf(shuō)道。

產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，前提之一是需要有個(gè)衛(wèi)星城可以承載。彼時(shí)楊國(guó)強(qiáng)說(shuō)，深圳的成功是因?yàn)榭萍�，但房子太貴了；碧桂園想在深圳旁邊建一個(gè)科技的城，廣東目前還沒(méi)有一家企業(yè)能完整地將這件事做好。

秉持著承接深圳等一線城市產(chǎn)業(yè)的外溢需求，碧桂園開(kāi)始了自己的“造城”計(jì)劃。

如今來(lái)看，向俊波肯定了碧桂園邁出的這一步：“三年后看，當(dāng)時(shí)我們的判斷比較準(zhǔn)，這三年來(lái)，國(guó)家技術(shù)包括這些技術(shù)企業(yè)經(jīng)歷了非常寶貴的成長(zhǎng)，取得了非常大的進(jìn)步�！�

惠州潼湖科技小鎮(zhèn)，便是碧桂園首個(gè)落地的“試驗(yàn)品”。

2017年5月，碧桂園在惠州惠城區(qū)瀝林鎮(zhèn)英光村拿下約31萬(wàn)平方米的兩宗土地，作為小鎮(zhèn)的首期土地；2018年9月，潼湖科技小鎮(zhèn)第一期正式開(kāi)園，意在打造世界級(jí)的物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地。

據(jù)了解，目前園區(qū)還有部分企業(yè)在裝修和設(shè)計(jì)階段；到今年年底，園區(qū)將有總共近30家企業(yè)入駐，入園人數(shù)大概在1000人左右。

在向俊波看來(lái)，未來(lái)園區(qū)還孕育著更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

“這只是個(gè)開(kāi)始，預(yù)計(jì)在未來(lái)兩三年，隨著二期的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，會(huì)聚集上萬(wàn)的從業(yè)人員以及一大批具有成長(zhǎng)潛力的企業(yè)在這里蓬勃發(fā)展，我們非常有信心�！�

至于二期的建設(shè)情況，向俊波透露，目前規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)基本完成，正在和政府做前期土地供應(yīng)的準(zhǔn)備工作，“希望在今年下半年開(kāi)工建設(shè)，9-10月份吧，這樣在明年下半年的時(shí)候第二期產(chǎn)業(yè)入駐就會(huì)完成。”

向俊波希望，隨著一期、二期規(guī)模的擴(kuò)大，惠州潼湖科技小鎮(zhèn)會(huì)形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)豐富、越來(lái)越熱鬧的地方，對(duì)未來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮作用的一個(gè)地方。

對(duì)于這樣的發(fā)展速度，向俊波有些感慨：“進(jìn)展確實(shí)還算比較快，我們第一期的建設(shè)從動(dòng)工到園區(qū)的投入運(yùn)營(yíng)只用了16個(gè)月的時(shí)間，包括星級(jí)酒店這些配套功能，這個(gè)速度并不慢。”

同時(shí)，建設(shè)只是為這個(gè)科技小鎮(zhèn)提供了鋼筋混凝土的基礎(chǔ)，要把它的血肉和靈魂豐富起來(lái)，需要碧桂園和入園企業(yè)一起營(yíng)造產(chǎn)業(yè)氛圍�！斑@個(gè)還需要時(shí)間，我判斷，從我們開(kāi)園開(kāi)始，用三年左右的時(shí)間才能形成濃厚的產(chǎn)業(yè)園區(qū)氛圍�！�

產(chǎn)城不易

從2016年8月至今，碧桂園踏入產(chǎn)城融合這條路已將近三年。

回首這一路，向俊波還是一如既往地堅(jiān)持他的觀點(diǎn)：“做產(chǎn)業(yè)品牌的建設(shè)，不是很多企業(yè)能夠做的，甚至絕大部分企業(yè)都做不了這件事�！�

“這種項(xiàng)目適合比較有實(shí)力的企業(yè)來(lái)做，要不然就成為了一場(chǎng)圈地的運(yùn)動(dòng)，適得其反�！毕蚩〔ㄕf(shuō)道。

在他看來(lái)，相比其他開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，碧桂園在產(chǎn)業(yè)方面所擁有的優(yōu)勢(shì)，正是在產(chǎn)業(yè)整合能力、資金實(shí)力、人才和團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)方面。其中，資金實(shí)力是極為重要的方面。

以潼湖科技小鎮(zhèn)為例，今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，潼湖科技小鎮(zhèn)還將處在投入期，“投入的資金是幾十億、上百億的凈投入數(shù)量級(jí)，一般企業(yè)確實(shí)不能夠承受這么長(zhǎng)周期和這么大的投資�！毕蚩〔ㄕf(shuō)道。

一直以來(lái)，地產(chǎn)商做產(chǎn)業(yè)總不免受到詬病，背后的主要原因便是地產(chǎn)商并未脫離傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，仍舊依靠住宅開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)收入和利潤(rùn)。

于碧桂園而言，早在小鎮(zhèn)計(jì)劃頒布之時(shí)，就為自己定下產(chǎn)業(yè)先行的目標(biāo)：不依靠地產(chǎn)盈利等。

然而，產(chǎn)城融合項(xiàng)目畢竟周期比較長(zhǎng)、對(duì)資金投入要求高，碧桂園怎么在漫長(zhǎng)的建設(shè)周期里平衡長(zhǎng)短資金，真正做到不依靠地產(chǎn)賺錢？

向俊波對(duì)此表示，科技小鎮(zhèn)的收入結(jié)構(gòu)是多元化的，除了可售物業(yè)的收入、租金的收入、園區(qū)營(yíng)運(yùn)收入外，碧桂園也在全力推進(jìn)融資手段。

融資手段具體包括資產(chǎn)證券化和產(chǎn)業(yè)基金，例如籌建了產(chǎn)業(yè)孵化基金，定向做科技小鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)的投資和孵化，“現(xiàn)在剛剛拿到批復(fù)，正在找第一批募投項(xiàng)目，我們希望它未來(lái)成為園區(qū)內(nèi)運(yùn)營(yíng)方面的增長(zhǎng)點(diǎn)�！毕蚩〔ㄍ嘎�。

資產(chǎn)證券化方面，向俊波則表示取決于小鎮(zhèn)項(xiàng)目租金收入的持續(xù)增長(zhǎng)、物業(yè)的完善，以及產(chǎn)業(yè)氛圍的營(yíng)造。更為重要的是，資產(chǎn)證券化對(duì)于項(xiàng)目的回報(bào)率有一定要求。

對(duì)此，向俊波表示，“我們希望利用三年左右的時(shí)間讓園區(qū)逐步成熟，成熟的重要標(biāo)志就是物業(yè)租金收入能夠基本覆蓋資金的成本，這是第一步要做的事情，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上去進(jìn)一步提高收益率�！�

依賴于自身的優(yōu)勢(shì)與實(shí)力，“新手”碧桂園這三年也收獲了一些成績(jī)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，除惠州潼湖科技小鎮(zhèn)外，目前碧桂園還在積極籌備落地其他產(chǎn)城項(xiàng)目，如思科（廣州）智慧城、深圳機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園、惠州南站新城、張江長(zhǎng)三角科技城等。

在向俊波眼里，經(jīng)過(guò)錘煉，碧桂園從“門外漢”成為了“門內(nèi)漢”。

“這三年下來(lái)，碧桂園進(jìn)入到比較專業(yè)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理主體的過(guò)程，在園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)水平，包括對(duì)于產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能力方面，都有比較大的進(jìn)步�！毕蚩〔ㄕf(shuō)道。

盡管已小有成就，向俊波也做好了長(zhǎng)期奮斗的準(zhǔn)備，“未來(lái)走的路還比較長(zhǎng)，從一個(gè)門外漢到一個(gè)門內(nèi)漢，再成為領(lǐng)軍的企業(yè)，應(yīng)該還會(huì)有一段時(shí)間。”

這樣的判斷，源于對(duì)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)難度性的感知。向俊波坦承道，產(chǎn)城業(yè)務(wù)最大的難處還是在于產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)，從企業(yè)簽協(xié)議到入駐，到入駐后能夠留下來(lái)，這個(gè)困難比他們想象的要大得多，受到的影響和因素要多得多。

“現(xiàn)在看來(lái)，我們還是想做一個(gè)成一個(gè)，真正把這些適合做產(chǎn)業(yè)的空間做出來(lái)�！�

對(duì)于接下來(lái)的路，碧桂園有更足的耐心，更長(zhǎng)的制度安排，更多的立足于真正做產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)碧桂園助理總裁兼產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很多企業(yè)都提到要轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)，像文旅小鎮(zhèn)、金融小鎮(zhèn)、健康小鎮(zhèn)，為什么碧桂園會(huì)選擇以科技、創(chuàng)新為切入點(diǎn)？

向俊波：當(dāng)時(shí)我們有更便捷、更順暢的轉(zhuǎn)型方式，比如說(shuō)做文旅，做教育，這也是進(jìn)入產(chǎn)業(yè)非常重要的方面，但是我們還是選擇做科技小鎮(zhèn)，這是非常艱辛的一條路，包括我們后面做機(jī)器人，選擇跨度相對(duì)比較大的道路，也是比較艱難的轉(zhuǎn)型道路。

這和楊主席對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的理解有很大的關(guān)系，因?yàn)樗X(jué)得技術(shù)變革、技術(shù)更新是促進(jìn)社會(huì)發(fā)展最有效的動(dòng)力，一切社會(huì)的發(fā)展最后歸根結(jié)底都是靠人和技術(shù)變革來(lái)實(shí)現(xiàn)的，越早、越直接介入技術(shù)的發(fā)展，對(duì)社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展就越有促進(jìn)作用。

我們從來(lái)沒(méi)有選擇便捷的或者容易的道路走，選擇走了一條比較艱苦的道路，我相信這在未來(lái)對(duì)于整個(gè)社會(huì)是更有利的方式。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：首先落地的是潼湖科技小鎮(zhèn)，為什么當(dāng)初會(huì)選擇惠州？或者說(shuō)您認(rèn)為惠州在大灣區(qū)中的角色是什么樣的？

向俊波：當(dāng)時(shí)選擇惠州是因?yàn)檫@里良好的區(qū)位條件，和小鎮(zhèn)所在地非常優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，以及當(dāng)?shù)卣拇罅χС钟蟹浅４蟮年P(guān)系。

這幾年隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，惠州的優(yōu)勢(shì)尤其是生態(tài)資源方面的優(yōu)勢(shì)，會(huì)隨著交通設(shè)施、區(qū)域交通的改善，進(jìn)一步發(fā)揮作用。我們選擇了一個(gè)非常適合做產(chǎn)業(yè)，尤其是做中高端產(chǎn)業(yè)的地方。

惠州市政府現(xiàn)在啟動(dòng)了兩個(gè)萬(wàn)億級(jí)的產(chǎn)業(yè)集群，其中一個(gè)是石化產(chǎn)業(yè)，在大亞灣地區(qū)，另外一個(gè)是電子產(chǎn)業(yè)，未來(lái)一定是在潼湖這邊，會(huì)形成高度聚集的電子片區(qū)。

這里和周邊村鎮(zhèn)、和東莞會(huì)形成非常緊密的產(chǎn)業(yè)協(xié)作聯(lián)系，一起共同建設(shè)大灣區(qū)，未來(lái)有可能成為中國(guó)硅谷，這里是充滿潛力和希望的地方。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在潼湖科技小鎮(zhèn)是工作重點(diǎn)，同期還有多少產(chǎn)業(yè)小城在開(kāi)拓？

向俊波：目前碧桂園產(chǎn)城融合項(xiàng)目除了這個(gè)之外，還有其他的項(xiàng)目也正在開(kāi)發(fā)推進(jìn)，我們?cè)谕七M(jìn)過(guò)程中也在逐漸學(xué)習(xí)更多的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)可能存在不完善的地方，還是會(huì)立足在更有條件做產(chǎn)業(yè)的地方做產(chǎn)城融合小鎮(zhèn)類的項(xiàng)目。

以前我們可能有更多的計(jì)劃，但是現(xiàn)在還是想做一個(gè)成一個(gè)，真正把這些適合做產(chǎn)業(yè)的空間做出來(lái)。

目前，我們更多的立足于真正做產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，但產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和很多東西有關(guān)系，和國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、和社會(huì)發(fā)展階段有關(guān)，包括外部環(huán)境對(duì)我們都有非常大的影響，它的復(fù)雜性和困難性超出了我們的預(yù)料。

我們現(xiàn)在想靜下心來(lái)研究產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，圍繞企業(yè)怎么進(jìn)來(lái)、進(jìn)來(lái)之后怎么留住、留下來(lái)以后怎么能夠取得更好的發(fā)展進(jìn)行思考，通過(guò)各個(gè)方面把我們的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)打得更加扎實(shí)，這才是我們產(chǎn)業(yè)和城市相結(jié)合項(xiàng)目能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)走下去的道路。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：相比以前提要開(kāi)多少個(gè)小鎮(zhèn)的目標(biāo)，現(xiàn)在碧桂園更傾向于把手上的幾個(gè)項(xiàng)目先做好？

向俊波：對(duì)，我們現(xiàn)在更立足于把已經(jīng)獲取的用地，正在建設(shè)的這些小鎮(zhèn)項(xiàng)目建設(shè)好，更重要的是要把產(chǎn)業(yè)做扎實(shí)，要運(yùn)營(yíng)好，這才是我們最關(guān)鍵的地方。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：怎么平衡長(zhǎng)短資金的需求，或者怎么做到不依靠地產(chǎn)賺錢？

向俊波：資金對(duì)于小鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)非常重要，而且我們長(zhǎng)線投入比較多，自持部分也比較多，這對(duì)于資金的需求和要求確實(shí)非常長(zhǎng)。

但是好在國(guó)家和地方政府對(duì)于這樣產(chǎn)業(yè)類型的項(xiàng)目有更加豐富的資金渠道和手段，比如說(shuō)我們的產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)很大程度上使用了國(guó)家政策性開(kāi)發(fā)貸，這是普通房地產(chǎn)商不具備的優(yōu)勢(shì)，它的周期很長(zhǎng)，利率比較低，非常適合做長(zhǎng)周期持有和長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展的項(xiàng)目，等產(chǎn)業(yè)進(jìn)來(lái)才退出。

另外，也有很多比較好的金融工具可以供我們選擇，比如說(shuō)資產(chǎn)證券化，產(chǎn)業(yè)基金的介入和投入也是一個(gè)渠道。這些對(duì)于產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是非常重要的，我們現(xiàn)在資金方面盡管凈投入比較大，但是整體還是比較健康的。

前期開(kāi)發(fā)的可售物業(yè)比例非常低，銷售物業(yè)在整個(gè)營(yíng)收中占的比例并不高。國(guó)家對(duì)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一系列的金融政策安排，利用好這些政策還是大有可為的。

前提是我們必須要把產(chǎn)業(yè)做踏實(shí)，把運(yùn)營(yíng)做好，讓我們的產(chǎn)業(yè)空間自己也能夠盈利，能夠?qū)崿F(xiàn)自我資金的平衡。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您從三年前就開(kāi)始進(jìn)入產(chǎn)城事業(yè)部、操盤潼湖項(xiàng)目，這三年您怎么看待碧桂園在產(chǎn)城業(yè)務(wù)上的成績(jī)，有哪些困難和成就？

向俊波：這三年下來(lái)，我們算是從門外漢進(jìn)入到比較專業(yè)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理主體的過(guò)程，我們園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)水平，包括對(duì)于產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能力，都有比較大的進(jìn)步。

今天看到的這些研發(fā)設(shè)施還只是其中的產(chǎn)品之一，下一步還會(huì)有數(shù)據(jù)中心的建設(shè)，還可能會(huì)有多層智能制造的模式，產(chǎn)品豐富性會(huì)大大提高。

園區(qū)的運(yùn)營(yíng)是從去年9月份開(kāi)始，我們的團(tuán)隊(duì)也是從那個(gè)時(shí)候搭建起來(lái)的，經(jīng)過(guò)了不到一年的時(shí)間，還在磨合過(guò)程中，要走的路還比較長(zhǎng)，但是基本上接近于專業(yè)的水平。

要從一個(gè)門外漢到一個(gè)門內(nèi)漢，再成為領(lǐng)軍的企業(yè)，應(yīng)該還會(huì)有一段時(shí)間。

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