隨著房地產(chǎn)行業(yè)增量放緩，企業(yè)面臨從粗放化開發(fā)轉(zhuǎn)向細(xì)分化運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。與之并存的另一項(xiàng)挑戰(zhàn)，則是在轉(zhuǎn)型過程中學(xué)會(huì)如何平衡開發(fā)業(yè)務(wù)與多元化業(yè)務(wù)的關(guān)系，以及學(xué)會(huì)預(yù)防和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)的商業(yè)市場(chǎng)時(shí)刻在考驗(yàn)企業(yè)的戰(zhàn)略能力，前瞻性戰(zhàn)略是穿越行業(yè)周期和抵御企業(yè)突發(fā)狀況的重要保障。對(duì)于房企而言，管理層需要一個(gè)智囊團(tuán)來(lái)為戰(zhàn)略決策提供判斷依據(jù)及參考建議。

過去幾年，包括恒大、萬(wàn)科、保利、旭輝、佳兆業(yè)等企業(yè)，均建立了自己的研究院。

和其它房企研究院類似，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司經(jīng)濟(jì)研究院涉及的工作內(nèi)容包括宏觀經(jīng)濟(jì)研究、市場(chǎng)及行業(yè)分析，并促進(jìn)集團(tuán)做出良好的戰(zhàn)略決策。

2018年，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收387億元，核心凈利潤(rùn)47億元，同比分別增長(zhǎng)7%、304%；公司全年合約銷售額700.6億元，同比增長(zhǎng)57%，創(chuàng)歷史新高。

佳兆業(yè)將利潤(rùn)、規(guī)模雙高增長(zhǎng)視作“聚能提速”戰(zhàn)略的成果之一，除此以外，該公司在大健康、大文旅、大消費(fèi)等領(lǐng)域還擁有多家上市公司平臺(tái)。

劉策是佳兆業(yè)集團(tuán)的首席增長(zhǎng)官、經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)，也是近幾年活躍在房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的資深專業(yè)人士。

劉策表示，目前整個(gè)行業(yè)進(jìn)入了白銀時(shí)代，兼之中美貿(mào)易、金融去杠桿、房企間分化加劇等影響，發(fā)展和增長(zhǎng)是應(yīng)對(duì)一切風(fēng)險(xiǎn)的“法寶”。

對(duì)此，佳兆業(yè)將重點(diǎn)追求穩(wěn)增長(zhǎng)，優(yōu)化調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加緊補(bǔ)短板。

談市場(chǎng)：最悲觀時(shí)期已過

對(duì)話從調(diào)控、拿地與融資等話題開始，劉策全程保持了作為研究院院長(zhǎng)的理性與辯證式風(fēng)格。

他對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，在2018年半年過后，佳兆業(yè)便預(yù)見性判斷，房地產(chǎn)最悲觀的時(shí)期已經(jīng)過去了。

佳兆業(yè)曾在年報(bào)里提及，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)了此前從嚴(yán)調(diào)控的基調(diào)，在“房住不炒”核心思想下，全國(guó)各地出臺(tái)調(diào)控政策與細(xì)則多達(dá)400余次。市場(chǎng)波動(dòng)令消費(fèi)者對(duì)后市預(yù)期及購(gòu)買意愿，于2018年下半年出現(xiàn)明顯冷卻。

“連某些龍頭企業(yè)都感到有壓力了！”劉策的感慨只是一閃而過，他提醒我們關(guān)注房地產(chǎn)成交總量的走勢(shì)：“去年整個(gè)行業(yè)無(wú)論是銷售額還是銷售面積，都實(shí)現(xiàn)了歷史最高值�！�

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)，去年全國(guó)商品房銷售面積17.17億平方米，同比增長(zhǎng)1.3%；銷售金額14.99萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.2%，增速較2017年低1.5個(gè)百分點(diǎn)。創(chuàng)下新高的同時(shí)，增速出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。

商場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)總是并存，劉策提及，佳兆業(yè)認(rèn)為房企可以在行業(yè)一片悲觀聲中加大土地投資，今年的實(shí)際情況也驗(yàn)證了這一判斷。

2019年上半年，土地市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，熱點(diǎn)一二線城市房企搶地意愿較為強(qiáng)烈。以杭州為例，上半年賣地突破1200億元，僅次于2018年同期水平。

劉策將這種現(xiàn)象解釋為宏觀金融環(huán)境條件比較好，房企補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，“一季度以來(lái)，很多開發(fā)商只能去搶地。而我們預(yù)判早，趕在市場(chǎng)低潮期拿了很多便宜的土地，不需要在市場(chǎng)過熱時(shí)搶地�！�

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，佳兆業(yè)去年下半年新增收購(gòu)16幅地塊，較上半年增加2幅；土地收購(gòu)總權(quán)益金額約104.06億元，應(yīng)占計(jì)容建筑面積約223.12萬(wàn)平方米，分別較上半年增長(zhǎng)94%、105%。

進(jìn)入2019年，佳兆業(yè)還在蘇州、清遠(yuǎn)、南京、東莞、廣州、佛山、上海等城市獲取土地，其中佛山是首次拿地，清遠(yuǎn)龍?zhí)伶?zhèn)項(xiàng)目則是以總價(jià)46.61億元從陽(yáng)光100手中購(gòu)得，后者建筑面積約118.33萬(wàn)平方米。

但這種拿地狀態(tài)存在一定的非可持續(xù)性風(fēng)險(xiǎn)，劉策指出，經(jīng)過上半年大幅補(bǔ)倉(cāng)后，下半年若政策調(diào)控收緊、房企資金面緊張，市場(chǎng)過熱的現(xiàn)象便不可能出現(xiàn)。

“我們認(rèn)為接下來(lái)仍會(huì)是比較平穩(wěn)的狀態(tài)，開發(fā)商大有可為。”

談發(fā)展：公司處于最好時(shí)期

“大有可為”是佳兆業(yè)基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的總體判斷，在戰(zhàn)略制定及執(zhí)行方面，企業(yè)管理層仍需保持清醒的頭腦。

劉策將當(dāng)下比喻為“新時(shí)期”，以表明與房地產(chǎn)與過去的發(fā)展邏輯產(chǎn)生了區(qū)別。他認(rèn)為房企在新時(shí)期要學(xué)會(huì)如何預(yù)防和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于佳兆業(yè)而言，則意味著發(fā)展重心的調(diào)整，他用“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、補(bǔ)短板”概括了公司接下來(lái)的策略。

“我們認(rèn)為發(fā)展和增長(zhǎng)是應(yīng)對(duì)一切風(fēng)險(xiǎn)的法寶，也是解決一切問題的關(guān)鍵�！�

和萬(wàn)科等房企類似，如今佳兆業(yè)也有意識(shí)“收斂聚焦”，回歸房地產(chǎn)開發(fā)主航道。實(shí)際上，2019年佳兆業(yè)提出“聚焦、深耕、協(xié)同”發(fā)展理念，即對(duì)全域內(nèi)投資進(jìn)行聚焦與深耕。

今年3月，劉策出席活動(dòng)時(shí)就旗幟鮮明地提出，房企最應(yīng)該做的事情是“專注地產(chǎn)主業(yè)”。

他對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體解釋稱，除了市場(chǎng)仍存在發(fā)展空間，聚焦主業(yè)還由于房地產(chǎn)集中度不斷提高，不實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)便會(huì)被其它同行甩開；同時(shí)，房企轉(zhuǎn)型并非一蹴而就，多元化需要主業(yè)規(guī)模支撐。

據(jù)佳兆業(yè)披露，2019年前6個(gè)月，該公司總合約銷售額約346.9億元，同比增長(zhǎng)37%；按照計(jì)劃，該公司今年銷售目標(biāo)為875億元，較去年增長(zhǎng)25%以上。

其次是調(diào)結(jié)構(gòu)，劉策介紹稱，佳兆業(yè)的調(diào)整包括優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)降低重資產(chǎn)及持有物業(yè)的比例，盡可能保持資產(chǎn)流動(dòng)性；佳兆業(yè)有地產(chǎn)板塊、城市更新板塊，也有其它多元板塊，接下來(lái)會(huì)控制城市更新、多元化業(yè)務(wù)的投資比重，爭(zhēng)取把優(yōu)先資金集中在能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的項(xiàng)目上。

上述調(diào)整方向?qū)颜讟I(yè)的改造無(wú)疑是巨大的，過去佳兆業(yè)被譽(yù)為“舊改之王”，至2018年底該公司仍有占地約3000萬(wàn)平方米舊改儲(chǔ)備項(xiàng)目未計(jì)入土儲(chǔ)。

但劉策不認(rèn)為這意味著佳兆業(yè)將摒棄城市更新，甚至強(qiáng)調(diào)它是公司的“糧倉(cāng)”。

他解釋稱，公司希望通過調(diào)整投資組合，既有現(xiàn)金流項(xiàng)目（招拍掛和收并購(gòu)），又有利潤(rùn)型項(xiàng)目（城市更新），實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)、利潤(rùn)提升、風(fēng)險(xiǎn)控制的目的。

“還有一塊是我們要補(bǔ)短板。”他表示，房企已不再純粹是資金競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在更多是拼能力，包括快周轉(zhuǎn)能力、產(chǎn)品能力、融資成本等。

“這些都是我們要重點(diǎn)提升的，希望能夠通過更強(qiáng)的開發(fā)能力，使我們?cè)谕荣Y金成本下有更多的效率優(yōu)勢(shì)�！�

多元化業(yè)務(wù)領(lǐng)域，佳兆業(yè)同樣希望通過主業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，來(lái)保障及拉動(dòng)文旅、商業(yè)、教育、大健康等細(xì)分板塊的發(fā)展。劉策透露，佳兆業(yè)也在布局不同賽道，但對(duì)多元化業(yè)務(wù)的投入，需控制在總資產(chǎn)的5%以內(nèi)。

上述一系列的應(yīng)對(duì)舉措，目的都是打造一家基業(yè)長(zhǎng)青的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是站在20周年的節(jié)點(diǎn)上，佳兆業(yè)更顯得躊躇滿志。

“2019年是佳兆業(yè)一個(gè)全新的起點(diǎn)。”劉策總結(jié)稱，公司在很多方面都處于歷史最好時(shí)期，因此接下來(lái)希望圍繞主業(yè)保持較快增長(zhǎng)，進(jìn)一步提升在行業(yè)的排名。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)佳兆業(yè)集團(tuán)首席增長(zhǎng)官、經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)劉策先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年兩會(huì)不再提“房住不炒”，您覺得政策環(huán)境還會(huì)有什么樣的變化？

劉策：政策看起來(lái)短期有所波動(dòng)，但是有一條主線是一以貫之的，都是為了維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。

目前調(diào)控的城市都是以火熱的城市為主，政策以敲打?yàn)橹�，今年上半年融資環(huán)境相對(duì)比較寬松，局部城市過熱會(huì)進(jìn)行打壓，整個(gè)政策環(huán)境會(huì)是比較穩(wěn)定的。

這也是結(jié)合外部的形勢(shì)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)、土地表現(xiàn)而有所微調(diào)，但是最終的目標(biāo)是一以貫之。

下半年，經(jīng)過上半年大幅補(bǔ)倉(cāng)之后，再加上政策調(diào)控收緊，市場(chǎng)會(huì)比較平穩(wěn)，不可能出現(xiàn)過熱的情況。

2019年政策環(huán)境還是會(huì)比較穩(wěn)定，不僅僅是2019年，未來(lái)都是主基調(diào)。

對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，不要指望政府會(huì)大幅放松政策來(lái)獲得增長(zhǎng)，或者說(shuō)把發(fā)展的希望寄托在這里。但是我們也不要過于擔(dān)心害怕，不管是什么樣的環(huán)境，都適合企業(yè)發(fā)展。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很多房企債務(wù)壓力很大，如果下半年融資收緊，壓力會(huì)不會(huì)更大？

劉策：這都是房企現(xiàn)金流管理范疇，下半年融資環(huán)境會(huì)收緊，但是企業(yè)有很多方式對(duì)沖。

第一，房企可以通過更多銷售回款來(lái)實(shí)現(xiàn)資金流入。上半年房企的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)相對(duì)緩慢，換句話說(shuō)貨量都是在下半年推出，下半年一旦銷售增長(zhǎng)，回款增加，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流會(huì)替代融資性現(xiàn)金流成為主流。第二，在資金流出方面可以做相應(yīng)的對(duì)沖。如果資金面偏緊，拿地別那么激進(jìn)，保持整體現(xiàn)金流的安全。

至于整個(gè)行業(yè)債務(wù)在近兩年集中到期，這件事出來(lái)很久了，一兩年前房企已經(jīng)預(yù)測(cè)到。除了特別激進(jìn)、必須要在好政策環(huán)境下才能扛得過去的企業(yè)，大部分企業(yè)都提前做好了應(yīng)對(duì)措施，我相信大家對(duì)現(xiàn)金流都做好了安排，償債能力沒問題。

個(gè)別企業(yè)對(duì)于形勢(shì)判斷過于樂觀，自己的資金不足，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)金流壓力，不排除市場(chǎng)上再有幾家企業(yè)成為并購(gòu)對(duì)象。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：上半年有很多房企發(fā)美元債，現(xiàn)在是不是一個(gè)窗口期？美元債的利率走高，主要和哪些因素有關(guān)？

劉策：因?yàn)榉科笫强抠Y金發(fā)展的，特別是今年的投資窗口期，對(duì)資金的需求更加迫切。

之前美元債被嚴(yán)格管理，今年上半年稍微松了一點(diǎn)，所以出現(xiàn)了發(fā)美元債的窗口期，但是基本上也是借新還舊。現(xiàn)在美元債的用途有比較多的限制，在國(guó)內(nèi)使用有一定難度，這和大的融資環(huán)境有關(guān)。國(guó)內(nèi)放松了，國(guó)外也相對(duì)寬松一點(diǎn)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：行業(yè)調(diào)控持續(xù)深化，對(duì)于企業(yè)而言需要怎么應(yīng)對(duì)？

劉策：對(duì)房企而言，在新時(shí)期要學(xué)會(huì)如何預(yù)防和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)要做幾件事情。

第一，穩(wěn)增長(zhǎng)。發(fā)展和增長(zhǎng)是應(yīng)對(duì)一切風(fēng)險(xiǎn)的法寶，也是解決一切問題的關(guān)鍵。目前整個(gè)行業(yè)還是處于大魚吃小魚、集中度不斷提高的時(shí)期，別人把我們甩在后面，我們會(huì)變得更加被動(dòng)。

第二個(gè)，調(diào)結(jié)構(gòu)。首先要優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，盡可能保持資產(chǎn)的流動(dòng)性，應(yīng)對(duì)融資可能收緊帶來(lái)的沖擊。我們重點(diǎn)要降低重資產(chǎn)、持有物業(yè)比例，保持合理的水平。

其次要調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，佳兆業(yè)有地產(chǎn)板塊、城市更新板塊，也有其它多元板塊，接下來(lái)會(huì)控制城市更新、多元化業(yè)務(wù)的投資比重，爭(zhēng)取把優(yōu)先資金集中在能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的項(xiàng)目上。

此外還要優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，我們會(huì)更多聚焦高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，不管行業(yè)環(huán)境怎么變化，我們都有充�，F(xiàn)金流應(yīng)對(duì)資金的需求。

第三，補(bǔ)短板。目前整個(gè)行業(yè)到了白銀時(shí)代，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不純粹是資金的競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在更多是拼能力，快周轉(zhuǎn)能力、產(chǎn)品能力、融資成本等，這些都是我們要重點(diǎn)提升的，希望能夠通過更強(qiáng)的開發(fā)能力，使我們?cè)谕荣Y金成本下有更多的效率優(yōu)勢(shì)。

這就是我們今年核心要做的事，穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、補(bǔ)短板。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：聚焦高周轉(zhuǎn)，是不是意味著會(huì)在公開市場(chǎng)拿更多的土地？

劉策：土地來(lái)源有很多，有舊改，也有收并購(gòu)，還有招拍掛。高周轉(zhuǎn)體現(xiàn)在各個(gè)緯度，包括舊改加快供地、供貨；收并購(gòu)方面我們會(huì)更加注重手續(xù)比較完善的項(xiàng)目；招拍掛市場(chǎng)也會(huì)根據(jù)不同城市土地的表現(xiàn)選擇參與。

我們確實(shí)會(huì)多關(guān)注公開市場(chǎng)，但底線是不拿地王，用嚴(yán)格的財(cái)務(wù)準(zhǔn)則來(lái)約束自己。招拍掛要看土地市場(chǎng)的情況，我們內(nèi)部也在充分地賽馬，讓不同區(qū)域公司根據(jù)資金節(jié)奏、城市項(xiàng)目、時(shí)間節(jié)點(diǎn)，結(jié)合回款情況來(lái)決定拿地。

總體而言，我們拿地主要是看能不能滿足財(cái)務(wù)的要求，是不是快周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目。至于是招拍掛還是收并購(gòu)或者舊改項(xiàng)目，這個(gè)都無(wú)所謂，只要能實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)目標(biāo)就可以拿。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：佳兆業(yè)的城市更新業(yè)務(wù)會(huì)不會(huì)放緩？

劉策：過去我們的土地很大一部分是城市更新，未來(lái)要滿足持續(xù)增長(zhǎng)的要求，城市更新仍是我們的糧倉(cāng)。

另外，我們會(huì)加大收并購(gòu)和招拍掛的比重，相當(dāng)于實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率項(xiàng)目和現(xiàn)金流項(xiàng)目的均衡。

城市更新項(xiàng)目盡管利潤(rùn)率高一點(diǎn)，但是供貨有不確定性，周期也很長(zhǎng)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率會(huì)比較低。我們希望通過招拍掛和收并購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充組合，雙輪驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)、利潤(rùn)提升、風(fēng)險(xiǎn)控制。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在萬(wàn)科等企業(yè)在做類似收斂聚焦的舉動(dòng)，佳兆業(yè)的聚焦是否類似？

劉策：對(duì)，多元化發(fā)展需要主業(yè)的支撐，如果主業(yè)規(guī)模上不去，多元化也很難發(fā)展起來(lái)。

佳兆業(yè)的多元化發(fā)展在行業(yè)內(nèi)很領(lǐng)先，我們有獨(dú)特的模式，比如商業(yè)、酒店、文旅板塊，這些我們會(huì)自主培育，同時(shí)也走出了一條資本運(yùn)作的道路。

現(xiàn)在佳兆業(yè)有六大上市公司，我們是直接去收購(gòu)行業(yè)內(nèi)有一定競(jìng)爭(zhēng)力的上市公司，直接切入到新領(lǐng)域，減少了很多摸索階段。

而且這些公司本身有造血能力，還有一定的競(jìng)爭(zhēng)能力，通過這樣的模式，我們實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展，在行業(yè)中算是比較成功的。

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