隨著房地產(chǎn)行業(yè)增量放緩，企業(yè)面臨從粗放化開發(fā)轉(zhuǎn)向細分化運營領域的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。與之并存的另一項挑戰(zhàn)，則是在轉(zhuǎn)型過程中學會如何平衡開發(fā)業(yè)務與多元化業(yè)務的關系，以及學會預防和應對風險。

中國的商業(yè)市場時刻在考驗企業(yè)的戰(zhàn)略能力，前瞻性戰(zhàn)略是穿越行業(yè)周期和抵御企業(yè)突發(fā)狀況的重要保障。對于房企而言，管理層需要一個智囊團來為戰(zhàn)略決策提供判斷依據(jù)及參考建議。

過去幾年，包括恒大、萬科、保利、旭輝、佳兆業(yè)等企業(yè)，均建立了自己的研究院。

和其它房企研究院類似，佳兆業(yè)集團控股有限公司經(jīng)濟研究院涉及的工作內(nèi)容包括宏觀經(jīng)濟研究、市場及行業(yè)分析，并促進集團做出良好的戰(zhàn)略決策。

2018年，佳兆業(yè)實現(xiàn)營收387億元，核心凈利潤47億元，同比分別增長7%、304%；公司全年合約銷售額700.6億元，同比增長57%，創(chuàng)歷史新高。

佳兆業(yè)將利潤、規(guī)模雙高增長視作“聚能提速”戰(zhàn)略的成果之一，除此以外，該公司在大健康、大文旅、大消費等領域還擁有多家上市公司平臺。

劉策是佳兆業(yè)集團的首席增長官、經(jīng)濟研究院院長，也是近幾年活躍在房地產(chǎn)研究領域的資深專業(yè)人士。

劉策表示，目前整個行業(yè)進入了白銀時代，兼之中美貿(mào)易、金融去杠桿、房企間分化加劇等影響，發(fā)展和增長是應對一切風險的“法寶”。

對此，佳兆業(yè)將重點追求穩(wěn)增長，優(yōu)化調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加緊補短板。

談市場：最悲觀時期已過

對話從調(diào)控、拿地與融資等話題開始，劉策全程保持了作為研究院院長的理性與辯證式風格。

他對觀點地產(chǎn)新媒體表示，在2018年半年過后，佳兆業(yè)便預見性判斷，房地產(chǎn)最悲觀的時期已經(jīng)過去了。

佳兆業(yè)曾在年報里提及，2018年房地產(chǎn)市場整體延續(xù)了此前從嚴調(diào)控的基調(diào)，在“房住不炒”核心思想下，全國各地出臺調(diào)控政策與細則多達400余次。市場波動令消費者對后市預期及購買意愿，于2018年下半年出現(xiàn)明顯冷卻。

“連某些龍頭企業(yè)都感到有壓力了！”劉策的感慨只是一閃而過，他提醒我們關注房地產(chǎn)成交總量的走勢：“去年整個行業(yè)無論是銷售額還是銷售面積，都實現(xiàn)了歷史最高值。”

按照國家統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，去年全國商品房銷售面積17.17億平方米，同比增長1.3%；銷售金額14.99萬億元，同比增長12.2%，增速較2017年低1.5個百分點。創(chuàng)下新高的同時，增速出現(xiàn)明顯下降趨勢。

商場上的風險與機會總是并存，劉策提及，佳兆業(yè)認為房企可以在行業(yè)一片悲觀聲中加大土地投資，今年的實際情況也驗證了這一判斷。

2019年上半年，土地市場價格出現(xiàn)上漲趨勢，熱點一二線城市房企搶地意愿較為強烈。以杭州為例，上半年賣地突破1200億元，僅次于2018年同期水平。

劉策將這種現(xiàn)象解釋為宏觀金融環(huán)境條件比較好，房企補倉意愿強烈，“一季度以來，很多開發(fā)商只能去搶地。而我們預判早，趕在市場低潮期拿了很多便宜的土地，不需要在市場過熱時搶地�！�

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，佳兆業(yè)去年下半年新增收購16幅地塊，較上半年增加2幅；土地收購總權(quán)益金額約104.06億元，應占計容建筑面積約223.12萬平方米，分別較上半年增長94%、105%。

進入2019年，佳兆業(yè)還在蘇州、清遠、南京、東莞、廣州、佛山、上海等城市獲取土地，其中佛山是首次拿地，清遠龍?zhí)伶?zhèn)項目則是以總價46.61億元從陽光100手中購得，后者建筑面積約118.33萬平方米。

但這種拿地狀態(tài)存在一定的非可持續(xù)性風險，劉策指出，經(jīng)過上半年大幅補倉后，下半年若政策調(diào)控收緊、房企資金面緊張，市場過熱的現(xiàn)象便不可能出現(xiàn)。

“我們認為接下來仍會是比較平穩(wěn)的狀態(tài)，開發(fā)商大有可為�！�

談發(fā)展：公司處于最好時期

“大有可為”是佳兆業(yè)基于對房地產(chǎn)市場容量的總體判斷，在戰(zhàn)略制定及執(zhí)行方面，企業(yè)管理層仍需保持清醒的頭腦。

劉策將當下比喻為“新時期”，以表明與房地產(chǎn)與過去的發(fā)展邏輯產(chǎn)生了區(qū)別。他認為房企在新時期要學會如何預防和應對風險，對于佳兆業(yè)而言，則意味著發(fā)展重心的調(diào)整，他用“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、補短板”概括了公司接下來的策略。

“我們認為發(fā)展和增長是應對一切風險的法寶，也是解決一切問題的關鍵�！�

和萬科等房企類似，如今佳兆業(yè)也有意識“收斂聚焦”，回歸房地產(chǎn)開發(fā)主航道。實際上，2019年佳兆業(yè)提出“聚焦、深耕、協(xié)同”發(fā)展理念，即對全域內(nèi)投資進行聚焦與深耕。

今年3月，劉策出席活動時就旗幟鮮明地提出，房企最應該做的事情是“專注地產(chǎn)主業(yè)”。

他對觀點地產(chǎn)新媒體解釋稱，除了市場仍存在發(fā)展空間，聚焦主業(yè)還由于房地產(chǎn)集中度不斷提高，不實現(xiàn)規(guī)模增長便會被其它同行甩開；同時，房企轉(zhuǎn)型并非一蹴而就，多元化需要主業(yè)規(guī)模支撐。

據(jù)佳兆業(yè)披露，2019年前6個月，該公司總合約銷售額約346.9億元，同比增長37%；按照計劃，該公司今年銷售目標為875億元，較去年增長25%以上。

其次是調(diào)結(jié)構(gòu)，劉策介紹稱，佳兆業(yè)的調(diào)整包括優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，重點降低重資產(chǎn)及持有物業(yè)的比例，盡可能保持資產(chǎn)流動性；佳兆業(yè)有地產(chǎn)板塊、城市更新板塊，也有其它多元板塊，接下來會控制城市更新、多元化業(yè)務的投資比重，爭取把優(yōu)先資金集中在能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的項目上。

上述調(diào)整方向?qū)颜讟I(yè)的改造無疑是巨大的，過去佳兆業(yè)被譽為“舊改之王”，至2018年底該公司仍有占地約3000萬平方米舊改儲備項目未計入土儲。

但劉策不認為這意味著佳兆業(yè)將摒棄城市更新，甚至強調(diào)它是公司的“糧倉”。

他解釋稱，公司希望通過調(diào)整投資組合，既有現(xiàn)金流項目（招拍掛和收并購），又有利潤型項目（城市更新），實現(xiàn)規(guī)模增長、利潤提升、風險控制的目的。

“還有一塊是我們要補短板�！彼硎�，房企已不再純粹是資金競爭，現(xiàn)在更多是拼能力，包括快周轉(zhuǎn)能力、產(chǎn)品能力、融資成本等。

“這些都是我們要重點提升的，希望能夠通過更強的開發(fā)能力，使我們在同等資金成本下有更多的效率優(yōu)勢�！�

多元化業(yè)務領域，佳兆業(yè)同樣希望通過主業(yè)規(guī)模擴大，來保障及拉動文旅、商業(yè)、教育、大健康等細分板塊的發(fā)展。劉策透露，佳兆業(yè)也在布局不同賽道，但對多元化業(yè)務的投入，需控制在總資產(chǎn)的5%以內(nèi)。

上述一系列的應對舉措，目的都是打造一家基業(yè)長青的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是站在20周年的節(jié)點上，佳兆業(yè)更顯得躊躇滿志。

“2019年是佳兆業(yè)一個全新的起點。”劉策總結(jié)稱，公司在很多方面都處于歷史最好時期，因此接下來希望圍繞主業(yè)保持較快增長，進一步提升在行業(yè)的排名。

以下為觀點地產(chǎn)新媒體對佳兆業(yè)集團首席增長官、經(jīng)濟研究院院長劉策先生的采訪實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：今年兩會不再提“房住不炒”，您覺得政策環(huán)境還會有什么樣的變化？

劉策：政策看起來短期有所波動，但是有一條主線是一以貫之的，都是為了維護市場穩(wěn)定。

目前調(diào)控的城市都是以火熱的城市為主，政策以敲打為主，今年上半年融資環(huán)境相對比較寬松，局部城市過熱會進行打壓，整個政策環(huán)境會是比較穩(wěn)定的。

這也是結(jié)合外部的形勢，結(jié)合房地產(chǎn)市場表現(xiàn)、土地表現(xiàn)而有所微調(diào)，但是最終的目標是一以貫之。

下半年，經(jīng)過上半年大幅補倉之后，再加上政策調(diào)控收緊，市場會比較平穩(wěn)，不可能出現(xiàn)過熱的情況。

2019年政策環(huán)境還是會比較穩(wěn)定，不僅僅是2019年，未來都是主基調(diào)。

對于開發(fā)商來講，不要指望政府會大幅放松政策來獲得增長，或者說把發(fā)展的希望寄托在這里。但是我們也不要過于擔心害怕，不管是什么樣的環(huán)境，都適合企業(yè)發(fā)展。

觀點地產(chǎn)新媒體：很多房企債務壓力很大，如果下半年融資收緊，壓力會不會更大？

劉策：這都是房企現(xiàn)金流管理范疇，下半年融資環(huán)境會收緊，但是企業(yè)有很多方式對沖。

第一，房企可以通過更多銷售回款來實現(xiàn)資金流入。上半年房企的業(yè)績增長相對緩慢，換句話說貨量都是在下半年推出，下半年一旦銷售增長，回款增加，經(jīng)營性現(xiàn)金流會替代融資性現(xiàn)金流成為主流。第二，在資金流出方面可以做相應的對沖。如果資金面偏緊，拿地別那么激進，保持整體現(xiàn)金流的安全。

至于整個行業(yè)債務在近兩年集中到期，這件事出來很久了，一兩年前房企已經(jīng)預測到。除了特別激進、必須要在好政策環(huán)境下才能扛得過去的企業(yè)，大部分企業(yè)都提前做好了應對措施，我相信大家對現(xiàn)金流都做好了安排，償債能力沒問題。

個別企業(yè)對于形勢判斷過于樂觀，自己的資金不足，則會帶來現(xiàn)金流壓力，不排除市場上再有幾家企業(yè)成為并購對象。

觀點地產(chǎn)新媒體：上半年有很多房企發(fā)美元債，現(xiàn)在是不是一個窗口期？美元債的利率走高，主要和哪些因素有關？

劉策：因為房企是靠資金發(fā)展的，特別是今年的投資窗口期，對資金的需求更加迫切。

之前美元債被嚴格管理，今年上半年稍微松了一點，所以出現(xiàn)了發(fā)美元債的窗口期，但是基本上也是借新還舊�，F(xiàn)在美元債的用途有比較多的限制，在國內(nèi)使用有一定難度，這和大的融資環(huán)境有關。國內(nèi)放松了，國外也相對寬松一點。

觀點地產(chǎn)新媒體：行業(yè)調(diào)控持續(xù)深化，對于企業(yè)而言需要怎么應對？

劉策：對房企而言，在新時期要學會如何預防和應對風險，重點要做幾件事情。

第一，穩(wěn)增長。發(fā)展和增長是應對一切風險的法寶，也是解決一切問題的關鍵。目前整個行業(yè)還是處于大魚吃小魚、集中度不斷提高的時期，別人把我們甩在后面，我們會變得更加被動。

第二個，調(diào)結(jié)構(gòu)。首先要優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，盡可能保持資產(chǎn)的流動性，應對融資可能收緊帶來的沖擊。我們重點要降低重資產(chǎn)、持有物業(yè)比例，保持合理的水平。

其次要調(diào)整業(yè)務結(jié)構(gòu)，佳兆業(yè)有地產(chǎn)板塊、城市更新板塊，也有其它多元板塊，接下來會控制城市更新、多元化業(yè)務的投資比重，爭取把優(yōu)先資金集中在能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的項目上。

此外還要優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，我們會更多聚焦高周轉(zhuǎn)項目，不管行業(yè)環(huán)境怎么變化，我們都有充�，F(xiàn)金流應對資金的需求。

第三，補短板。目前整個行業(yè)到了白銀時代，房企之間的競爭已經(jīng)不純粹是資金的競爭，現(xiàn)在更多是拼能力，快周轉(zhuǎn)能力、產(chǎn)品能力、融資成本等，這些都是我們要重點提升的，希望能夠通過更強的開發(fā)能力，使我們在同等資金成本下有更多的效率優(yōu)勢。

這就是我們今年核心要做的事，穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、補短板。

觀點地產(chǎn)新媒體：聚焦高周轉(zhuǎn)，是不是意味著會在公開市場拿更多的土地？

劉策：土地來源有很多，有舊改，也有收并購，還有招拍掛。高周轉(zhuǎn)體現(xiàn)在各個緯度，包括舊改加快供地、供貨；收并購方面我們會更加注重手續(xù)比較完善的項目；招拍掛市場也會根據(jù)不同城市土地的表現(xiàn)選擇參與。

我們確實會多關注公開市場，但底線是不拿地王，用嚴格的財務準則來約束自己。招拍掛要看土地市場的情況，我們內(nèi)部也在充分地賽馬，讓不同區(qū)域公司根據(jù)資金節(jié)奏、城市項目、時間節(jié)點，結(jié)合回款情況來決定拿地。

總體而言，我們拿地主要是看能不能滿足財務的要求，是不是快周轉(zhuǎn)的項目。至于是招拍掛還是收并購或者舊改項目，這個都無所謂，只要能實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)目標就可以拿。

觀點地產(chǎn)新媒體：佳兆業(yè)的城市更新業(yè)務會不會放緩？

劉策：過去我們的土地很大一部分是城市更新，未來要滿足持續(xù)增長的要求，城市更新仍是我們的糧倉。

另外，我們會加大收并購和招拍掛的比重，相當于實現(xiàn)利潤率項目和現(xiàn)金流項目的均衡。

城市更新項目盡管利潤率高一點，但是供貨有不確定性，周期也很長，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率會比較低。我們希望通過招拍掛和收并購項目進行補充組合，雙輪驅(qū)動實現(xiàn)規(guī)模增長、利潤提升、風險控制。

觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在萬科等企業(yè)在做類似收斂聚焦的舉動，佳兆業(yè)的聚焦是否類似？

劉策：對，多元化發(fā)展需要主業(yè)的支撐，如果主業(yè)規(guī)模上不去，多元化也很難發(fā)展起來。

佳兆業(yè)的多元化發(fā)展在行業(yè)內(nèi)很領先，我們有獨特的模式，比如商業(yè)、酒店、文旅板塊，這些我們會自主培育，同時也走出了一條資本運作的道路。

現(xiàn)在佳兆業(yè)有六大上市公司，我們是直接去收購行業(yè)內(nèi)有一定競爭力的上市公司，直接切入到新領域，減少了很多摸索階段。

而且這些公司本身有造血能力，還有一定的競爭能力，通過這樣的模式，我們實現(xiàn)多元化發(fā)展，在行業(yè)中算是比較成功的。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。