新螺螄灣92億“地王”今出讓 高塔密集開發(fā)恐難避免

今天下午交易的新螺螄灣片區(qū)土地，因為總價高達92億，一舉成為昆明歷史總價地王，甚至還超越不久前中海以79.4億在北京拿下的地塊，成為今年新的全國總價地王。

今日交易的新螺螄灣789畝地，住宅地塊容積率在5-5.54之間

新螺螄灣這一地塊之所以有可能創(chuàng)下如此紀錄，除了地塊面積本身比較大，達到789畝，每畝地單價也比較高，起價達到1165萬元每畝。而土地單價較高的前提是，這一批土地有著比較高的規(guī)劃容積率。

根據(jù)土地交易文件，這789畝土地大部分是住宅用地，而住宅用地的容積率全部都超過了5，遠超去年住建部發(fā)布的城市住宅設計新規(guī)中3.1的容積率標準。

本來，在昆明的城改項目中，容積率達到5并不算最高，這幾年有些地塊的容積甚至超過7.0，但絕大多數(shù)高容積率地塊往往并不大，而這次出讓的新螺螄灣地塊總面積達789畝，其中住宅地塊616畝。超過600畝的土地上住宅容積率達到5.0以上，而建筑密度又限定在25%，意味著這個片區(qū)未來建設的住宅將基本是30層以上密集排列的塔樓，而很少有其他產(chǎn)品。

昆明在建住宅項目中，住宅地塊容積率遠超3.1的比比皆是

以超高容積率著稱的貴陽花果園，其容積率也不過是6.8，昆明新螺螄灣地王地塊5.0以上的容積率，就算比不上花果園45層以上塔樓的密集陣，也差不了太多。

據(jù)規(guī)劃專業(yè)人士介紹，單體項目，小型樓盤容積率較高并不可怕，可怕的是大面積整個區(qū)域的高容積率開發(fā)，因為這不僅將帶來觀感上、心理上的壓抑感，給人以住在鴿子籠的感覺，更重要的是大量人口密集居住在一起，對交通組織會帶來巨大壓力。著名的貴陽花果園項目，6.8的容積率在貴陽并不算最高，貴陽市有的項目容積率甚至超過10，但花果園規(guī)模達到6000畝，上百棟45層的塔樓集中在一起，的確會造成密集恐懼癥。因此，有人把這一類項目稱之為“新城中村”。

有業(yè)內(nèi)人士稱，新螺螄灣這批土地，應該只能開發(fā)塔樓，也就是俗稱的筒子樓，但眾所周知，塔樓的產(chǎn)品品質(zhì)不算好，這幾年昆明的高品質(zhì)項目都擯棄了塔樓，改為板樓產(chǎn)品�？墒切侣菸嚍车貕K容積率超過5，建筑密度又有限，除了開發(fā)塔樓也沒有多少選擇。

本月初，新螺螄灣這批土地正式掛出后，已經(jīng)有許多業(yè)內(nèi)人士就此表達了擔憂。在云南房網(wǎng)微信公號的留言中，有不少留言指出，大量集中建設塔樓，會降低新螺螄灣區(qū)域的整體開發(fā)品質(zhì)。但對于潛在拿地的企業(yè)來說，這批土地總價高達92億，加上還沒有公開的外掛條件，拿地成本很高，只能大規(guī)模開發(fā)塔樓降低樓面單價，以便快速回籠資金。

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