近期我們來看新房市場(chǎng)：
和昌林與城，12000全款降至7500；
北區(qū)某盤，精裝12000降至毛坯10500（捆綁1200精裝）；
……
你全款，我直降，這一段的鄭州真熱鬧。那么二手房房?jī)r(jià)到底如何？為了給大家一個(gè)直觀的感受，我專門制作了一個(gè)二手房房?jī)r(jià)地圖，供大家參考。在整理這些數(shù)據(jù)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)了以下兩點(diǎn)：
1、 主城區(qū)90年代的房源，沒有任何加持的小區(qū)，價(jià)格都在1.2-1.3萬㎡，稍微好點(diǎn)的學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)兩者相差5千，地鐵與非地鐵房相差3千。
2、 一二手房倒掛不明顯，目前倒掛比較嚴(yán)重的區(qū)域就是象湖片區(qū)，也有一個(gè)原因就是這個(gè)地方新房限價(jià)。其他區(qū)域除了有個(gè)別標(biāo)桿樓盤外，其他區(qū)域倒掛不多。
簡(jiǎn)單了解市場(chǎng)行情以后，我們來看下面這張圖：
二手房房?jī)r(jià)地圖
備注：有些區(qū)域都是新區(qū)，有大量待開發(fā)的土地，二手房比較少就不詳說，我們來看交易量相對(duì)多的區(qū)域。（數(shù)據(jù)來源：鏈家）
1、龍湖片區(qū)：均價(jià)4.5萬㎡
位于北龍湖的外圍區(qū)域，交房的小區(qū)不多，主要以低密度洋房為主。
建業(yè)海馬九如府：洋房，4.6萬㎡
普羅旺世龍之夢(mèng)：西苑，洋房4.8萬㎡，東苑小高層，2.9萬㎡
隨著時(shí)間的發(fā)展，龍湖上第以及冠景君悅湖也出來了少部分房源，價(jià)格也在4.5萬左右。按照現(xiàn)在北龍湖新房?jī)r(jià)格4萬以下還有在售樓盤，就看你是否愿意等了。
2、東區(qū)CBD：均價(jià)在3萬㎡
區(qū)域內(nèi)房齡差不多在2005-2010年左右，屬于改善片區(qū)目前比較成熟的區(qū)域。其中龍湖外環(huán)南路到東風(fēng)路以及熊耳河沿線的均價(jià)在3萬+，這個(gè)圍合片區(qū)多以洋房和別墅為主。東三環(huán)附近的價(jià)格便宜些，多為高層，均價(jià)2萬左右。在這里比較有代表性的小區(qū)就是：
綠城百合公寓：4-7層洋房社區(qū)，價(jià)格在3.1-3.5萬㎡
建業(yè)聯(lián)盟新城：洋房?jī)r(jià)格3.7萬㎡，別墅價(jià)格為5萬㎡
順馳第一大街：洋房?jī)r(jià)格為3萬㎡
暉達(dá)新領(lǐng)地：高層，2萬㎡
金鵬時(shí)代：高層，2.2萬㎡
在整個(gè)二手房市場(chǎng)，除了龍湖片區(qū)外這個(gè)區(qū)域的價(jià)格算是第一梯隊(duì)了。不過有些樓盤直逼北龍湖的價(jià)格，對(duì)于終極改善的人來說倒不如買北龍湖的新房。還有一點(diǎn)兒就是東三環(huán)附近的二手房2萬出頭的價(jià)格是可以關(guān)注的。
3、商鼎路片區(qū)：均價(jià)2.3萬㎡
鄭州新房市場(chǎng)分化，年前龍子湖新房突破2萬+，6月份北三環(huán)片區(qū)房?jī)r(jià)突破2萬+，都刺激了這個(gè)片區(qū)的二手房成交和帶看次數(shù)。不過對(duì)于改善來說，這個(gè)片區(qū)現(xiàn)在依舊是可以關(guān)注的。
特別是海馬公園，中豪匯景灣，奧蘭花園，盧浮公館，鑫苑世紀(jì)東城等附近的小區(qū)。對(duì)于90年代的房子這邊價(jià)格大概1.5萬。比較代表性的小區(qū)：
永威東棠，小高層18層，2012年，均價(jià)3.2萬㎡
海馬公園，高層，2010年，2.6萬㎡
盧浮公館，高層，2009年，2萬㎡
中豪匯景灣，高層，2012年，2.7萬㎡
東周水廠，1998年，1.5萬㎡
片區(qū)內(nèi)有東區(qū)不錯(cuò)的學(xué)校，比如聚源路小學(xué)，心怡路小學(xué)，普惠路小學(xué)以及鄭東新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，如果對(duì)學(xué)校比較在意的可以在這附近找。
4、東站東片區(qū)：均價(jià)2.1萬㎡
這個(gè)片區(qū)的二手房主要集中在北部特別是金水路沿線，小區(qū)年代比較新，都是在2010年代以后。南部多為產(chǎn)業(yè)和物流園，住宅比較少。
暉達(dá)新天地，高層，1.9萬㎡
瀚海晴宇，高層，2.8萬㎡
正商鉑鉆，高層，2.4萬㎡
新芒果和郡，高層，2.3萬㎡
這個(gè)片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格跟商鼎路片區(qū)以及東區(qū)CBD東三環(huán)沿線的價(jià)格差不多，但是論配套卻不如東三環(huán)里的兩個(gè)片區(qū)，想買這里的人，不妨往里走走，非要買就看地鐵沿線的。
5、龍子湖片區(qū)：均價(jià)2萬㎡
住宅比較少，并且集中在龍子湖的北部，房齡在2010年以后，年代新。并且區(qū)域內(nèi)的安置房比較多，外圍居住環(huán)境一般。
泰宏陽光和苑，高層，2.2萬㎡
五月花城：高層，2.3萬㎡。
正商書香華府，高層，2.4萬㎡
老經(jīng)開區(qū)：均價(jià)1.5萬㎡
二手房?jī)r(jià)格可以分為三類：一是1.7-2萬㎡的品質(zhì)小區(qū)，二是1.5萬㎡品質(zhì)一般的小區(qū)，還有就是1.3萬㎡左右的年代久一些的房源價(jià)格。
6、老經(jīng)開區(qū)：均價(jià)1.5萬㎡
這個(gè)片區(qū)距離東區(qū)比較近，大多為東區(qū)外溢，并且已經(jīng)成熟。我們來看小區(qū)：
恒大綠洲：高層，2010年，1.8萬㎡
遠(yuǎn)大理想城：高層，2007年，1.6萬㎡
礦業(yè)集團(tuán)家屬院：多層，1998年，1.3萬㎡
目前此片區(qū)的新房?jī)r(jià)格在1.8萬㎡，價(jià)格不低，想在此區(qū)域買的可以淘一下二手房。
7、金水老城東區(qū)：均價(jià)1.6萬㎡
片區(qū)內(nèi)老房子比較多，配套比較成熟。1995 -2000年以后的房子均價(jià)在1.4萬㎡，1990年代左右的沒有什么加持的價(jià)格在1.2萬㎡。不過文化路一小和省實(shí)驗(yàn)中學(xué)附近的房?jī)r(jià)在2萬+，雙學(xué)區(qū)的小區(qū)有的價(jià)格直逼3萬㎡。
英地天驕華庭，2012年，高層，帶學(xué)位，2.7萬㎡
豐產(chǎn)路110號(hào)院，1987年，多層，1.2萬㎡
益興花園，1995年，多層，1.4萬㎡
這個(gè)片區(qū)的學(xué)區(qū)房目前價(jià)格已經(jīng)不低了，不太建議去追。還有就是老破小，雖然舊改已經(jīng)出現(xiàn)，但是對(duì)于鄭州來說，不建議大家買，價(jià)值不大。
8、金水老城西區(qū)：均價(jià)1.4萬㎡
金水老城西區(qū)的價(jià)值不如金水老城東區(qū)，特別是教育資源。金水東距離鄭東新區(qū)一路之隔，直接受到東區(qū)價(jià)格的影響。這個(gè)片區(qū)老破小依舊比較多，并且價(jià)格比東區(qū)低。但是受文化路一小和省實(shí)驗(yàn)劃片的影響，文化路沿線學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)2萬㎡，其次就是大石橋附近的房?jī)r(jià)高些，1.5萬㎡+。
河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)家屬院，省實(shí)驗(yàn)和文化路一小雙學(xué)區(qū)，1986年，多層，2.8萬㎡
河南省農(nóng)業(yè)廳家屬院，1988年，多層，1.5萬㎡
天倫錦城，多層，2014年，1.7萬㎡
林蔭大道，1994年，多層，1.4萬㎡
沙口路31號(hào)院，1981年，多層，1.1萬㎡
我們來看這個(gè)片區(qū)，優(yōu)勝路小學(xué)為例，學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)相差均價(jià)5千，文化路一小跟省實(shí)驗(yàn)雙學(xué)區(qū)跟非學(xué)區(qū)相差1萬+，從政法大學(xué)家屬院跟農(nóng)業(yè)廳家屬院也可以看出。
9、北三環(huán)片區(qū)：均價(jià)1.4萬㎡
這個(gè)片區(qū)的新房市場(chǎng)是比較熱鬧的，不少已經(jīng)1.8萬㎡+，其中地鐵2號(hào)線沿線的1.5萬㎡+以及普羅旺世附近的二手房1.7萬㎡+價(jià)格高。在這個(gè)片區(qū)，如果沒有新房癌，不妨去看看二手房。
21世紀(jì)社區(qū)，2003年，1.4萬㎡
河南黃河工程局家屬院，1988年，1.4萬㎡(地鐵2號(hào)線)
普羅旺世波特蘭，2013年，1.8萬㎡
宏達(dá)小區(qū)，1995年，1.3萬㎡
這個(gè)片區(qū)安置房比較多，之前還有經(jīng)濟(jì)適用房。區(qū)域內(nèi)地鐵和非地鐵房?jī)r(jià)差1-2千㎡，可以去淘一下普羅旺世以及中州大道沿線的二手房。
10、商城核心區(qū)：均價(jià)1.35萬㎡
這個(gè)片區(qū)房齡都比較老，這種年代老的房子占比80%以上，均價(jià)在1.2-1.3萬㎡，有些房源是燕莊附近的房源均價(jià)在1.7萬㎡，東建材的在1.6萬㎡。因?yàn)樗麄兙嚯x會(huì)展中心比較近，且有年代比較新的次新房。
銀基王朝，2010年，高層，2萬㎡。
金林公館，2012年，高層，2.1萬㎡。
中實(shí)小區(qū)，1998年，多層，1.2萬㎡。
水木居小區(qū)，2003年，多層，1.4萬㎡。
這個(gè)片區(qū)開發(fā)比較早，再加上火車站，銀基等一些批發(fā)市場(chǎng)的存在，環(huán)境比較嘈雜，不過二七廣場(chǎng)，萬象城，大衛(wèi)城等商業(yè)比較成熟，地鐵口的老破小能租的上價(jià)格。
11、管南環(huán)內(nèi)片區(qū)：均價(jià)1.3萬㎡
片區(qū)內(nèi)次新房?jī)r(jià)格在1.6-1.7萬㎡之間，片區(qū)內(nèi)90年代的房源也是比較多，在這個(gè)片區(qū)，主要是正商的樓盤，區(qū)域內(nèi)環(huán)境不太好，汽車站，火車道都經(jīng)過，對(duì)生活有一定的影響。片區(qū)內(nèi)以正商新藍(lán)鉆的價(jià)格最貴1.75萬㎡，相對(duì)于頂峰時(shí)期有所下降。
正商新藍(lán)鉆：小區(qū)不同的區(qū)域價(jià)格不同，高層和洋房都有，2012年，1.7-1.8萬㎡，挨著地鐵口或者環(huán)境好些的價(jià)格貴些。
永恒理想世界：2012年，高層，1.6萬㎡，創(chuàng)新街小學(xué)
外埠花園：2000年，多層，1.1萬㎡
正商城和園6號(hào)院：2012年，高層，1.6萬㎡
鴻基紫荊苑：2012年，小高層，1.3萬㎡
京廣路11號(hào)院：多層，1996年，1.1萬㎡
京廣路沿線的90年代的房源房?jī)r(jià)比較低，均價(jià)在1.1萬㎡，區(qū)域的東南價(jià)格貴些。
12、東南3.5環(huán)片區(qū)：均價(jià)1.45萬㎡
由于位置的原因，這個(gè)片區(qū)目前是新房市場(chǎng)，二手房沒有新房多，并且還包含了金岱產(chǎn)業(yè)園，有大量的土地待開發(fā)，主要就是集中在南三環(huán)附近。
橄欖城潤(rùn)澤園：高層，1.4萬㎡
綠都紫荊華庭：2015年，高層，1.5萬㎡
康橋玥棠：高層，2014年，1.4萬㎡
聯(lián)合雅園：小高層，2002年，1.2萬㎡
正商中州城：高層，2017年，1.4萬㎡
這個(gè)片區(qū)新房的價(jià)格也在1.45萬左右，融創(chuàng)城1.35萬，不是太介意地鐵倒不如買這個(gè)片區(qū)的新房。
13、惠濟(jì)核心區(qū)：均價(jià)1.5萬㎡
這個(gè)片區(qū)目前處在新房時(shí)期，二手房早起之前的別墅價(jià)格拉高了片區(qū)均價(jià)，并且次新房比較多。
永威迎賓府，高層，2016年，1.7萬㎡
逸品香山：小高層，2010年，1.5萬㎡
中原桂冠：多層，2005年，1.3萬㎡
天地灣佳苑：小高層，2014年，1.6萬㎡
這個(gè)片區(qū)一二手房倒掛，區(qū)域內(nèi)的新房可以著重考慮下，比如中海湖濱世家，融創(chuàng)中原宸院等等。
14、西北環(huán)內(nèi)：均價(jià)1.28萬㎡
這個(gè)區(qū)域最典型的就是一個(gè)片區(qū)，三個(gè)行政區(qū)為歸屬，并且鐵路橫穿，環(huán)境嘈雜，區(qū)域東邊80-98年代的房源較多。
煤倉(cāng)街6號(hào)院：多層，1985年，1.1萬㎡。
城開綠城綠園：高層，2014年，1.5萬㎡。
正商明鉆：2011年，高層，1.4萬㎡
華瑞紫光苑：2005年，多層，1.3萬㎡
15、中原老城區(qū)：均價(jià)1.3萬㎡
這個(gè)片區(qū)主要都是學(xué)區(qū)的加持，其中次新比較少，70%都是90年代的房源，板塊的最高二手房就在錦藝城商圈附近，價(jià)格在1.8-2萬之間，90年代的房源汽車西站附近的在1.1萬。
中原新城觀瀾一號(hào)：1.7萬㎡，高層，2011年
錦藝國(guó)際華都：1.9萬㎡，高層，2010年
建設(shè)西路59-67號(hào)：1.0萬㎡，多層，1986年
伊河路小學(xué)，互助路小學(xué)，外國(guó)語中學(xué)等，名校比較多，學(xué)區(qū)房出貨量也不多，因?yàn)榉魁g比較老，不少需要全款買。棉紡路上次新房比較多，但是價(jià)格在1.6-2萬之間，片區(qū)內(nèi)改善樓盤比較少，目前恒大在這個(gè)片區(qū)要做標(biāo)桿，可能會(huì)給改善帶來希望。
16、西南環(huán)內(nèi)：均價(jià)1.38萬㎡
西南片區(qū)可以說是亞星的盤踞地，不過亞星自從亞星盛世以后，口碑也逐漸下滑。除此之外，90年代的房源差不多在1.2-1.3萬㎡。
亞星盛世雅居：2012年，1.45萬㎡，高層
萬千世紀(jì)城：2010年，1.45萬㎡，高層
天景麗苑：2001年，1.2萬㎡，多層
17、西南3.5環(huán)片區(qū)：1.3萬㎡
片區(qū)內(nèi)新房比較多，目前二手房大部分在2010年以后的房源。年代新還有一個(gè)問題就是需要交的稅費(fèi)比較多些。
泰宏建業(yè)國(guó)際城：高層，1.3萬㎡
錦繡山河玉福園：高層，1.3萬㎡
綠地濱湖國(guó)際城，高層，1.2萬㎡
18、高新區(qū)北區(qū)：均價(jià)1.3萬㎡
這個(gè)片區(qū)學(xué)校和配套比較齊全。在新區(qū)中，這個(gè)片區(qū)的名校是比較多的。比如楓楊，外國(guó)語，鄭大附小等等，高新區(qū)發(fā)展比較成熟的片區(qū)。
西現(xiàn)代城：2005年，小高層，1.25萬㎡
翠竹苑：2007年，多層，1.3萬㎡
公園道北苑：2016年，高層，1.5萬㎡
翰林國(guó)際城：2016年，高層，1.3萬㎡
這個(gè)片區(qū)的新房?jī)r(jià)格在1.45萬左右，區(qū)域內(nèi)小戶型是比較少的，次新房?jī)r(jià)格不便宜，不如買新房。
19、高新區(qū)南區(qū)：均價(jià)1.2萬㎡
廠區(qū)比較多，環(huán)境不如高新北，二手房房源不多。
祝福紅城：2013年，高層，1.3萬㎡
金色嘉園：2003年，多層，1.3萬㎡
睿智花園：多層，9千㎡
新合鑫在這一片土地比較多，但是有些證件不全，需要全款，價(jià)格偏低。
20、常西湖：均價(jià)1.2萬㎡
片區(qū)在3-4環(huán)之間，二手房比較少。
湖光苑：2001年，多層，1.25萬㎡
正大花溪：2012年，多層，1.27萬㎡
同匯花園3號(hào)院：2010年，高層1.1萬㎡
21、象湖片區(qū)：均價(jià)1.4萬㎡
目前交房的大部分都是單位家屬院，次新房不多。
有色地質(zhì)家園：高層，1.1萬㎡
雅居樂國(guó)際花園高層，1.7萬㎡
片區(qū)內(nèi)在售的新房也不多，二手房倒掛比較嚴(yán)重。品質(zhì)點(diǎn)的小區(qū)都在1.6-1,8萬，買這里不如買其他區(qū)域的新房。
小結(jié)
對(duì)于鄭州來說，目前還是未進(jìn)入存量房時(shí)期，依舊是新房的時(shí)代。我們通過二手房，可以發(fā)現(xiàn)，地段，物業(yè)，品質(zhì)，地鐵以及學(xué)校等都是二手房保值的一個(gè)因素，同地段，學(xué)校和地鐵就成為了保值因素。
對(duì)于鄭州的老破小，不建議大家購(gòu)買。如果你手里面有，不著急用錢，可以等等，因?yàn)閷?duì)于現(xiàn)在的鄭州來說，不是賣房的好時(shí)機(jī)。
買房一定要選擇有價(jià)值的區(qū)域，我們來看，東區(qū)和金水區(qū)的房?jī)r(jià)抗跌性是比較好的，并且交易量也是比較多的。因?yàn)橹挥薪灰琢康姆孔�，你才可以變現(xiàn)，資產(chǎn)才可以不斷增加，所以對(duì)于有資產(chǎn)的人來說，二手房也是不可忽視的戰(zhàn)場(chǎng)。
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