港股市場將再添新兵。7月15日，中梁控股集團股份有限公司（下稱“中梁控股”）公告稱，公司股票發(fā)行價格已確定為每股5.55港元，預(yù)計集資凈額約為27.73億港元。據(jù)了解，中梁控股將于16日在港交所正式敲鐘，股票代碼為（02772.HK）。

統(tǒng)計6月以來港股IPO的企業(yè)，大部分企業(yè)于區(qū)間低端定價，有專業(yè)人士認為此舉有利于降低破發(fā)風(fēng)險，也表示企業(yè)愿意為投資者預(yù)留較大的獲利空間，對于投資者來說性價比高。

此次中梁控股IPO分配予香港公開發(fā)售的發(fā)售股份的最終數(shù)目為5300萬股發(fā)售股份，占全球發(fā)售項下初步可供認購發(fā)售股份總數(shù)的10%（超額配股權(quán)獲行使之前）；國際發(fā)售項下的發(fā)售股份最終數(shù)目為4.77億股，占全球發(fā)售項下初步可供認購的發(fā)售股份總數(shù)的90%（超額配股權(quán)獲行使前）。

公開資料顯示，此次IPO所募集資金58.6%將用于現(xiàn)有物業(yè)項目或項目階段的建筑成本；31.6%將用作償還絕大部分若干現(xiàn)有信托貸款；以及9.8%將用作一般運營資金。

業(yè)內(nèi)還有觀點認為，在房地產(chǎn)市場加速分化和港交所對內(nèi)房股審查趨嚴的背景下，中梁控股上市不只意味著公司已獲得資本市場認可，更為未來公司的發(fā)展打開了新的空間。

中梁控股坦言，隨著公司上市，股本金會增加，有利于進一步改善公司負債，降低融資成本，此外預(yù)期還可以保持高周轉(zhuǎn)模式以及凈利潤率。

穩(wěn)健經(jīng)營跑出高質(zhì)增長曲線上市后中梁堅持順勢而為

公開資料顯示，中梁控股是一家大型房地產(chǎn)開發(fā)商，1993年成立于溫州，2016年將總部遷于上海，并按下了快速發(fā)展的按鈕，以三年時間跑進行業(yè)前20，跨入千億房企陣營。連續(xù)三年獲得中國房地產(chǎn)成長性十強企業(yè)。

2016年至2018年，中梁控股的銷售額分別為190億元、649億元、1015億元，漲幅分別達100.48%、135.03%、116.56%，年均復(fù)合增長率為131%。而據(jù)媒體報道，2018年機構(gòu)重點關(guān)注的12家龍頭房企中，平均銷售增速為30%。

跨入千億門檻后，中梁控股依然保持著規(guī)模的高速增長。據(jù)億翰智庫發(fā)布的《2019年1-6月中國典型房企銷售業(yè)績TOP200》榜單，中梁控股2019年前6月銷售額為681億元，位居房企第20位。

眾所周知，規(guī)模對于房企的重要性，尤其是在當(dāng)下融資收緊的形勢下，規(guī)模很大程度上決定了房企的話語權(quán)，更有業(yè)內(nèi)人士認為，具備規(guī)模的房企不僅可以享受到行業(yè)集中帶來的紅利，不僅在融資上有優(yōu)勢，還可以在銷售、拿地、運營等諸多環(huán)節(jié)上勝出。

除了規(guī)模持續(xù)增長之外，中梁控股也表現(xiàn)出較強的盈利能力，由2016年的虧損2.7億到2018年凈賺25.26億元。2016年至2018年，中梁控股的營收額分別為29.25億、140.26億和302.15億元，年均復(fù)合增長率221%；對應(yīng)期內(nèi)凈利潤分別為-2.7億、4.99億和25.26億元。

尤其需要提及的是，中梁控股的凈資產(chǎn)收益率（ROE）也遠高于絕大多數(shù)上市房企水平。2018年中梁控股ROE為37.4%，而樂居財經(jīng)發(fā)布的《2018中國上市房企ROE排行榜TOP100》顯示，2018年前50強上市房企的ROE均值為22.85%，其中新城控股以41.05%的數(shù)值位居第一，第二名中交地產(chǎn)ROE為36.98%。

值得提及的是，ROE是股神巴菲特在投資時最為關(guān)注的指標(biāo)。巴菲特曾公開表示在選擇投資企業(yè)時，關(guān)注的不是企業(yè)規(guī)模大小，而是盈利能力的強弱，其中最核心的指標(biāo)就是ROE。

當(dāng)然，在規(guī)模和業(yè)績快速發(fā)展的同時，中梁控股的現(xiàn)金流和負債也得到很好地改善。數(shù)據(jù)顯示，2018年中梁控股凈負債率由上一年的339.5%下降至58.1%，遠低于行業(yè)TOP10的平均水平。

同時，中梁的經(jīng)營活動現(xiàn)金流也轉(zhuǎn)負為正，截至2018年末賬上現(xiàn)金及銀行結(jié)余有230.8億，總體來看，中梁的銷售回款能力較強。

從百億到千億，中梁僅用了三年的時間，速度之快，不免讓人關(guān)注其未來增速是否能延續(xù)。對此，中梁副總裁游思嘉先生表示，2019年的銷售增長率預(yù)期會在頭三十強的開發(fā)商里面的增長排在前列的。

此外，中梁執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官黃春雷公開表示，在上市以后，中梁不設(shè)具體目標(biāo)，規(guī)模有機會的話就做大一點，沒機會的話小一點，順勢而為，但會以穩(wěn)健、利潤、風(fēng)控作為方向。

阿米巴助推突破規(guī)模瓶頸全國化布局縱深發(fā)展

中梁控股的崛起，一方面取決于其2016年戰(zhàn)略調(diào)整抓住了三四線城市棚改紅利，更大程度上則受益于其獨有的阿米巴生態(tài)管理系統(tǒng)。

據(jù)了解，2015年中梁引入日本“經(jīng)營之圣”稻盛和夫的阿米巴經(jīng)營管理體系，首創(chuàng)并發(fā)展了阿米巴生態(tài)經(jīng)營體系，成為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)阿米巴管理模式的典范。

阿米巴的特點是可自由重復(fù)細胞裂變，表現(xiàn)在中梁控股身上則是將大的業(yè)務(wù)集團分成若干個小的業(yè)務(wù)組織，每個單位組織獨立核算，提倡全體員工參與經(jīng)營，享有足夠的自主權(quán)。目前，中梁內(nèi)部為五級架構(gòu)組織，大致分為“控股集團-區(qū)域集團-區(qū)域公司-事業(yè)部-項目公司”，總部充分授權(quán)，各個區(qū)域作為經(jīng)營主體自主經(jīng)營，積極性被極大激活。

有業(yè)內(nèi)人士表示中梁的阿米巴在公司規(guī)模達到瓶頸時，可主動進行裂變，同時在“一城一策”的目前環(huán)境下，可解決中梁的市場溫差瓶頸，因為敢于授權(quán)才能充分在一線發(fā)生變化的時候迅速應(yīng)對，果斷應(yīng)對市場因城施策。

此外，手中有糧心中不慌，土地儲備對于房企來說尤為重要，也是未來扛風(fēng)險的重要因素。數(shù)據(jù)顯示，2016年中梁控股獲取63幅新地塊，到2018年其已成功獲取221幅新地塊。截至2019年3月31日，中梁控股集團控股353個物業(yè)項目，土地儲備約3900萬方。

而從布局來看，中梁控股已從區(qū)域性房企成功轉(zhuǎn)變?yōu)槿珖苑科�，并積極拓展全國重點二三線及省會城市。截至2019年3月31日，中梁控股布局包括長三角、中西部、環(huán)渤海、海峽西岸及珠三角等五大經(jīng)濟高速發(fā)展區(qū)域。

業(yè)內(nèi)觀點認為，全國性的布局，能有效分散區(qū)域經(jīng)濟風(fēng)險，抵抗防范單一地區(qū)政策風(fēng)險，根據(jù)經(jīng)濟環(huán)境和政策，靈活調(diào)整土地與銷售的地域組合，提升抵抗外部因素能力。

當(dāng)然，在五大經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域中長三角仍是中梁控股的大本營，目前該區(qū)域土地儲備占比接近一半。光大證券指出，隨著長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略，同時上海市提出在上海、江蘇、浙江交界處將設(shè)立長三角一體化示范區(qū)，區(qū)域內(nèi)重點布局的房企將迎來機遇。

值得一提的是，中梁控股未來兩年的業(yè)績增長確定性也非常高。截至2018年底，中梁有950億合約負債，在行業(yè)中屬于均值之上，是2018年已確認營收的3.2倍。此外，截止2019年4月30日，中梁的未交付合約銷售額高達1416億元，未來兩年收入基本明確。

香港經(jīng)濟日報投資理財周刊陳永陸表示，目前三四線城市的地方政府積極維穩(wěn)樓價，以中梁控股目前的策略，未來可望保持高增長。

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