“水逆的2018年已經(jīng)過去！變中有憂的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然劃過！美好的春天和嶄新的希望正向我們走來！”

華夏幸福的2018年是有驚無險(xiǎn)的�！吨鹿蓶|信》的這句話中，寄托著這家企業(yè)對(duì)未來的信心與期待。

如今，2019年過半，一系列數(shù)據(jù)似乎告訴我們，美好的春天似乎還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到來。從偏安一隅到異地復(fù)制，平安入股、高層引援再到新業(yè)務(wù)的探索，改變必然伴隨陣痛。

7月12日晚間，華夏幸福對(duì)外披露公司2019年4-6月經(jīng)營數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，截至6月，華夏幸福上半年僅實(shí)現(xiàn)簽約銷售額640.65億元，同比下降20.37%；銷售面積550.37萬平米，同比下降24.70%。

由此可見，“水逆”一年過去后，華夏幸福并非就迎來了“柳暗花明”。它仍需要面對(duì)改變的陣痛期、人事的磨合期以及難以預(yù)測的未來。

下滑兩成的銷售額

這是一份差強(qiáng)人意的成績單，也是吳向東入職華夏幸福以來的首張半年報(bào)。

在華夏幸福最新公布的經(jīng)營數(shù)據(jù)中，2019年4-6月，華夏幸福簽約銷售總額為335.31億元，同比下降6.49%；銷售面積244.65萬平米，同比下降36.57%。

業(yè)務(wù)細(xì)化看，期內(nèi)，華夏幸福產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)算收入額為81.07億元，同比增長64.51%；房地產(chǎn)開發(fā)簽約銷售額為245.46億元，同比下降18.23%；其他業(yè)務(wù)（物業(yè)及酒店等）銷售額為8.78億元，同比下降3.52%。

截至上半年，華夏幸福累計(jì)簽約銷售總額為640.65億元，同比下降20.37%；銷售面積550.37萬平米，同比下降24.70%。

其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)算收入額為144.67億元，同比增長5.33%；房地產(chǎn)開發(fā)簽約銷售額為478.7億元，同比下降26.65%；其他業(yè)務(wù)（物業(yè)及酒店等）銷售額為17.28億元，同比下降19.09%。

不過，在披露的數(shù)據(jù)中，華夏幸福的大本營京津冀區(qū)域開始進(jìn)入結(jié)算期。1-6月，津京冀區(qū)域總結(jié)算面積為198.3萬平米，而在4-6月，結(jié)算面積就達(dá)到了198.2萬平米。

土地拓展方面，6月，華夏幸福又開始在環(huán)京區(qū)域拿地河北固安、霸州、廊坊，三地斥資約24億元。當(dāng)月共斥資63.65億元，合計(jì)土地面積約83.7萬平米，這也是華夏幸福2019年的拿地高峰期。

然而，這依舊無法掩蓋華夏幸福增速放緩的事實(shí)。有分析認(rèn)為，華夏幸福銷售不達(dá)預(yù)期，本質(zhì)上還是環(huán)京的政策冰封狀態(tài)所致。

換句話說，若要回到增長通道，只能依賴于環(huán)京區(qū)域市場的復(fù)蘇以及環(huán)京區(qū)域外產(chǎn)業(yè)新城的成熟。

但是，環(huán)京變暖并非朝夕。所以，華夏幸福也早已加快異地復(fù)制速度以減少對(duì)環(huán)京的依賴。在2018年的年報(bào)中，可以窺探到，華夏幸福異地復(fù)制已初具成效。京津冀區(qū)域銷售面積占比由2014年的92%下降至2018年的48%。期內(nèi)，環(huán)京以外區(qū)域銷售面積為774.12萬平米，首次超越環(huán)京區(qū)域。

其中，環(huán)南京、環(huán)杭州、環(huán)鄭州的銷售面積分別達(dá)到164.60、118.16、249.85萬平米。

改變與未知

據(jù)年報(bào)中的數(shù)據(jù)，2018年，華夏幸福新增簽署PPP項(xiàng)目合作協(xié)議18個(gè)，全部為環(huán)北京以外區(qū)域，主要位于環(huán)杭州、環(huán)鄭州、環(huán)合肥、環(huán)武漢、環(huán)廣州等都市圈內(nèi)。新

增的16個(gè)PPP入庫產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目、3個(gè)國家級(jí)PPP示范項(xiàng)目，均在環(huán)京以外的區(qū)域。

隨著異地復(fù)制的加速，華夏幸福環(huán)京以外區(qū)域業(yè)績?cè)鲩L較快，實(shí)現(xiàn)收入257.07億元，同比增長82.80%，占主營業(yè)務(wù)營業(yè)收入的比例由上一年度的同期23.72%提升至30.82%；銷售額為756.19億元，同比增長109.08%，占整體銷售額比例從上一年度的23.76%提升至46.46%。

其中，環(huán)京以外區(qū)域的住宅業(yè)務(wù)銷售額564.81億元，同比增長93.13%，銷售額比重由上一年度的24.36%提升至43.69%，銷售面積比重由上一年度的34.20%提升至54.15%。

拿地方面，華夏幸福也加大了環(huán)京以外區(qū)域的拿地，占比從上年的58%進(jìn)一步提升到87%。

在華夏幸福的規(guī)劃中，將重點(diǎn)布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)3個(gè)高能核心都市圈，鄭州、武漢、成都3個(gè)高潛力核心都市圈，以及圍繞長沙、西安、貴陽、沈陽發(fā)展的4個(gè)潛力核心都市圈，形成“3+3+4”格局。截至2018年末，已累計(jì)布局77個(gè)產(chǎn)業(yè)新城。

在提升外埠貢獻(xiàn)度之外，華夏幸福還迎來了吳向東及其老搭檔俞建的加入，俞建原任華潤置地CFO，在融資方面頗有建樹。而吳向東，則是一手締造“萬象城”系列品牌的明星職業(yè)經(jīng)理人。

不出所料，吳向東加盟后，華夏幸福開始發(fā)力新業(yè)務(wù)，并增設(shè)南方總部，由吳向東坐鎮(zhèn)，進(jìn)入北京、深圳雙總部時(shí)代。

年報(bào)中也明確了吳向東的新任務(wù)：“以住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)“的發(fā)展模式，深耕粵港澳大灣區(qū)，開啟更多新業(yè)務(wù)。

探索新業(yè)務(wù)是華夏幸福的另一個(gè)改變。華夏幸福稱，將采取輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)模式并舉新模式；同時(shí)，在做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，探索開拓產(chǎn)業(yè)新城以外亦屬于綜合不動(dòng)產(chǎn)的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，將增加商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)中高端住宅業(yè)務(wù)，如寫字樓、商場等；并探索康養(yǎng)、長租公寓等新型不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。

不過，華夏幸福提出發(fā)展新業(yè)務(wù)的關(guān)口，卻已有不少企業(yè)開始收縮觸角，鞏固基本盤，對(duì)不盈利的多元化業(yè)務(wù)即為謹(jǐn)慎。

一切都還是未知。截止目前，華夏幸福依舊以產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)為主，新業(yè)務(wù)仍舊處于探索階段。

無論是外埠區(qū)域的加碼、人事的變動(dòng)亦或是新任務(wù)的探索，都意味著跳出“舒適區(qū)”，而在這個(gè)磨合階段，挑戰(zhàn)必然存在。

在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100中，華夏幸福僅以640億元的銷售額位列第23位，而此刻達(dá)標(biāo)千億的房企已升至12家。

但有研報(bào)分析認(rèn)為，隨著資金問題和土地問題的解決，以及環(huán)京市場的觸底回暖與華夏幸福異地拓展取得進(jìn)展，預(yù)計(jì)今年銷售能實(shí)現(xiàn)正增長。

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