在距離5月28日近百億土拍不到一個(gè)月的時(shí)間里，北京再度迎來了地塊集中出讓，這一次的主角不再是恒基兆業(yè)，而是對(duì)北京很“陌生”的雅居樂。

6月21日，北京集中出讓三宗土地，土地總面積15.37萬平方米，總成交價(jià)格98億元。

港中旅30.6億元拿下北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X92R2地塊，為R2二類居住用地，土地面積3.57萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.85萬平方米；城建+懷勝聯(lián)合體則以底價(jià)36.36億元競(jìng)得了懷柔地塊，地塊為一宗多功能用地，包括住宅、教育、混合公建等用途，土地面積8.16萬平方米，規(guī)劃建筑面積16.65萬平方米。

其中，最重磅的莫過于雅居樂從“招保萬金”手中奪下的北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)河西區(qū)另一宗宅地，最終成交價(jià)格31.8億元，溢價(jià)率41.33%，樓面價(jià)3.96萬元/平方米。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，這宗地塊競(jìng)爭十分激烈，競(jìng)拍房企包括華潤+建工、中海、綠城、雅居樂、招商＋中糧、路勁、首開＋金地＋保利、萬科等。雅居樂經(jīng)過39輪報(bào)價(jià)，得償所愿。

這是雅居樂第一次從公開土地市場(chǎng)進(jìn)駐北京。

公開資料顯示，地塊名稱為北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X92R1地塊，土地性質(zhì)為二類居住用地。土地面積3.65萬平方米，規(guī)劃建筑面積為8.03萬平方米，起始價(jià)為22.5億元。

該宗地塊規(guī)定，地塊中商品住房銷售均價(jià)不超過54160元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過56868元/平方米；地塊居住建筑規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。

據(jù)悉，該宗地塊位于北京亦莊人大附中旁，周邊有金茂、金隅等住宅項(xiàng)目，二手房均價(jià)在5.6萬元/平方米左右，這宗限價(jià)地留給雅居樂的操作空間并不大。

雅居樂作為一間去年合約銷售達(dá)到1026億的房企，此前從未在北京市場(chǎng)上有過住宅項(xiàng)目，令人頗為意外。在銷售超千億的房企中，是極少數(shù)的存在。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“北京進(jìn)去的企業(yè)雖然不少，但當(dāng)前的土地市場(chǎng)并不像2017年和2018年那樣，去到高溢價(jià)，甚至競(jìng)拍到自持面積的階段�，F(xiàn)在拿地，處在市場(chǎng)相對(duì)合理的一個(gè)狀態(tài)下，拿地的成本可控。”

北京和上海作為國內(nèi)標(biāo)配的強(qiáng)一線市場(chǎng)，雅居樂也不是沒有動(dòng)過心思。

說起雅居樂和北京的第一次淵源是一起烏龍事件，2012年，“北京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按照出讓合同的約定繳納地價(jià)款”，但值得注意的是此“雅居樂”并非香港上市的雅居樂，而是北京華美地產(chǎn)旗下公司。

終于在4年后，雅居樂對(duì)于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分熱的北京有了動(dòng)作，陳卓林選擇的是收并購方式。他此前曾說過：“公司遲遲未能加大京津翼區(qū)域的布局主要是受限高昂土地成本，因而公司2016年主要寄希望于通過合作、收購等方式在北京周邊能夠立項(xiàng)�！�

2016年7月5日，雅居樂發(fā)布公告擬出資2.32億元收購北京市延慶區(qū)一個(gè)綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)項(xiàng)目的51%股權(quán)。

盡管距離主城區(qū)有70多公里的距離，但通過這個(gè)項(xiàng)目雅居樂總算叩開了帝都的大門，在北京有了一個(gè)“基地”。

有趣的是，站穩(wěn)了腳跟的雅居樂并未如市場(chǎng)人士所期望的那般，在北京重拾自己的豪宅市場(chǎng)，而是受限于“過熱”的北京土地市場(chǎng)，它又消失了。

直到2018年的一紙戰(zhàn)略調(diào)整，雅居樂將北京區(qū)域擴(kuò)增至京津冀地區(qū)。此外，在2018年度業(yè)績會(huì)上，“我們未來是聚焦一二線”，副總裁王海洋說道。

在當(dāng)前土地市場(chǎng)與樓市同時(shí)面對(duì)較大壓力情況下，雅居樂所提出的保守計(jì)劃就是堅(jiān)持一二線，不輕易去三四線。其中，一個(gè)是雅居樂的產(chǎn)品線大多是豪宅方面，下探到三四線市場(chǎng)的消費(fèi)能力在去化方面會(huì)面臨較大麻煩，另一個(gè)原因則是三四線市場(chǎng)存在太多的不確定性，而雅居樂的品牌溢價(jià)并不是太大，所以雅居樂選擇了較為謹(jǐn)慎的道路。

郭毅表示：“不管是雅居樂，還是港中旅都是在北京沒有過住宅地塊開發(fā)，他們需要在北京打造一個(gè)標(biāo)志性的項(xiàng)目，為他們?cè)谌珖臄U(kuò)張中有一個(gè)更好的產(chǎn)品背書�！�

雅居樂在北京的項(xiàng)目能成功開展與建設(shè)的話，對(duì)于雅居樂將來的市場(chǎng)有著極大的便利，在有了北京項(xiàng)目為期背書后，雅居樂下探三四線市場(chǎng)將會(huì)面對(duì)一個(gè)相對(duì)理想的局面。

此外，雅居樂在2019年的銷售目標(biāo)是預(yù)售金額1130億元，同比漲幅僅為10%，這也說明了在當(dāng)前環(huán)境下以穩(wěn)為主的情況下，不需要拿太多的地，而是保證收益率和去化，陳卓林透露，今年的500億投資計(jì)劃中，400億將投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在北京拿下的這宗宅地是其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的體現(xiàn)。溢價(jià)率在21家房企的競(jìng)爭下，也保持了一個(gè)相對(duì)理想的狀態(tài)為41.33%。

據(jù)雅居樂2018年度報(bào)告披露，其在華北區(qū)域的物業(yè)開發(fā)僅位于3處，分別是天津、邯鄲、晉中，而華北區(qū)域其對(duì)于預(yù)售金額的貢獻(xiàn)甚至沒有單獨(dú)列出，還是劃分進(jìn)了其他區(qū)域，由此可以說明，華北地區(qū)并不在雅居樂的主版圖中。

綜合來看，雅居樂目前，土地儲(chǔ)備預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)3623萬平方米，分布在65個(gè)城市。

雅居樂此次選擇拿下的北京地塊不只是其以穩(wěn)為主的新戰(zhàn)略，亦是它圖謀全國版圖中重要的一步，這個(gè)項(xiàng)目若能以理想的狀態(tài)呈現(xiàn)，將來在雅居樂就能擁有更大的可能。

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