在剛晉升商業(yè)魅力新一線城市后，昆明的城市地位又獲得了另一項研究的高度認(rèn)可。
最近，知名大號葉檀財經(jīng)推出了中國十大創(chuàng)新力城市系列，評選出最有潛力、排名靠前的創(chuàng)新城市，在其中一項關(guān)于新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)公司占比的城市排名中（如下圖所示），昆明在70個大中城市（不含北上廣）中排在第9位，反映出昆明在高新技術(shù)領(lǐng)域特別是信息產(chǎn)業(yè)方面的長足進(jìn)步。
5G的大機(jī)遇，昆明有戲了！
提到新一代信息產(chǎn)業(yè)，人們自然就會想到華為的5G、半導(dǎo)體芯片、人工智能、云計算、大數(shù)據(jù)等“高大上”的新名詞，令昆明人驕傲的是，這些尖端的技術(shù)和公司離我們越來越近了。
萬眾矚目的5G時代即將到來，昆明準(zhǔn)備做什么？能做什么？
5月17日世界電信日這天，昆明市發(fā)布5G產(chǎn)業(yè)發(fā)展及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，回答了這個問題。
最大的亮點，是華為5G數(shù)字產(chǎn)業(yè)園落戶呈貢信息產(chǎn)業(yè)園，這里將成為昆明5G“一心一環(huán)兩軸”產(chǎn)業(yè)帶中的核心，行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)華為領(lǐng)銜，浪潮、微軟、谷歌、紫光、啟明星辰、優(yōu)必選、睿思特等一大批知名企業(yè)參與。（來源：昆明市呈貢區(qū)人民政府門戶網(wǎng)站《昆明確定呈貢為5G產(chǎn)業(yè)高地》）
另外一件重要性并不亞于華為進(jìn)駐的大事件，是云硅小鎮(zhèn)項目上個月正式落地呈貢高新產(chǎn)業(yè)基地，不僅由于9000畝的用地規(guī)模很不一般，更重要的，這很有可能是中國接近實現(xiàn)“中國芯”的一個樣本。
云硅小鎮(zhèn)的來頭不小，項目牽頭方云南城投集團(tuán)這幾年進(jìn)軍半導(dǎo)體芯片行業(yè)，已經(jīng)布局重慶超硅、上海超硅、聞泰科技、美國豪威等，全都是全國第一或者全球前三前五的企業(yè)，簡單說，呈貢規(guī)模龐大的云硅小鎮(zhèn)瞄準(zhǔn)的就是尖端的半導(dǎo)體芯片產(chǎn)業(yè)。
這么多大咖云集呈貢，怎么看都是要下一盤大棋，5G的大機(jī)遇，昆明有戲了！
呈貢占據(jù)昆明新興信息產(chǎn)業(yè)高地
核心邏輯變了 呈貢新城的重心逐漸南移
很多年前就有一句神預(yù)言：21世紀(jì)什么最貴？人才！
美國將華為列入實體清單，遏制華為意圖卡住的脖子，本質(zhì)上就是高科技和創(chuàng)新力，國內(nèi)多個城市的“搶人大戰(zhàn)”，就是因為大家都十分清楚，中國城市要實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，靠的正是人才。
以前分析城市或區(qū)域市場，算的是GDP、財政收入、居民消費支出、人口增長等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，以此判斷房地產(chǎn)市場和房價的發(fā)展趨勢。
現(xiàn)在，市場的核心邏輯正在被改寫，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下的邏輯已不能代表房地產(chǎn)市場的未來趨勢，一座城市未來是不是有前景，靠的是高端制造業(yè)，靠的是高科技領(lǐng)軍企業(yè)，歸根結(jié)底靠的是人才。
在呈貢，新的核心邏輯更為明顯，信息產(chǎn)業(yè)園、呈貢高新基地成為新興產(chǎn)業(yè)主要承接地，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)也影響了市場對呈貢的價值預(yù)判。
在地域分布上，由于呈貢的大健康、信息科技等新興產(chǎn)業(yè)集中布局在了新城南部的寶相、萬溪沖和呈貢高新產(chǎn)業(yè)基地，因此未來呈貢新城的發(fā)展方向也呼應(yīng)了昆明的規(guī)劃戰(zhàn)略：繼續(xù)沿滇池東岸向南拓展。
呈貢新城的發(fā)展脈絡(luò)，其實也是昆明“一湖四片”和“南延北拓”規(guī)劃戰(zhàn)略在呈貢的具體體現(xiàn)，從最早的行政中心和大學(xué)城建設(shè)形成的中心區(qū)域，開發(fā)區(qū)域逐漸向南擴(kuò)展，而呈貢高新區(qū)正在昆明“南延北拓”戰(zhàn)略的南向發(fā)展主軸之上。
呈貢高新區(qū)周邊，有規(guī)劃為昆明南城的晉城古滇片區(qū)，主打康養(yǎng)旅居的度假區(qū)大漁片區(qū)，都是目前開發(fā)正熱的區(qū)域，房價普遍站上了萬元大關(guān)，高的甚至和主城看齊，到了13000—14000元左右。
為什么呈貢的房價能漲到接近主城二環(huán)的水平？這很難用常理來解釋，但如果用高端產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域市場的核心邏輯，就容易理解了，在強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐背景下，呈貢新城正迎來更大范圍的一輪擴(kuò)張，成為昆明“一湖四片”規(guī)劃中南城方向的主要推動力量，與呈貢開發(fā)拓展范圍擴(kuò)大的同時，區(qū)域的幾何重心也逐漸南移。（來源：《昆明市城市總體規(guī)劃(2011—2020年)》解讀）
昆明高新東區(qū)規(guī)劃功能分區(qū)更側(cè)重產(chǎn)業(yè)布局
昆明主城房價洼地，憑什么是呈貢高新區(qū)？
最近三年昆明房地產(chǎn)景氣程度全面復(fù)蘇，房價大幅上漲，呈貢新城無疑是其中尤其耀眼的區(qū)域，呈貢新城崛起的報道數(shù)不勝數(shù)，地鐵高鐵開通、對標(biāo)國際的城市規(guī)劃、優(yōu)越的醫(yī)療和教育設(shè)施引入、大批品牌房企和外地購房者涌入……等等關(guān)于呈貢的利好已耳熟能詳，但呈貢下轄的10個街道中，高新區(qū)片區(qū)可能是少數(shù)的例外。
從區(qū)位上說，高新區(qū)位于呈貢10個街道中的最南端，東臨滇池環(huán)湖路，西靠梁王山，與開發(fā)熱度高漲且房價看齊主城的晉城古滇片區(qū)相連，北面是呈貢新城的大健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)、信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)和度假區(qū)大漁片區(qū)，可以看出，呈貢高新片區(qū)兼得生態(tài)環(huán)境和新興產(chǎn)業(yè)之利，僅看區(qū)位相當(dāng)不錯。
但當(dāng)呈貢新城甚至?xí)x城片區(qū)開發(fā)火熱、房價一路飆升至與主城比肩的同時，高新產(chǎn)業(yè)區(qū)卻一直沒什么動靜，以至于當(dāng)融創(chuàng)微風(fēng)十里項目上月落地高新，成為該片區(qū)內(nèi)少見的商品房開發(fā)項目時，很多人還很詫異：融創(chuàng)怎么在高新產(chǎn)業(yè)區(qū)做個住宅項目？
確實，在融創(chuàng)微風(fēng)十里之前，雖然片區(qū)內(nèi)已入駐大批高新企業(yè)，但純粹的商品住宅開發(fā)卻是空白，僅有高新區(qū)管委會的集資房項目和部分回遷安置房、公租房項目，導(dǎo)致這一狀況的主要原因在于高新東區(qū)的“不走尋常路”。
高新東區(qū)中央公園規(guī)劃一角（圖源于高新區(qū)管委會官網(wǎng)）
昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成立于1992年，2006年，呈貢區(qū)設(shè)立新城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，由高新區(qū)托管，占地約86.88平方公里，從此以后呈貢多了一個高新東區(qū)。
托管后高新東區(qū)進(jìn)入了發(fā)展快車道，生物醫(yī)藥大健康、金屬新材料、半導(dǎo)體三大產(chǎn)業(yè)形成了聚集效應(yīng)，高新區(qū)也成為云南首個“千億園區(qū)”，目前獲高新技術(shù)認(rèn)定的企業(yè)有約200家，其中，A股上市公司7家，新三板企業(yè)14家。
根據(jù)2018年版本的最新控詳規(guī)，高新東區(qū)將立足于推進(jìn)滇池東岸產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、富有地域和人文特色的，具有國際知名、國內(nèi)一流的創(chuàng)新型高新特色產(chǎn)業(yè)的基地——“中國西南硅谷”。為此，產(chǎn)業(yè)凈用地增加到約13.33平方公里，而規(guī)劃居住人口由原來的20萬減少為13萬。
可以看出，和昆明其他新區(qū)不同，高新東區(qū)的新規(guī)劃更注重強(qiáng)化高新產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)勢，相應(yīng)減少了居住開發(fā)的規(guī)模。相比周邊區(qū)域，呈貢高新的居住區(qū)人口規(guī)模較小，但居住品質(zhì)并不遜色，可以稱得上“小而美”。
高新東區(qū)占地約1006畝的中央公園，東北側(cè)緊鄰融創(chuàng)微風(fēng)十里
高新東區(qū)的宜居價值最值得說的，自然是已經(jīng)在建的“生態(tài)綠核”——占地約1006畝的中央公園，相比巫家壩和呈貢核心區(qū)的兩個中央公園，高新東區(qū)的中央公園雖然規(guī)模小了許多，但勝在建設(shè)難度和周期大幅降低，很有可能在最近幾年就可以呈現(xiàn)。
圍繞中央公園，高新東區(qū)主要的宜居生活社區(qū)規(guī)劃于周邊，而融創(chuàng)微風(fēng)十里也因此成為中央公園旁的宜居樓盤。高新東片區(qū)總體規(guī)劃了綠地面積約622.83 公頃，占建設(shè)用地的約20.69%，其中已建和規(guī)劃的公園綠地面積達(dá)5250畝，面積超過了巫家壩中央公園，居住于此的人們享受的則是堪稱“奢侈”的人均26.9平方米綠地面積。（數(shù)據(jù)源于2018年最新控詳規(guī)）
輕軌9號線沿高新大道經(jīng)過（圖源于高新區(qū)管委會官網(wǎng)）
軌道交通的加成則是宜居的另一重要因素，昆明軌道交通規(guī)劃連接機(jī)場、高鐵站和晉城的9號線，其南段也稱1號線南延線，將沿融創(chuàng)微風(fēng)十里旁的高新大道經(jīng)過，這條線路已列入昆明軌道交通建設(shè)第三輪規(guī)劃，預(yù)計明年報批，由于輕軌的建設(shè)投資和周期均少于地鐵，9號線的開通將實實在在推動高新東區(qū)與主城的連接，將極大方便片區(qū)居民的出行。
另外，在昆明軌道交通規(guī)劃中的南北快線也將從高新東區(qū)貫穿而過，由于屬于遠(yuǎn)期規(guī)劃，路線暫定是從中央公園西側(cè)的南北大道設(shè)置，如果這一規(guī)劃實現(xiàn)，融創(chuàng)微風(fēng)十里將是一個雙地鐵的樓盤。
高新東區(qū)中小學(xué)規(guī)劃布局（圖源于高新區(qū)管委會官網(wǎng)）
教育和醫(yī)療配套方面，除了保留現(xiàn)狀高新區(qū)第四小學(xué)（融創(chuàng)微風(fēng)十里東側(cè)）和高新區(qū)第三中學(xué)外，還將新增3所完小，1所九年一貫制學(xué)校、1所高中和1所完中。另外規(guī)劃設(shè)置1所綜合醫(yī)院（640 床）、4處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（160 床）。完全可以滿足規(guī)劃13萬居住人口的優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療配套需求。（數(shù)據(jù)源于2018年最新控詳規(guī)）
“小而美”或許是高新東區(qū)在居住屬性上恰當(dāng)?shù)拿枋�，由于目前僅有融創(chuàng)微風(fēng)十里一個純住宅開發(fā)項目進(jìn)駐，“小荷才露尖尖角”，片區(qū)的人居價值還處于剛被發(fā)現(xiàn)的階段，對于融創(chuàng)來說項目的定價某種程度上將影響到片區(qū)房價的走向。
而融創(chuàng)微風(fēng)十里也給了昆明一個驚喜，據(jù)悉，項目近期即將開盤，高層住宅均價預(yù)計約7500元/平方米，洋房均價預(yù)計約8500元/平方米。這樣的定價和周邊呈貢、大漁、古滇片區(qū)的房價相比，落差在3000—6000元左右，也低于以房價洼地著稱的經(jīng)開區(qū)，甚至和嵩明、太平等郊縣區(qū)房價基本持平，這也意味著呈貢高新是昆明主城難得的價格洼地。
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