6月4日，云南城投置業(yè)股份有限公司就上交所此前發(fā)出關于2018年年報的問詢函作出回復。

年報顯示，云南城投分別以11.80倍和19.77倍的評估增值率，轉讓滿江康旅和七彩云南部分股權，實現(xiàn)投資收益15.28億元；剩余股權按公允價值法重新計量，實現(xiàn)投資收益2.93億元。

上交所要求其補充說明交易的合理性。

云南城投表示，2017年10月，大理市國土資源局通過招標方式出讓滿江項目地塊，根據綜合評分結果（其中：方案設計等技術評審占45分，投標總價占55分），確定中標候選人。因此，在本次投標中，投標價格的高低并非獲取土地的唯一因素。公司以13.69億元投標報價，依靠技術評審得分占優(yōu)最終中標取得項目土地，遠低于本次投標其他公司的最高報價。

另外鑒于項目的開發(fā)條件優(yōu)越，加之2018年大理房地產市場持續(xù)升溫，本次交易公平合理。

數據顯示，2018年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入95.43億元，同比下降33.69%；實現(xiàn)歸母凈利潤4.91億元，同比上升86.13%，其中非經常性損益13.13億元。

對此，上交所要求云南城投回復公司2018年營業(yè)收入大幅下降的原因，以及說明公司盈利能力是否具有可持續(xù)性等。

云南城投回應稱，2017年，全國房地產市場處于升溫期，公司當年竣工面積253.78萬平米，竣工項目主要處于杭州、寧波等經濟發(fā)達的一線城市，去化速度快，銷售溢價率高，很多項目當年均實現(xiàn)基本清盤。

2018年新開工量及計劃供貨項目未能達到結轉條件，導致2018年竣工面積僅有105.48萬平方米，比2017年大幅下降，且收入主要來源于前期已竣工項目。

另外，截至2018年底，公司尚有昆明湖、關坡城中村、蘭州徐家灣共三個一級開發(fā)項目，涉及一級土地整理面積約1989畝。因一級土地開發(fā)周期較長，征拆遷過程中不確定性較大，若未能按計劃及時獲取土地，將減少公司當年對外可售面積，從而影響到公司營業(yè)收入。

2018年，云南城投向康養(yǎng)地產和旅游地產轉型，但受限于康養(yǎng)產業(yè)及旅游產業(yè)的周期性特征，在2018年里康養(yǎng)產業(yè)及旅游產業(yè)尚未能為公司貢獻大規(guī)模的收入。

關于公司2018年營業(yè)收入與期間費用變化趨勢存在較大差異的原因，云南城投表示商場及酒店銷售費用包括2018年新購物中心開業(yè)的投入，以及2019年即將開業(yè)購物中心的前期籌備費用，同時包括首年開業(yè)的酒店推廣活動等營銷費的投入，這些投入造成公司2018年營銷費用的增加。

此外，2018年國內外融資環(huán)境持續(xù)收緊，公司綜合融資成本由2017年的6.77%上升至2018年的7.23%，公司融資成本有所提高。同時公司持有投資性房地產、固定資產等209.01億元的長期資產，致使公司財務費用一直較高。

云南城投還表示，目前公司已取得不動產證的土地儲備為6882畝，納入2019年開發(fā)計劃的開發(fā)土地為2175畝。產品分布為城市住宅、商業(yè)、住宅綜合體、文化旅游地產、健康養(yǎng)老地產，產品層次豐富，地域分布合理，因此，公司主營業(yè)務具有較強的可持續(xù)發(fā)展空間。

具體開發(fā)業(yè)務中，上交所要求云南城投補充康養(yǎng)產業(yè)和旅游產業(yè)對公司營業(yè)收入和凈利潤的貢獻比例。

云南城投稱，2018年公司康養(yǎng)產業(yè)和旅游產業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入47,343.96萬元，占公司主營業(yè)務收入的比例為5.31%；實現(xiàn)凈利潤4,506.47萬元，占公司凈利潤的比例為9.91%。

另外年報中顯示，公司2018年房地產去化率較低，26個房地產銷售項目，平均去化率為31.93%；同時公司預收賬款占存貨的比例僅為5.46%。

對此，云南城投回應稱，2017年公司可售貨值大量銷售后，竣工樓盤多為尾盤銷售，影響公司的存貨去化率，對公司的資金運用及生產經營有一定的影響。

同時，云南城投提示投資者，公司銷售項目去化情況受房地產政策調控的影響，同時受到經濟環(huán)境、市場環(huán)境等因素的影響，銷售項目去化情況未來存在不確定。

關于資金往來情況，年報顯示，公司資產負債率較高、資金壓力較大、融資費用較高，并存在多筆應收款項難以收回的情形，上交所要求其補充說明公司的投融資安排，是否存在償付風險。

云南城投表示，公司2019年到期債務為124.7億元，其中包含投資者有回售選擇權的債券48.6億元，扣除具有回售選擇權的債券，公司2019年到期債務為76.1億元。

公司將通過加快新項目開發(fā)及銷售進度，多營銷手段并用，加大公司存貨去化力度，并通過處置項目回籠資金；同時，積極與原債券持有人溝通，減少債券回售金額，充分關注資本市場動態(tài)，適時推進債券發(fā)行，通過銀行、保險等多渠道融資方式，確保公司債務償付安全。

對于公司資金壓力的質疑，云南城投回應稱，公司通過調整經營策略，加快項目開發(fā)周期，將現(xiàn)有成熟的土地儲備轉換為可售存貨，營銷團隊通過引入不同銷售渠道，提高存貨去化率，為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金回流及開發(fā)收益。2018年末公司可售貨值129.76億元，預計2019年新增達到預售條件的貨值138億元。

同時，通過積極開拓多渠道的融資方式，運用如資產證券化、資產支持票據、供應鏈ABS等融資方式，有效盤活了公司持有的存量資產。

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