日前，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱昆明房協(xié)）發(fā)布了新制定的《昆明市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員自律規(guī)范信息管理辦法（試行）》，要求所有中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員都將實(shí)名錄入或登記，持卡上崗。協(xié)會(huì)還明確了中介行業(yè)所提供的具體服務(wù)內(nèi)容及最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其中，二手房買賣中介服務(wù)費(fèi)用為買方承擔(dān)成交價(jià)的2%、賣方承擔(dān)1%，如果是買方按揭貸款的，買方還需繳納貸款金額1%的服務(wù)費(fèi)。

由昆明房協(xié)在《試行》要求行業(yè)從業(yè)人員實(shí)名錄入或登記，持卡上崗，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)都有積極的作用，而且明確了中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，更是值得肯定。

但是，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是最高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，“最高”意味著中介服務(wù)費(fèi)的最高極限，那么《試行》里明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定是否應(yīng)該應(yīng)先報(bào)批物價(jià)管理部門，待審批通過再發(fā)布執(zhí)行呢？

如果這個(gè)《試行》的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)真的落地執(zhí)行的話，昆明就是成了繼2018年11月上海鏈家上調(diào)中介服務(wù)費(fèi)后的首個(gè)跟進(jìn)的城市，從之前的2%中介服務(wù)費(fèi)上調(diào)至3%。只不過上海只是鏈家而言，而昆明是全行業(yè)，可以說昆明是全國(guó)首個(gè)全行業(yè)要試行收取3%中介服務(wù)費(fèi)的城市。

上海鏈家調(diào)高中介費(fèi)，或許是市場(chǎng)份額到一定程度，企業(yè)自我感覺話語(yǔ)權(quán)足夠大時(shí)的一種利潤(rùn)追求方式，也或許相比其他國(guó)家，國(guó)內(nèi)的中介費(fèi)偏低（據(jù)說美國(guó)6%，日本6%）還需要繼續(xù)上調(diào)的理由，在這之前，北京鏈家也上調(diào)過，后來又從2.7%下調(diào)到2.2%。

針對(duì)昆明高調(diào)試行提高房產(chǎn)交易中介費(fèi)，一業(yè)內(nèi)人士直言：這是地方政府與的某種“利益默契”，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有“商業(yè)利益”，而政府有“政策利益”。

商業(yè)利益不用過多解釋，雖然僅僅1%的增幅，但放在昆明整個(gè)市場(chǎng)，這個(gè)量也是大到驚人。

以中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2019年4月，昆明全市共掛牌25508套房源，掛牌市值413.5億元，增加1%的服務(wù)費(fèi)，平均每套房源將增加1.65萬(wàn)的中介費(fèi)，就等于增加了4億元的收入，細(xì)思極恐，這4個(gè)億，誰(shuí)將是最大的受益者？

記得在之前的《昆明到底有多少房子》文章里指出，截止2016年昆明的住房面積達(dá)到了2億平米，而且從2013年開始，每年幾乎都以1000萬(wàn)平米的新房供應(yīng)不斷推向市場(chǎng)，也就是說，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是存量房市場(chǎng)，幾乎都是千萬(wàn)級(jí)的規(guī)模，稍微一點(diǎn)點(diǎn)變化，都是影響至深的。從某種程度上講，現(xiàn)在為行業(yè)立的規(guī)矩都是為未來著想的。

而政策利益，如果站在“房住不炒”的大背景下，提高持有環(huán)節(jié)成本，加大交易環(huán)節(jié)成本，確實(shí)能震懾有投機(jī)交易或炒房念想的部分群體。持有成本的房地產(chǎn)稅涉及稅收立法，利益牽扯太多，要做但比較耗時(shí)間；交易環(huán)節(jié)的成本，中介服務(wù)費(fèi)是最容易執(zhí)行，也最不需要考慮利益博弈的。

但以昆明銳理提供的數(shù)據(jù)，就去年913萬(wàn)平，81260套的成交量，在全國(guó)70個(gè)大中城市里，昆明還不至于到了該需要打擊的地步，而通過提高交易環(huán)節(jié)成本去控制二手房的流動(dòng)性，從而去支撐新房市場(chǎng)的成交，顯然有些牽強(qiáng)，畢竟昆明部分區(qū)域的3年限售周期足以實(shí)現(xiàn)，而且大部分需要換房的客戶最需要的是先賣掉手里的房源，才能騰挪資金進(jìn)行改善置業(yè)。最為擔(dān)心的是，如果二手房流動(dòng)性差，更難以支撐起接盤俠購(gòu)買的信心。

在昆明整個(gè)樓市還沒到了通過抬高二手房交易成本撬動(dòng)觀望客戶的地步，這個(gè)政策利益的出發(fā)點(diǎn)顯然也站不住腳。

而從另一個(gè)維度，今年兩會(huì)上的《政府工作報(bào)告》一個(gè)核心就是2019年降稅降費(fèi)，穩(wěn)定為先。

在3月5日，國(guó)務(wù)院總理代表國(guó)務(wù)院在十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議作《政府工作報(bào)告》，總結(jié)了2018年工作的一系列成績(jī)，并對(duì)2019年經(jīng)濟(jì)工作提出要求和任務(wù)。

總體上看，2019年《政府工作報(bào)告》延續(xù)近年以來的工作思路，淡化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的追求，繼續(xù)維持消費(fèi)物價(jià)平穩(wěn)的目標(biāo)。依然嘗試通過減稅、降費(fèi)和改革措施來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。尤其今年的減稅力度高于往年，通過降低企業(yè)增值稅和個(gè)人所得稅，從供給、需求兩個(gè)方向上發(fā)力以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。

顯然，昆明成交量既不算在全國(guó)諸多城市排名靠前，漲幅水平一直也在可控范圍，成交量中也沒有二手房交易過半的占比情況，更不是新房二手房倒掛現(xiàn)象最嚴(yán)重的城市，在全國(guó)都在大舉降稅降費(fèi)的背景下，昆明敢做第一給行業(yè)設(shè)定最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的城市，只有一種解釋，就是為以后的規(guī)模市場(chǎng)鋪路，制定新的游戲規(guī)則。

而《試行》的明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)是在給中介機(jī)構(gòu)名正言順收費(fèi)進(jìn)行背書。

雖然在《試行》中明確3%的中介費(fèi)，有1%由賣方承擔(dān)，2%由買方承擔(dān)。顯然，賣方肯定不會(huì)自行承擔(dān)這1%的服務(wù)費(fèi)的。

在昆明這種區(qū)域市場(chǎng)，還依然是典型的賣方市場(chǎng)，賣方掌握房源，在資源不對(duì)等的情況下，買方顯然是弱勢(shì)群體，是最沒有話語(yǔ)權(quán)的。

利益的傳導(dǎo)，最終以成交表現(xiàn)。也就是說，原本房子掛牌200萬(wàn)，賣方要承擔(dān)的1%中介費(fèi)，為了平攤這個(gè)費(fèi)用，賣方直接加價(jià)到202萬(wàn)。1%中介費(fèi)的轉(zhuǎn)移，最末端的消費(fèi)者成了稅費(fèi)的承受者。從某種意義上講，是間接抬高房源的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)于普通購(gòu)房者而言，無(wú)疑是增加了購(gòu)房成本。

很明顯，這種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不科學(xué)。

100萬(wàn)的房子和1000萬(wàn)的房子，按理而言，所有的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都是一樣，流程也相同，但最終的收費(fèi)卻有巨大懸殊。

值得注意的地方，在《試行》中還有一項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)叫“按揭服務(wù)費(fèi)”，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為貸款金額的1%，其服務(wù)內(nèi)容為：“協(xié)助委托人到銀行進(jìn)行按揭，抵押業(yè)務(wù)的相關(guān)操作；協(xié)助委托人進(jìn)行房屋抵押操作；辦理他項(xiàng)權(quán)利證；協(xié)助委托人催放貸款�！�

我們以買一套價(jià)值200萬(wàn)的房子，以首付30%貸款70%計(jì)算，單要交給中介的費(fèi)用就有：2003%+20070%1%=7.4萬(wàn)。還不包括契稅和公證費(fèi)，隨便計(jì)算下來10萬(wàn)的稅費(fèi)成本是必然的。那就相當(dāng)于要支付60萬(wàn)首付+10萬(wàn)的稅費(fèi)=70萬(wàn)。

按照字面理解，按揭服務(wù)費(fèi)就是貸款服務(wù)費(fèi)。就此，我們咨詢了昆明幾家銀行負(fù)責(zé)房貸的負(fù)責(zé)人，他們均表示，“銀行就沒有貸款服務(wù)費(fèi)這一說，也從不收任何貸款的服務(wù)費(fèi)�！�

而關(guān)于按揭服務(wù)費(fèi)的服務(wù)內(nèi)容，“協(xié)助委托人到銀行進(jìn)行按揭”，這是借款人直接和銀行客戶經(jīng)理對(duì)接，銀行客戶經(jīng)理經(jīng)過審核，認(rèn)為借款人符合貸款條件，才會(huì)收取客戶的資料。

而“抵押業(yè)務(wù)的相關(guān)操作；協(xié)助委托人進(jìn)行房屋抵押操作；辦理他項(xiàng)權(quán)利證�！敝灰懊娴馁J款業(yè)務(wù)審批通過后，銀行會(huì)找借款人拿不動(dòng)產(chǎn)證到不動(dòng)產(chǎn)中心辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，3天后銀行會(huì)拿到不動(dòng)產(chǎn)登記證明，回行辦理入庫(kù)手續(xù)，就可以放款了。

“協(xié)助委托人催放貸款”更沒有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者中介人員什么事了，昆明人民銀行每天都有個(gè)貸款額度，在昆明的每家銀行都會(huì)分到，銀行內(nèi)部根據(jù)業(yè)務(wù)條線又分開，有額度都可以放款，當(dāng)天沒額度就放不了款，誰(shuí)催都沒用。

也就是在這個(gè)貸款環(huán)節(jié)，基本都是借款人與銀行客戶經(jīng)理之間的直面交互，中介人員根本用不著參與，也無(wú)法參與。

那么，也就是說按揭服務(wù)費(fèi)的收取也是沒有依據(jù)的。當(dāng)然，我更愿意理解，3%的中介服務(wù)費(fèi)用里已經(jīng)包含了這項(xiàng)內(nèi)容。

至于二手房買賣過程中，什么擔(dān)保費(fèi)（二手房都是房產(chǎn)抵押，抵押本來就是擔(dān)保的一種）、評(píng)估費(fèi)（云南省物價(jià)局關(guān)于印發(fā)《商業(yè)銀行轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)抵押評(píng)估費(fèi)行為執(zhí)法指南》的通知（2018年10月1日起實(shí)施），要求“房地產(chǎn)抵押評(píng)估應(yīng)當(dāng)由商業(yè)銀行委托”“并按照“誰(shuí)委托、誰(shuí)付費(fèi)”的原則承擔(dān)費(fèi)用”）等明細(xì)，也在昆明樓市粉絲投稿的《百態(tài)》文章多次提及，也是沒有收費(fèi)依據(jù)的。

當(dāng)然，由于很多信息的不對(duì)稱，中介實(shí)現(xiàn)房源和客源的匹配，撮合交易的完成確實(shí)是應(yīng)該有回報(bào)，但在服務(wù)上應(yīng)該有更明晰更專業(yè)的服務(wù)，比如律師陪同（包括昆明市場(chǎng)很多沒證的，還有未下證需要做定金公證進(jìn)行交易等等），如果單純就目前羅列的服務(wù)內(nèi)容，別說2%，1%我都覺得不值。

另外，收費(fèi)問題，房協(xié)應(yīng)該設(shè)立共管賬戶，交易前由買方支付到第三方賬戶（如房協(xié)），交易完成后，再由房協(xié)確認(rèn)支付給中介機(jī)構(gòu)，可以大量減少扯皮甚至糾紛問題，房協(xié)可以根據(jù)買方的滿意度給中介結(jié)構(gòu)或者中介人員評(píng)級(jí)，這應(yīng)該會(huì)比考試持證上崗來得有效。

我們堅(jiān)信，房協(xié)作為推動(dòng)政府與企業(yè)之間更暢通更有效對(duì)話的重要角色，對(duì)于一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，規(guī)范其行業(yè)規(guī)范和交易行為，去監(jiān)督和提升行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)度，這是非常有必要的，我們也相信所有政策的出發(fā)點(diǎn)都是好的，這個(gè)行業(yè)就應(yīng)該鼓勵(lì)多勞多得，支持專業(yè)是有價(jià)值的，但如果中介的服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有失公允的情況下，我們更愿意相信房協(xié)是能為廣大的消費(fèi)者說話的。

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