隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟發(fā)展并進(jìn)入存量時代，資產(chǎn)管理與金融創(chuàng)新成為地產(chǎn)企業(yè)的重要工具，并在盤活存量地產(chǎn)、探索資產(chǎn)證券化道路上越走越遠(yuǎn)。

4月9日，印力分別作為運(yùn)營管理人和發(fā)行人的龍崗萬科廣場類REITs和印象1號CMBS在深交所正式掛牌。這是2019年第一單成功發(fā)行的類REITs產(chǎn)品，同時也是商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化又一次嘗試。

市場預(yù)計房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）發(fā)行將提上日程，國務(wù)院發(fā)展研究中心證券化REITs課題組秘書長王步芳表示，公募REITs首批試點產(chǎn)品近期將推出。

在2018年中國證監(jiān)會以及中國住建部均發(fā)文鼓勵推進(jìn)長租公寓項目證券化。如果REITs的法律和稅務(wù)障礙得以解除，中國的房地產(chǎn)信托投資基金市場規(guī)模將會超過美國，同時也為投資者提供了重要的退出渠道。

2019年，貨幣政策微調(diào)背景下，房地產(chǎn)金融與流動性環(huán)境開始回溫，基金的發(fā)展走勢又將呈現(xiàn)怎樣的局面？

事實上，金融創(chuàng)新方興未艾，在存量資產(chǎn)逐漸來臨之時，REITs仍長路漫漫，資產(chǎn)證券化探索需要更多的實踐與探究。

那么房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新時代，高速發(fā)展的房地產(chǎn)基金面臨著新的命題，住宅之外，哪里更是基金的新藍(lán)海？作為中國金融和商業(yè)中心的上海，有著領(lǐng)先全國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新土壤，有著最為成熟的房地產(chǎn)投融資市場，也有著強(qiáng)勁的供給與需求，是房地產(chǎn)基金首選的目標(biāo)城市。

根據(jù)上海市總體規(guī)劃，至“十三五”期末上海建設(shè)用地總規(guī)模不超過3185平方公里，而在2015年就已推出建設(shè)用地3145平方公里。建設(shè)用地規(guī)模已觸及規(guī)劃天花板，土地供需矛盾突出，因此，“向存量要空間，以質(zhì)量促發(fā)展”是當(dāng)前的主要發(fā)展策略。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“城市更新”是個萬億級別的市場，以重點中心城市核心區(qū)域為主的“城市更新”將成為房地產(chǎn)市場未來十年乃至更長時間的總基調(diào)。

實際上，從政府、國有企業(yè)到私有資本，各類主體都在以各種方式參與到存量盤活計劃中，上海的城市更新正被推向一個新的高潮，引發(fā)社會的廣泛關(guān)注。

大型開發(fā)商位于產(chǎn)業(yè)鏈的前端是最早嗅到商機(jī)的。萬科、龍湖等自2016年早便已經(jīng)布局這片“藍(lán)海市場”，大量收購舊有物業(yè)進(jìn)行改造的長租公寓項目。

相比大型房產(chǎn)開發(fā)商，一些優(yōu)秀運(yùn)營商在資本沒有那么雄厚的前提下，更偏好輕資產(chǎn)改造項目如聯(lián)合辦公，企圖在聯(lián)合辦公白熱化的市場競爭中尋求突圍。

在這種情況下外資為何仍繼續(xù)加碼投資中國的大宗物業(yè)？相比于歐美成熟市場的低風(fēng)險、低回報，盡管中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了20多年，但在外資眼里還是剛起步的市場，尤其是以商辦物業(yè)為主的大宗交易市場，還是能找到回報率非常不錯的機(jī)會。

盡管國內(nèi)融資成本要高于發(fā)達(dá)國家市場，項目凈收益率一般在4%左右，也并不高，但外資看中的是租金增長和退出時的資產(chǎn)增值。

2019年4月，觀點地產(chǎn)機(jī)構(gòu)主辦的“2019城市觀點論壇上海圓桌”將隆重舉行。屆時將邀請上海、華東及全國的開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)基金等標(biāo)桿，以金融和房地產(chǎn)基金為焦點，探討基金與房地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展之路。

本次上海圓桌將圍繞論壇主題，將從三個方面辯證地來探索基金與房地產(chǎn)未來之路。

第一環(huán)節(jié)：穩(wěn)健貨幣政策與微調(diào) 地產(chǎn)基金新趨勢

2019年，貨幣政策微調(diào)背景下，房地產(chǎn)金融與流動性環(huán)境開始回溫，基金的發(fā)展走勢又將呈現(xiàn)怎樣的局面？

分議題一：貨幣微調(diào)下的基金機(jī)會

分議題二：不動產(chǎn)投資風(fēng)向與選擇

第二環(huán)節(jié)：資本天平地產(chǎn)私募基金投資路徑考量

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新時代，高速發(fā)展的房地產(chǎn)基金面臨著新的命題，住宅之外，哪里更是基金的新藍(lán)海？

分議題一：資管時代 2019地產(chǎn)基金投融資邏輯

分議題二：住宅內(nèi)外中國地產(chǎn)基金的創(chuàng)新與發(fā)展

第三環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實務(wù)

金融創(chuàng)新方興未艾，在存量資產(chǎn)逐漸來臨之時，REITs遙遙無期，資產(chǎn)證券化長路漫漫，前方仍需深入探索。

分議題一：存量時代類REITs機(jī)會

分議題二：資產(chǎn)證券化創(chuàng)新長路

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