買房時將就了這一點，你的二手房就會不值錢了！

最近的樓市著實是熱點不斷，各路友號都在追熱點、寫解讀、搶流量。我們也沒能免俗，但深刻內(nèi)容、傳播知識是大胡子說房的基因。在熱點的間隙，我們還是更愿意跟大家述說一些真正的干貨。

原諒我今天做了一個標(biāo)題黨，但我知道絕大多數(shù)二三線城市的讀者都經(jīng)歷過這個問題。

我今天要講的內(nèi)容，源自于昨天在一個買房群里看到的維權(quán)：在無數(shù)中小城市扯皮的問題——人車分流。

置業(yè)顧問的嘴

你是否經(jīng)歷過，去看房時置業(yè)顧問把小區(qū)描繪成人車分流的完美社區(qū)？

你是否經(jīng)歷過，在沙盤上看到汽車模型后，置業(yè)顧問卻說當(dāng)時做錯了，實際沒有？

你又是否經(jīng)歷過，在報建規(guī)劃圖上看到了數(shù)百個密密麻麻的地上停車位，置業(yè)顧問卻說規(guī)劃的有，但實際交房不啟用？

不出意外，我上邊描述這一幕，會出現(xiàn)在絕大多數(shù)二三四五線城市的售樓部。

而實際上，如果你發(fā)現(xiàn)前期沙盤或規(guī)劃圖上有停車位，至少過半的樓盤在實際交房的時候，真的有停車位。

于是，就會出現(xiàn)文首和下圖中我提到的維權(quán)：買房時將就了這一點，你的二手房就會不值錢了！

國內(nèi)知名開發(fā)商金X，在某省會城市的首秀項目，出現(xiàn)了大規(guī)模聚集維權(quán)的現(xiàn)象，最大的問題，便是沙盤和規(guī)劃圖中都清晰可見的地上停車位，被置業(yè)顧問以交房時會取消地面車位給搪塞過去。

而實際上，在還沒有交房之前，就已經(jīng)提前把植草磚停車位給鋪好。

規(guī)范根本不存在

是不是很多人一邊在吐槽開發(fā)商沒有做人車分流，又一邊在自我安慰說規(guī)范要求設(shè)地面停車位，開發(fā)商也是無奈，應(yīng)該理解？

其實，你以為的只是你以為！

這句話是什么意思呢？

還是說到置業(yè)顧問那張嘴。不少有地面車位的樓盤，置業(yè)顧問會有一個統(tǒng)一的說辭，即“設(shè)計規(guī)范要求必須做夠XX個地面停車位，來供急救啊消防啊之類的特種車輛停車，開發(fā)商也不想做，但是沒辦法�！�

于是很多人就聽知信之，甚至在人車分流維權(quán)爆發(fā)時，還有人不明所以的站在開發(fā)商一面，以為置業(yè)顧問說的就是真的。

而實際上：這種規(guī)定根本不存在！

我們翻遍了住宅設(shè)計規(guī)范的每一頁（GB 50096-2011），并沒有找到關(guān)于停車位的建設(shè)要求。

我們繼續(xù)翻閱《公共服務(wù)設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)》，只查到了車位配比的要求：新建小區(qū)在規(guī)劃的時候都需要滿足車位配比標(biāo)準(zhǔn)，按照之前的規(guī)定是：商品住宅按每百平方米0.8～1個車位配建，按照新的規(guī)定則是1車位戶，建筑面積大于等于130平方米的戶型應(yīng)按照不少于2車位戶的標(biāo)準(zhǔn)配建。

該標(biāo)準(zhǔn)仍然沒有要求，強制在地面配建車位的規(guī)范條例。

繼續(xù)翻閱規(guī)范，我們在某地方的《城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中，找到這樣一個條例：

應(yīng)充分利用地下空間，嚴(yán)格限制地面停放機動車，地面停車泊位數(shù)占泊位總數(shù)的比例不宜大于10%。居住區(qū)配套商業(yè)設(shè)施配建停車場應(yīng)單獨設(shè)置，獨立使用。各類建筑機動車停車配建標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合附錄A附表2的規(guī)定。

只有上限，沒有下限，也就是說并不強制要求，只是規(guī)定如果有設(shè)置停車位，那比例不能超過10%。

我們又查閱了《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》，文件中只提到合理設(shè)置地面停車位，不擠占步行空間及活動場所。仍然沒有提到強制設(shè)置地面停車位。

結(jié)合以上所有的文件規(guī)范，我們可以初步得出一個結(jié)論：強制設(shè)置地面停車位這件事，是假的!

歸根結(jié)底是利益

善于思考的朋友，肯定已經(jīng)在腦海中思考了，既然沒有強制要求設(shè)置地面停車位，地面不設(shè)停車位又能顯得小區(qū)高檔安全，開發(fā)商傻么？非要設(shè)置那么多地面停車位出來？

其實，所有問題歸根結(jié)底都在于——利益。

人車分流難么？其實不難，難的是觸動開發(fā)商的利益，難的是讓開發(fā)商放棄自己可以得到的利益。

前邊我們已經(jīng)講過了，規(guī)范中沒有強制要求配建地面停車位，但是卻有總的停車位配比的要求，這中間就出現(xiàn)了一個問題，就像我們平時去走公園里的石階，一步一格太娘，一步兩格太累。

而車庫的問題在于，地下車庫挖兩層不夠用，挖三層又太多，太貴。

目前國內(nèi)大量推進BIM來減少地庫土方施工量，少挖30厘米對于上萬平方占地的樓盤就已經(jīng)可以節(jié)省非常龐大的成本，少挖一層地庫能省下多少錢，我不必細(xì)算，各位都很清楚，絕對不是一筆小數(shù)字。

但是少挖一層，配比不夠怎么辦？拿地面車位來湊數(shù)嘛，一舉兩得。既省錢了，也過了審批，何樂而不為呢？至于業(yè)主的利益，人車分流的好處？那些都不重要，反正開發(fā)商自己又不住，設(shè)計院的人又不住。

業(yè)主鬧了到時候就把車位種上草，業(yè)主不鬧就繼續(xù)使用，反正地面車位歸業(yè)主共有，只能收管理費不能收停車費，總有些喜歡占便宜的業(yè)主反對取消。

開發(fā)商的算盤，精著呢。

怎么簡單分辨？

那如何分辨要買的小區(qū)是否是人車分流呢？最簡單的一招就是看車庫的入口！

以這張沙盤圖為例，車庫入口在大門口，直接入地，大概率是不會在地面做停車位，大概率會是人車分流。

再看這張圖：

這個小區(qū)明顯在圍墻內(nèi)有一個停車場入口坡道，還有部分小汽車的模型在小區(qū)布置，大概率難以做到人車分流。

換句話說，只要是在小區(qū)內(nèi)，綠地上可以看到車庫入出庫的，那不用懷疑，車要在小區(qū)內(nèi)出入，人車自然難分流。

除此之外，有條件的且最準(zhǔn)確最全面的還是去查詢當(dāng)?shù)卣�府或�?guī)劃局公示的小區(qū)報建規(guī)劃圖，規(guī)劃圖不會騙人，有沒有車位和車庫入口一目了然，就像我們在第二章節(jié)中看到的小區(qū)平面圖一樣。

結(jié)語

人車分流的意義，我想不用我過多描述，孩子在小區(qū)被車撞到，老人在小區(qū)內(nèi)被車嚇到，一二樓的業(yè)主晚上被汽車驚醒，小區(qū)內(nèi)彌漫著尾氣的味道，這樣的新聞網(wǎng)絡(luò)上早已經(jīng)鋪天蓋地。

我們可能無力去改變開發(fā)商，但我們一定要知道，車位這個東西真的不是必須出現(xiàn)在地面。

而人車分流絕對是未來一個有價值的商品房標(biāo)配。它代表的不止是所謂的安全，還代表著環(huán)境和品質(zhì)，以及開發(fā)商的良心，還有一個最重要的點——你房子的升值空間。

僅僅是一個非人車分流，可能你買房時的一個小將就，未來你的房子價值將會明顯低于同片區(qū)人車分流的小區(qū)。

所以，買房之前看清、問清、查清樓盤是否真正人車分流，提前發(fā)現(xiàn)，及早避開，要比之后維權(quán)來得更重要。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。