隨著2019年春節(jié)的喜慶氣氛逐漸被平淡的生活稀釋，人們的工作和生活也逐漸回歸正軌。少了5個(gè)工作日的短暫2月，也是每年房企銷售的最淡季。而一路高歌猛進(jìn)的2018年上半年也已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)去，調(diào)控下的房企們，銷售數(shù)據(jù)也稍顯疲態(tài)。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)TOP100榜單，2019年1-2月房企銷售金額TOP100合計(jì)為12352.31億元，同比下降0.64%。

與銷售的低潮形成反差的是，榜單上第一梯隊(duì)的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)仍然令人矚目。從2018年10月份到2019年2月份，萬(wàn)科完成了從第3名到第1名的彎道超車又再次被碧桂園反超，冠軍位置的爭(zhēng)奪竟在這個(gè)淡季愈發(fā)白熱化。

而第一梯隊(duì)與后來(lái)者的差距也正在逐步擴(kuò)大，1月份95.79的差距到2月份進(jìn)一步拉大到143億元。保利發(fā)展獨(dú)自成為了第二梯隊(duì)，與前后的差距都超過(guò)了100個(gè)億，其殿軍之位也逐漸變得再次穩(wěn)固起來(lái)。

總體來(lái)看，2019年1-2月TOP3、TOP10、TOP50的門檻分別達(dá)到788.29億元、234億元和70.32億元。相比2018年1-2月的門檻值，分別下降了22.48%、20.71%和上升了9.96%。

門檻值的下降，同樣給了后來(lái)者們逆襲的可能性。在賽車比賽中，彎道往往是超越對(duì)手的最佳時(shí)機(jī)，“剎車點(diǎn)”和“入彎角度”的選擇往往通向著不同的結(jié)果。在調(diào)控環(huán)境和春節(jié)淡季的疊加影響之下，房企們的銷售方式和力度也在逐漸調(diào)整。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2019年2月份的TOP100房企中，排名向前變動(dòng)超過(guò)10名的企業(yè)有10家，其中變動(dòng)最大的是聯(lián)發(fā)集團(tuán)，從87名一躍成為65名。從圖中可以看出，競(jìng)爭(zhēng)最激烈的區(qū)域集中在50~80名的范圍，房企們排名起伏不定。

美元債再起融資壓力帶高外債利率

2019年2月份，距離房企3月份的集中債務(wù)Deadline越來(lái)越近，償債壓力也逐漸升高。有第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年中資美元債券爆發(fā)式增長(zhǎng)，2019年到期美元債券在1000億美元以上。而由于發(fā)改委近年來(lái)明確限制房企發(fā)境外債補(bǔ)充資金和投資境外項(xiàng)目，因此用途已縮窄至“借新還舊”。

在銷售增速放緩的條件下，房企們幾年前的融資難以用增長(zhǎng)來(lái)覆蓋，手中現(xiàn)金的緊缺，更是讓房企們不得不使出百般解數(shù)來(lái)在資本市場(chǎng)進(jìn)行再融資。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，1月份房企共發(fā)行債券融資71筆，合計(jì)人民幣約1397.11億元，其中人民幣債券46筆共629.96億元，美元債券32筆共約767.15億元人民幣。

而2019年2月份，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行債券融資28筆，共約合人民幣557.26億元。其中境內(nèi)債僅有8筆，境外債有20筆，美元債的金額比例占到了83.57%。

國(guó)內(nèi)的春節(jié)假期或許是房企境內(nèi)發(fā)債腳步放緩的主要原因之一，而其他原因顯然也包括了房企越來(lái)越高的境外融資難度和越來(lái)越近的境外債到期壓力。

值得注意的是，房企1月份所發(fā)行的美元債券利率范圍在5.25%~15.00%，而2月份的利率范圍為3.75%~15.00%，下限有所下降。而相應(yīng)地，1月份房企發(fā)行的人民幣債券利率范圍為2.98%~8.00%，2月份的人民幣債券利率范圍為3.04%~8.00%，下限有所提升。

另外，在這些美元債券中，所獲評(píng)級(jí)最高的為華潤(rùn)置地中票計(jì)劃下發(fā)行的兩筆中期美元票據(jù)，被標(biāo)普定為“BBB+”評(píng)級(jí)，而其利率也是2月份中資美元債中最低的。

調(diào)控中大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)

盡管調(diào)控自2018年下半年以來(lái)已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)，但久喚未出的大灣區(qū)規(guī)劃于2月18日落地，還是給房地產(chǎn)行業(yè)打了一針腎上腺素，各大券商機(jī)構(gòu)紛紛報(bào)喜。

《規(guī)劃綱要》明確提出了粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，到2022年前打好連接灣區(qū)各市的基礎(chǔ)；在2035年前有更多便利大灣區(qū)各城及居民流通的措施，并在該年完成整個(gè)灣區(qū)建設(shè)。

到2022年，粵港澳大灣區(qū)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，粵港澳合作更加深入廣泛，區(qū)域內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力進(jìn)一步提升，發(fā)展活力充沛、創(chuàng)新能力突出、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、要素流動(dòng)順暢、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的國(guó)際一流灣區(qū)和世界級(jí)城市群框架基本形成。

到2035年，大灣區(qū)形成以創(chuàng)新為主要支撐的經(jīng)濟(jì)體系和發(fā)展模式，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、科技實(shí)力大幅躍升，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力、影響力進(jìn)一步增強(qiáng)；大灣區(qū)內(nèi)市場(chǎng)高水平互聯(lián)互通基本實(shí)現(xiàn)，各類資源要素高效便捷流動(dòng)；區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)性顯著增強(qiáng)，對(duì)周邊地區(qū)的引領(lǐng)帶動(dòng)能力進(jìn)一步提升；人民生活更加富裕；社會(huì)文明程度達(dá)到新高度，文化軟實(shí)力顯著增強(qiáng)，中華文化影響更加廣泛深入，多元文化進(jìn)一步交流融合；資源節(jié)約集約利用水平顯著提高，生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)，宜居宜業(yè)宜游的國(guó)際一流灣區(qū)全面建成。

另外，在空間布局方面，《規(guī)劃綱要》表示，要堅(jiān)持極點(diǎn)帶動(dòng)、軸帶支撐、輻射周邊，推動(dòng)大中小城市合理分工、功能互補(bǔ)，進(jìn)一步提高區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)性，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，構(gòu)建結(jié)構(gòu)科學(xué)、集約高效的大灣區(qū)發(fā)展格局。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的動(dòng)力之源，大灣區(qū)未來(lái)的發(fā)展建設(shè)會(huì)帶來(lái)政策的紅利，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的流動(dòng)，各個(gè)城市多元化的定位和優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃將為灣區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不同的機(jī)遇，包括商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、物流、工業(yè)、零售、文旅、娛樂(lè)、交通、高科技、金融、貿(mào)易等。

這是全方位的發(fā)展，也是一個(gè)更上一層樓的時(shí)機(jī)，每一家企業(yè)都需要看清未來(lái)的道路，找準(zhǔn)定位和方向。

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