簽合同遭遇不可修改的霸王條款，購買新房6年無法辦理房產(chǎn)證，買商鋪連本金都打了水漂，被查封兩年依然銷售火爆……購房者因?yàn)槿狈?jīng)驗(yàn)，很容易掉進(jìn)這類開發(fā)商設(shè)的“華麗陷阱”。如何才能避免不幸的發(fā)生？如果你不幸“踩雷”，是否知道該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？

讀者投訴

購房入住6年多了仍沒拿到房產(chǎn)證

中天融域小區(qū)一位業(yè)主撥打本報(bào)熱線反映，購房入住6年多了，依然沒有拿到房產(chǎn)證：“開發(fā)商就是在忽悠我們。”

業(yè)主告訴記者，早在2012年就購買了中天融域小區(qū)的房子，并在2013年交房入住，“我們住進(jìn)來以后，合同約定交房90個(gè)工作日后申報(bào)辦理房產(chǎn)證，可現(xiàn)在房產(chǎn)證也沒有辦下來”。

記者了解到，中天融域小區(qū)分為一期和二期，一期交房入住以后，二期也在準(zhǔn)備建設(shè)。直到2014年，二期開盤銷售了，一期的房產(chǎn)證還是沒有消息。這位業(yè)主表示：“開發(fā)商兆新城房地產(chǎn)讓我們等等，和二期的住戶一起辦理房產(chǎn)證，因?yàn)榈却龝r(shí)間太久，我們便找了有關(guān)部門詢問�！�

據(jù)了解，2015年，二期交房之前，小區(qū)的部分業(yè)主向昆明市國土局、昆明市住建局等部門詢問此事得知，原來早在2013年，開發(fā)商因資不抵債，把小區(qū)的土地抵押給了工商銀行南市區(qū)支行。2016年，兆新城房地產(chǎn)被業(yè)主們起訴，2017年，法院判決開發(fā)商賠償30余個(gè)業(yè)主每家2萬多元的補(bǔ)償金，卻至今未兌現(xiàn)�！懊看挝覀�?nèi)フ议_發(fā)商，他們都避而不見。”

記者通過業(yè)主提供的電話，聯(lián)系上了兆新城房地產(chǎn)的方副總。她告知記者了解情況后回復(fù)，截至記者發(fā)稿前，一直未接到回復(fù)電話。那么，遇到這樣的事情，消費(fèi)者該怎么辦才能避免自己的尷尬情況呢？

中鐵百年印象小區(qū)7年辦不了房產(chǎn)證

張先生7年前成為中鐵百年印象小區(qū)的業(yè)主，然而現(xiàn)在還沒有拿到房產(chǎn)證。張先生告訴記者，和他一樣的業(yè)主大約還有六七百戶：“辦房產(chǎn)證讓交錢，辦不動(dòng)產(chǎn)證又讓交錢，資料也都交了，可不知道什么原因，就是拿不到證�！比フ议_發(fā)商問情況，一套“快了快了，下半年下半年”的說辭用了好幾年。直到現(xiàn)在，張先生還是不明白無法辦證的原因到底是什么。

大理洱海國際生態(tài)城至今無法辦理房產(chǎn)證

朱先生于2012年按揭購買了大理洱海國際生態(tài)城海東的房子，至今無法辦理房產(chǎn)證。與朱先生一樣無法辦理房產(chǎn)證的還有3200多戶住戶。

發(fā)現(xiàn)無法辦理房產(chǎn)證以后，業(yè)主們均是一頭霧水：“我們把材料和費(fèi)用都交了，就是辦不了�！睋�(jù)朱先生說，發(fā)現(xiàn)辦不了房產(chǎn)證以后，他們信訪過，信訪局的回應(yīng)是“土地被抵押，無法辦理”。2017年，一些業(yè)主起訴開發(fā)商。同年，新開發(fā)的樓盤被查封，然而業(yè)主們的房產(chǎn)證至今還是沒有任何消息。

律師支招

購房時(shí)一定要查驗(yàn)開發(fā)商實(shí)力

云南滇緬律師事務(wù)所主任律師伍開國說，這類情況比較普遍，由于辦理房產(chǎn)證需要相關(guān)手續(xù)，而中天融域小區(qū)的土地使用權(quán)已經(jīng)抵押貸款以及沒有竣工驗(yàn)收等手續(xù)，是無法辦理的。為此，地方政府部門應(yīng)當(dāng)出面協(xié)調(diào)，組織相關(guān)部門、公司補(bǔ)辦竣工驗(yàn)收手續(xù)，協(xié)調(diào)相關(guān)抵押權(quán)人與開發(fā)商及全體業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）進(jìn)行積極協(xié)商，達(dá)到妥善解決問題的目的。

提醒：在購房時(shí)，一定要查驗(yàn)開發(fā)商的實(shí)力，避免購房后發(fā)生不必要的損失。

讀者投訴

花10多萬買了間商鋪商鋪沒建好本金也追不回

張先生反映，2016年他花了114844元在碧雞名城購買了一間13平方米的地下商鋪，想讓兒媳婦經(jīng)營�？墒堑浆F(xiàn)在商鋪沒有建起來，甚至連本金都無法追回。

2017年，開發(fā)商承諾的商場營業(yè)時(shí)間到了，可張先生卻沒有看到商鋪。深感被“坑”的張先生要求開發(fā)商按照合同里的違約條例處理，賠付本金的10%，可最終，張先生只拿到了2800元的利息，違約金和本金都沒有拿到。

多次商討無果后，張先生曾和開發(fā)商擬訂過一個(gè)協(xié)議，開發(fā)商答應(yīng)按4次返還張先生購買商鋪的本金，并約定了還款時(shí)間：2018年12月25日、2019年6月25日、2019年12月25日、2020年6月25日。截至如今，第一次還款時(shí)間已經(jīng)過去了兩個(gè)月，張先生不僅沒有拿到錢，甚至連開發(fā)商也“見不到”。

張先生給記者提供了碧雞名城負(fù)責(zé)人袁某的手機(jī)號(hào)碼。撥通電話后，記者還沒有講清事情原委，袁某說了聲“我不清楚”，隨即掛斷了電話。

律師支招

購房時(shí)查驗(yàn)開發(fā)商手續(xù)是否齊全

云南滇緬律師事務(wù)所主任律師伍開國說，政府主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管，對(duì)土地使用權(quán)被抵押、查封以及不符合辦理預(yù)售許可證其他條件的開發(fā)項(xiàng)目，堅(jiān)決不予辦理房產(chǎn)預(yù)售許可證；對(duì)沒有取得預(yù)售許可證，但擅自賣房或者變相賣房的開發(fā)商加以嚴(yán)懲，對(duì)情節(jié)惡劣、造成后果嚴(yán)重，并涉嫌構(gòu)成詐騙罪的開發(fā)商，應(yīng)依法移交公安機(jī)關(guān)予以嚴(yán)厲打擊，防范給廣大購房人造成重大經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)損失。

提醒：購房時(shí)要查驗(yàn)開發(fā)商的手續(xù)是否齊全、該項(xiàng)目是否存在潛在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)手續(xù)不齊的項(xiàng)目寧可不買，以免給自身帶來不必要的損失。

讀者投訴

呈貢新都昌商業(yè)廣場被查封2年了還在賣

呈貢新都昌商業(yè)廣場業(yè)主反映稱，在不知情時(shí)購買了新都昌商業(yè)廣場商鋪，后來得知早在2016年，該項(xiàng)目就被查封了，如今想退回買商鋪的錢卻追討無門。

說起新都昌商業(yè)廣場被查封，業(yè)主陳先生很是心痛。2014年10月16日，在比較了各種條件之后，他購買了一間商鋪，政府招商引資項(xiàng)目、地鐵口交通優(yōu)勢、開發(fā)商承諾的利潤……陳先生覺得一切妥妥的。網(wǎng)簽以后，哪怕暫時(shí)沒拿到紙質(zhì)的合同，陳先生也沒有太著急：“已經(jīng)網(wǎng)簽了，商鋪歸屬?zèng)]有懸念�！�

可現(xiàn)在商場沒有辦法營業(yè)，陳先生找開發(fā)商退款。奈何商場被查封以后，再也找不到開發(fā)商了，“售樓中心只有幾個(gè)員工�！泵棵肯氲酱耍愊壬陀X得遭遇了欺詐。

2017年12月，就在商場被查封之后，楊女士購買了新都昌商業(yè)廣場的商鋪。與陳先生不同的是，她購買的商鋪簽約時(shí)只有紙質(zhì)合同。楊女士對(duì)于購房流程很陌生，也沒有提前了解過，以為拿到紙質(zhì)合同就夠了。“除了只有紙質(zhì)合同外，付款時(shí)收款方也不是開發(fā)商，而是美容院之類名不見經(jīng)傳的商家，甚至5萬元都要我們分3次付給不同的收款方。”

“2018年11月，我才發(fā)現(xiàn)商場2016年就被查封了，當(dāng)時(shí)都不敢相信，為什么兩年前就被查封的商場還可以賣？”對(duì)于查封了的商場重新銷售一事，楊女士至今無法理解。

反映情況的業(yè)主們告訴記者，2016年商場被查封以前，至少有300多人購買了商鋪。而查封以后，仍然有近500人購買商鋪。記者從昆明市呈貢區(qū)房產(chǎn)信息網(wǎng)上了解到，新都昌商業(yè)廣場商品住房只有寥寥幾間是正常銷售出去的，其余都是“查封”或“抵押”狀態(tài)。

律師支招

網(wǎng)簽之后必須備案登記房屋才能真正屬于自己

云南滇緬律師事務(wù)所律師劉竹崢：網(wǎng)簽系交易雙方將其簽約行為通過官方具備公示性質(zhì)的電子系統(tǒng)予以公布，它不具有物權(quán)法意義上的物權(quán)登記性質(zhì)，只是一個(gè)更為正式的、被政府認(rèn)可的商品房買賣合同簽約形式。網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易公開化，防止開發(fā)商“一房兩賣”。但是，很多人因不清楚它的法律性質(zhì)而有諸多誤解。最大的誤解就是把網(wǎng)簽當(dāng)成不動(dòng)產(chǎn)備案登記，這是不對(duì)的。商品房買賣合同經(jīng)網(wǎng)簽之后，一定要備案登記，這才是真正的物權(quán)法意義上的物權(quán)登記。

本案中陳先生雖然辦理了網(wǎng)簽，但是并未真正獲得房屋所有權(quán)，該房屋還屬于開發(fā)商，因此法院有權(quán)對(duì)陳先生預(yù)定的房屋進(jìn)行查封。由于開發(fā)商與第三方的民事糾紛，導(dǎo)致樓盤被查封，其與陳先生的購房合同無法履行，屬于根本違約，陳先生可以起訴開發(fā)商要求退還已付房款并承擔(dān)違約責(zé)任。

已查封的樓盤如果沒有法院的解封裁定，開發(fā)商還大肆對(duì)外宣傳、吸引購房者的，屬于民事欺詐，情節(jié)嚴(yán)重的構(gòu)成犯罪。已經(jīng)上當(dāng)受騙的購房者不要再原地糾結(jié)觀望，應(yīng)立即起訴開發(fā)商，及時(shí)止損。

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保利六合負(fù)一層商鋪買了3年還沒有開業(yè)

2015年，朱女士購買了保利六合地下負(fù)一層的商鋪，開發(fā)商承諾2017年春節(jié)開業(yè)。朱女士一想，再有兩年就能夠收租金了，于是買了一間商鋪。朱女士說：“哪能想到從此入了‘坑’呢？開發(fā)商本來說2017年就能開業(yè)，后來又說2018年10月開業(yè)，直到現(xiàn)在也沒有開業(yè)的消息�！�

記者聯(lián)系上了六合天城項(xiàng)目開發(fā)商云南美城房地產(chǎn)客服部高經(jīng)理，得知保利六合負(fù)一層商鋪總計(jì)10000平方米，其中45%左右是自持，另外55%左右已經(jīng)賣出，涉及約300個(gè)業(yè)主。當(dāng)時(shí)設(shè)想的營銷模式是“淘寶女人街”式的小店鋪，2015年10月曾經(jīng)開業(yè)一次，招商面積達(dá)到70%。由于“淘寶女人街”式的銷售模式逐漸被邊緣化以及地鐵3號(hào)線未能全部開通，不到一年，大部分商家退出經(jīng)營，商鋪停業(yè)。

高經(jīng)理告訴記者，一直以來，開發(fā)商和第三方公司一起想了很多辦法想促成開業(yè)，但是由于地鐵3號(hào)線市體育館站A口一直沒有開通，擱淺了。今年，開發(fā)商已經(jīng)與地鐵對(duì)接好并完成了最后的安全檢查，一旦A口開通，將再次全面招商。

律師支招

不可輕信口頭承諾書面賠償條款才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

云南滇緬律師事務(wù)所律師劉竹崢：對(duì)于購買商鋪這種投資行為，開發(fā)商的實(shí)力與承諾直接影響著買家的判斷，為了避免出現(xiàn)開發(fā)商出爾反爾致使自己投資失利的情況，買家在選擇時(shí)不能只聽信開發(fā)商的口頭宣傳與承諾，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)開發(fā)商是否有書面形式并約定違約賠償條款。

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文山七都印象小區(qū)一房兩賣還欲讓業(yè)主轉(zhuǎn)簽他處

2014年8月31日，黃女士簽了購房合同，購買了文山七都印象小區(qū)的房子，原定2016年8月交房，結(jié)果開發(fā)商拖到了2018年5月才把房子建起來。2018年年底，黃女士去房管局詢問，讓她不敢相信的是:自家的房子竟然寫著別人的名字，交易時(shí)間是2018年8月1日。

當(dāng)黃女士找到開發(fā)商討要說法時(shí)才發(fā)現(xiàn)，被“一房兩賣”的有64戶，且開發(fā)商并不給相應(yīng)賠償，反而積極游說他們轉(zhuǎn)簽到另一個(gè)待開發(fā)的項(xiàng)目：七彩竹韻小區(qū)，并口頭承諾他們“返還雙倍認(rèn)購金”等。不過黃女士表示：“自己是不會(huì)再上當(dāng)了�！�

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一房數(shù)賣法院按所有權(quán)登記等順位保護(hù)

云南滇緬律師事務(wù)所律師劉竹崢：根據(jù)最高人民法院2016年11月30日公布《第八次全國法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》的規(guī)定，法院審理一房數(shù)賣糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對(duì)買賣合同的成立時(shí)間，應(yīng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)確定。在遇到一房多賣的情況下，根據(jù)實(shí)際狀況，可以做出相應(yīng)的補(bǔ)救措施，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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紅星天鉑不認(rèn)“定金翻倍”承諾

2018年5月12日，蔣先生購買了紅星天鉑小區(qū)的房產(chǎn)。交首付時(shí)，蔣先生發(fā)現(xiàn)以“團(tuán)購”為名所交的2萬元“定金”，并沒有像開發(fā)商承諾的那樣抵扣4萬元。據(jù)介紹，繳納“團(tuán)購費(fèi)”的消費(fèi)者超過1000人。蔣先生表示，購房合同后附的《商品房買賣合同之補(bǔ)充協(xié)議》顯示不論有什么問題，都要消費(fèi)者承擔(dān)責(zé)任，實(shí)屬霸王條款。

昨日，昆明紅星海匯房地產(chǎn)有限公司給本報(bào)發(fā)來一份“關(guān)于昆明紅星天鉑項(xiàng)目2萬元團(tuán)購服務(wù)費(fèi)相關(guān)問題的告知書”，落款時(shí)間為2018年12月。稱這2萬元為團(tuán)購服務(wù)活動(dòng)費(fèi)，不屬于房屋價(jià)款，是購房業(yè)主與上海佳勢信息技術(shù)有限公司簽訂的《團(tuán)購協(xié)議書》，加入上海佳勢組織的團(tuán)購服務(wù)活動(dòng)，依約向上海佳勢繳納的團(tuán)購服務(wù)活動(dòng)費(fèi)，此服務(wù)費(fèi)法律性質(zhì)上屬于居間服務(wù)費(fèi)，購買的是上海佳勢提供的爭取房價(jià)優(yōu)惠的居間服務(wù)，且上海佳勢的居間服務(wù)已按照《團(tuán)購協(xié)議書》約定履行，該部分購房業(yè)主已享受到房價(jià)優(yōu)惠。

律師支招

開發(fā)商不得違規(guī)收取“團(tuán)購費(fèi)”

云南滇緬律師事務(wù)所主任律師伍開國：根據(jù)合同法的誠實(shí)信用原則，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照前期承諾來兌現(xiàn)購房人優(yōu)惠政策，不能以第三方的承諾為由拒不履行。當(dāng)然，根據(jù)政府關(guān)于房屋預(yù)售的規(guī)定，開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下，違規(guī)收取了購房人“團(tuán)購費(fèi)”，相關(guān)政府部門應(yīng)當(dāng)予以嚴(yán)厲懲處。（記者阿芳實(shí)習(xí)生孫江葒）

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