18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布了“38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見”的通知，其中《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》備受關(guān)注，尤其是規(guī)范中提到的“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”這一條文，昨天一早便登上了各大門戶網(wǎng)站的頭條，大多媒體解讀為“買100平方米房子只得70平方米的現(xiàn)象有望終結(jié)”。

這一條文引發(fā)了廣泛熱議，有人擔心“如果按照套內(nèi)使用面積交易，房價會不會上漲”，有人質(zhì)疑“之前購買的房屋都是按照建筑面積計價的，今后交易按照套內(nèi)面積計價，房產(chǎn)價值會不會縮水”，還有人提出“房屋按照套內(nèi)使用面積交易，那物管費是否也應該按照套內(nèi)面積的繳納”。

雖然具體規(guī)定未正式出臺和落地，但專家、房地產(chǎn)商、房屋銷售人員、購房者都紛紛給出了自己的“解讀”。

“比如一套建筑面積是100平方米、套內(nèi)面積是70平方米的住宅總價是100萬元，那么以建筑面積交易時單價是1萬/平方米，如果按照套內(nèi)面積交易，單價就是1.4萬余元/平方米”

“羊毛出在羊身上，即便公攤部分不計入價格，開發(fā)商也同樣可以提高套內(nèi)單價，來平衡房屋總價”

“就算真的按套內(nèi)面積出售，公攤部分的錢也不可能由開發(fā)商出。如同你買甘蔗，削皮的甘蔗和帶皮的甘蔗比較，每公斤的定價肯定是不一樣的�！�

★新聞延展

北京、重慶早已執(zhí)行按套內(nèi)面積交易

公開資料顯示，建筑面積包括房屋的使用面積（或稱可用面積）、墻體和柱體的占地面積、樓梯走道面積，以及其他公攤面積。公攤包括兩部分，第一部分為電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積等；第二部分包括樓宇(套)與公共空間之間的分隔，以及外墻墻體水平投影面積的50%。

當前國內(nèi)除了北京、重慶等城市外，多數(shù)城市仍是以住宅建筑面積作為交易依據(jù)。

2002年6月，重慶市人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，要求商品房現(xiàn)售和預售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應當載明共用部位及設(shè)施；2003年12月1日開始執(zhí)行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中明確，預售商品住宅實行以套內(nèi)建筑面積計價，在2008年修訂時，則進一步明確：新建商品房轉(zhuǎn)讓應當按照套內(nèi)建筑面積計價。

業(yè)內(nèi)人士

只是計價方式不同

房屋總價不會變

“住宅應按照套內(nèi)面積交易”這一條文之所以備受關(guān)注，因為它擊中了眾多購房者的痛點，國內(nèi)商品房公攤面積越來越大，購房者都感覺自己是冤大頭，“買100平方米房子只得70平方米”已成為普遍現(xiàn)象。如果真的按套內(nèi)面積來計價，購房者就會得到實惠嗎？

對此，昆明某開發(fā)商工程管理負責人趙先生認為：“按照套內(nèi)凈面積銷售，對購房者而言肯定是更透明了，但公攤部分的價格則有可能會轉(zhuǎn)移到總的房價上，開發(fā)商會尋求相對平衡�！�

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，是否按照套內(nèi)面積計價，對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。

張大偉稱，按套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易按照實際面積計價。按套內(nèi)面積計價，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。不過羊毛出在羊身上，即便公攤部分不計入價格，開發(fā)商也同樣可以提高套內(nèi)單價，來平衡房屋總價。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，“住宅按套內(nèi)使用面積交易”對購房者而言，只是計價方式有所改變，對房價并不會產(chǎn)生太大影響。

縮減公攤面積

公共空間會更“寒酸”

張大偉還表示，公攤面積并不是越小越好，如果開發(fā)商過度擠壓公攤，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水，會導致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，居住體驗變差。

昆明房產(chǎn)中介市場的吳女士認為：“按套內(nèi)面積計價，地產(chǎn)商就必須把套內(nèi)面積做到最大化，公攤面積能省則省，這樣才能實現(xiàn)銷售金額最大化，省公攤的最有效辦法，就是在同一樓層同一個單元內(nèi)排布七八套住房，全國只有重慶的住宅樓盤普遍如此。未來，購房者只會花同樣的錢享受到更少、更寒酸的公共區(qū)域（大堂、樓道等等）�！�

從未來趨勢看，國內(nèi)有很多獨有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展有改變的可能性。張大偉表示，如果出臺套內(nèi)計價模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項目如何銜接的政策。

套內(nèi)面積計價

不會讓房產(chǎn)總價縮水

針對“房屋交易按套內(nèi)面積計價”，也有人擔心：“我此前購買的房屋是按照建筑面積計價的，今后交易如果按照套內(nèi)面積計價，公攤面積不計價，房屋總價值會不會縮水？”

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚指出，公攤面積并不會讓已經(jīng)買房的人資產(chǎn)縮水。因為無論是按照建筑面積還是按照套內(nèi)面積來計價，只是對房產(chǎn)的單價產(chǎn)生影響，房產(chǎn)的總價并不會有太大的變化。舉例來說，假設(shè)原來100平方米的房子售價400萬元，每平方米的單價大概是4萬元，但是實際上這個房子的使用面積只有70平方米，那么在這次改革之后，房子總價值的總價其實是不變的，但是每平方米的單價將會進行一定的變化，也就是折合成每平方米售價約5.7萬元，所以并不會影響大家的實際財富。

而對于已經(jīng)辦過房產(chǎn)證的老房子來說，一般情況下大家的房產(chǎn)證上面都會寫明建筑面積和實際套內(nèi)面積，所以交易的時候，只要根據(jù)實際套內(nèi)面積進行交易就可以了，如果房產(chǎn)證上并沒有實際寫明套內(nèi)面積的話，相信房地產(chǎn)管理部門也會在交易過程中對這個面積進行一個明確的界定。

江瀚稱，此次新規(guī)的出臺，將有可能對原先的房地產(chǎn)每平方米限價進行一定的突破，這個時候就需要各地監(jiān)管部門密切關(guān)注，嚴防房地產(chǎn)開發(fā)商在進行建筑面積與使用面積切換的時候，對原先的房子進行變相漲價的行為，從原則上來看，應該保持房屋總價不變。

市民

按套內(nèi)面積交易

單價肯定高

“就算真的按套內(nèi)面積出售，公攤部分的錢也不可能由開發(fā)商出。如同你買甘蔗，削皮的甘蔗和帶皮的甘蔗比較，每公斤的定價肯定是不一樣的�！庇惺忻癖硎荆盁o非就是凈重跟毛重的區(qū)別，總價不變的情況下，單價肯定會漲上去�！�

“開發(fā)商在銷售住宅時，本身也會核算每套房子的套內(nèi)單價，比如一套建筑面積是100平方米、套內(nèi)面積是70平方米的住宅總價是100萬元，那么以建筑面積交易時單價是1萬/平方米，如果按照套內(nèi)面積交易，單價就是1.4萬余元/平方米。所以，不要想著按照套內(nèi)面積計價總價會變成70萬元�？們r不會變，變的是單價�！� 市民劉先生打比喻說，“就如同去海鮮市場買三文魚，去骨、去皮、切好的凈肉跟不去骨、不去皮的魚肉，單價肯定不一樣。面粉的成本在那里，面包的價格就不可能會降。面積大了，單價就低，面積小了，單價就高，不要以為取消公攤會減少購房者購房支出�！�

買房子看整體性價比

不只看單價

“其實按照套內(nèi)面積交易并不是新鮮事了，此前的房屋交易合同中，一般都會注明套內(nèi)面積，并且合同上的單價也是按照套內(nèi)面積來計算的。只不過你買房子時看到的宣傳資料上，標注的都是建筑面積�！笔忻裥煜壬硎�，購房者心里應該有桿秤，按照總價自己計算一下套內(nèi)面積單價和建筑面積單價，衡量整套房屋的性價比，而不是單純看掛出來的均價和單價。

不過，也有市民認為，按套內(nèi)面積出售，交易過程更透明，未來買房或許可以省錢。

維修基金、物管費

能否按套內(nèi)面積繳納

另外，也有市民提出，如果房屋交易按照套內(nèi)面積來計價，那房產(chǎn)證上的建筑面積還有意義嗎？物業(yè)管理費等是否也應該按照套內(nèi)面積來繳納呢？市民王先生表示，如果將來按照套內(nèi)面積來繳納物管費和維修基金等，那確實是一大利好，能為業(yè)主省下一筆錢。

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