【土地榜】2018年昆明房企新增土儲排行榜TOP10

2018年榜單前十企業(yè)中，平均地貨比0.23，多數(shù)房企地貨比水平，在平均水平之下。

其中云南城投地貨比值達(dá)到0.11，但竟得的白沙河片區(qū)宗地，涉及舊城改造，除土地成本外，還需投入大量的舊改成本。拋開此宗地，城投地貨比在平均水平左右。

平安重倉資金在昆明，以資金方單獨竟得呈貢新城板塊拿得13宗土地。后期金茂、華僑城均以股權(quán)的形式，介入項目開發(fā)。其地貨比相對較高，但地塊容積率低，雖成交樓板價均較高，但該片區(qū)已趨于完善，地鐵開通，商業(yè)配套較為完善，后期溢價空間可期。

萬科今年所拿土地地價較高，但其所處地段屬于昆明最熱門區(qū)域——巫家壩板塊，板塊溢價能力較強，增加資金杠桿率。

企業(yè)增儲方式

招拍掛拿地方式增加，收并購為輔

少部分房企聯(lián)合拿地及股權(quán)合作拿地

2018年前十房企以招拍掛拿地為主，各房企積極拿地，增加土儲，保證企業(yè)后續(xù)業(yè)績，其中僅碧桂園以招拍掛+收并購形式拿地；前十僅平安為新進，全部地塊均以招拍掛形式拿得；前十房企中萬科聯(lián)合世博拿地為主。

第二梯隊（貨值200-300萬方）：外來房企中海、綠地上榜，其中中海高溢價拿地，綠地巫家壩拿地將打造巫家壩新中心；俊發(fā)屬于本地龍頭企業(yè)，今年招拍掛拿得93.64萬方土儲，其余多為年度存量，其中有地塊屬于城改項目。

第三梯隊（貨值200萬方-）：世博企業(yè)戰(zhàn)略改變，今年投入主城土地市場，聯(lián)合萬科，長豐拿地；平安因首次進昆，布局昆明；龍湖以其著名商業(yè)聞名，此次聯(lián)合拿地取得103.48萬方，將可能打造其特有的商業(yè)街配套，帶動樓市發(fā)展。

1.土拍公開透明:溢價率及地塊降低或減少，聯(lián)合拿地增多

預(yù)計明年土拍市場更加公開透明，地塊掛牌出讓增大，溢價率地塊逐步降低，底價成交地塊為主導(dǎo)。高地價地塊企業(yè)將通過聯(lián)合開發(fā)分擔(dān)風(fēng)險，減小資金壓力。聯(lián)合拿地需求及總體量會呈上升趨勢，企業(yè)拿地資金壓力減小。

2.土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革:幾年供應(yīng)高位，2019供應(yīng)量穩(wěn)中有降

昆明目前正積極推進土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加大普通商品房用地供應(yīng)力度，確保住宅用地供應(yīng)平穩(wěn)有序，從歷年商品住宅供地情況來看，近幾年昆明將土地供應(yīng)中保持高位運行的狀態(tài)，預(yù)計2019年土地供應(yīng)相對平穩(wěn)，比2018年略微下降。

3.企業(yè)調(diào)整投資策略謹(jǐn)慎拿地:拿地擴展至大云南地州郊縣城市

土地價格方面，由于資本市場環(huán)境走弱的預(yù)期、房企已經(jīng)逐漸回歸理性，對拿地的態(tài)度更為謹(jǐn)慎，依舊明年企業(yè)拿地標(biāo)準(zhǔn)會提升，不少企業(yè)在內(nèi)部都提高了拿地前測算階段的投資回報率，客觀評價之后再去慎重拿地。

高價地，甚至“地王”頻出現(xiàn)象會減少，且受市場預(yù)期不足和融資緊的影響，明年房企拿地指標(biāo)將呈現(xiàn)普遍降低情況，部分企業(yè)已知暫緩拿地機會。房企會關(guān)注重點地州及郊縣市場三四線城市，更加關(guān)注利潤空間、流量穩(wěn)定的地州城市，云南重點三四線城市，此類城市的成交量、價回溫可能性更大。