2018年中國(guó)樓市經(jīng)歷了史無前例的政策調(diào)控洗禮，50多個(gè)城市加入了限購(gòu)限貸陣營(yíng)。昆明限購(gòu)政策相對(duì)溫和，政府對(duì)于房地產(chǎn)采用窗口指導(dǎo)而非直接的調(diào)控，對(duì)市場(chǎng)影響較小。截止12月29日，商品房銷售面積、銷售金額雙創(chuàng)新高。

2018上榜TOP10企業(yè)，其中百億房企三家，本土房企俊發(fā)，持續(xù)穩(wěn)居第一位，保持絕對(duì)市場(chǎng)占有率；萬科、融創(chuàng)昆明區(qū)域首次突破100億。上榜房企中僅俊發(fā)、龍宇、云南城投為本地房企，其余均為外來房企。外來房企中紅星首次上榜，憑借單盤項(xiàng)目紅星天鉑，實(shí)現(xiàn)單盤銷售金額破30億，躋身昆明前十。

2018年昆明房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜

統(tǒng)計(jì)口徑

1.數(shù)據(jù)來源：CRIC系統(tǒng)

2.統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2018.1.1至2018.12.29

3.統(tǒng)計(jì)口徑：商品房備案

4.統(tǒng)計(jì)范圍：昆明主城四區(qū)+呈貢

5.聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目流量榜金額雙雙計(jì)入統(tǒng)計(jì)、

榜單解讀

前五門檻大幅提升，前十占據(jù)昆明過半份額

2018年TOP5房企入榜門檻較2017年提升20.85億，同比上漲51.48%，TOP10房企入榜門檻較2017年提升1.5億，同比增長(zhǎng)4.93%，TOP10門檻相對(duì)穩(wěn)定；前五門檻大幅提升，得益于外來品牌房企發(fā)力，持續(xù)深耕，提升市場(chǎng)占有率。

房企市場(chǎng)集中度

2018年昆明房?jī)r(jià)上漲，市場(chǎng)熱度較高，房企規(guī)�？焖贁U(kuò)張，集中度持續(xù)提升，前十房企占據(jù)昆明過半以上的市場(chǎng)份額。

2018年TOP10房企成交金額792.90億元，比2017年上漲46.87%，TOP10房企房企市場(chǎng)占有率達(dá)52.41%，比2017年提升了7.59%，隨著品牌房企的深耕，中小房企市場(chǎng)份額逐漸萎縮，直至淡出。

地價(jià)上漲，拿地條件嚴(yán)苛，融資環(huán)境艱難，促使越來越多的房企為降低資金風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，收并購(gòu)小型房企股份，市場(chǎng)資源越來越向規(guī)模型房企靠攏，未來房企集中度不斷攀升。

延續(xù)城市“北拓西進(jìn)南延”發(fā)展方向

分布來看：上榜企業(yè)代表的主力貢獻(xiàn)項(xiàng)目50%以上分布在南市區(qū)，北市區(qū)僅次于南市區(qū)，其中南市區(qū)主要分布在一些熱點(diǎn)的板塊，如官南板塊、滇池板塊、會(huì)展板塊；

其余分布在北市區(qū)、西市區(qū)和中心區(qū)。北市區(qū)主要在集中在北市板塊，西市區(qū)主要集中在泛亞板塊。

百億房企擴(kuò)增至三家，各梯隊(duì)差距攀升

第一梯隊(duì)：新增2家百億房企，第一梯隊(duì)房企銷售額占TOP10房企的53.08%

俊發(fā)：俊發(fā)作為本土龍頭，持續(xù)穩(wěn)居第一，較排名第二的企業(yè)，拉開超60億的差距。企業(yè)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)得益于在昆明完善的布局，目前主力在售項(xiàng)目超15個(gè)，且部分項(xiàng)目位于主城核心區(qū)域。截止2018年，企業(yè)可售貨量充足，總計(jì)超1000萬方，未來企業(yè)業(yè)績(jī)有保證，但隨著外來品牌房企的深耕，市場(chǎng)份額存在擠壓的風(fēng)險(xiǎn)；

萬科：萬科深耕昆明，2018年持續(xù)通過招拍掛市場(chǎng)，擴(kuò)大昆明布局。18年其高端產(chǎn)品線，翡翠路落地昆明，市場(chǎng)認(rèn)可度高，業(yè)績(jī)首次突破百億；

融創(chuàng)：融創(chuàng)憑借其品牌、文旅的大盤、產(chǎn)品系優(yōu)勢(shì)，銷售得到市場(chǎng)認(rèn)可和青睞，多項(xiàng)目齊頭并進(jìn)，僅用兩年時(shí)光即完成沖入第一梯隊(duì)，位列銷售榜第三名的奇跡。截止18年融創(chuàng)可售貨量約300萬方，按目前去化速度，去化周期超2年，未來業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)可期。從企業(yè)布局項(xiàng)目來看，主力布局草海、泛亞科技等城市發(fā)展熱點(diǎn)板塊，萬達(dá)文旅城項(xiàng)目占據(jù)滇池優(yōu)勢(shì)資源，開盤去化較好，助推企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，南下布局呈貢，跟隨城市主力發(fā)展軸布局；

第二梯隊(duì)：海倫堡業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯，入圍第二梯隊(duì)，內(nèi)部角逐激烈，藍(lán)光退居第六

碧桂園：2018年新上榜房企，通過招拍掛和收并購(gòu)持續(xù)深耕昆明，擁有充足的貨值儲(chǔ)備，未來有望進(jìn)入第一梯隊(duì)；

海倫堡：今年憑借聯(lián)合拿地開發(fā)以及之前項(xiàng)目存量，穩(wěn)居銷售榜，企業(yè)深耕昆明多年，產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度較高。2018年僅聯(lián)合龍湖、金科、中南新增土儲(chǔ)一宗，昆明布局謹(jǐn)慎；

第三梯隊(duì)：本土房企占據(jù)兩個(gè)席位，受可售不足，本土房企份額嚴(yán)重?cái)D壓

云南城投：城投剛需再改項(xiàng)目基本消化完畢，在售以高端物業(yè)為主，去化慢，18年跌入第三梯隊(duì)，但企業(yè)在18年有新增土儲(chǔ)，項(xiàng)目有望19年入市，企業(yè)業(yè)績(jī)有忘持續(xù)增長(zhǎng)；

紅星：新進(jìn)榜房企，唯一僅憑單盤項(xiàng)目躋身排行榜第十名。受企業(yè)戰(zhàn)略重心影響，目前昆明布局單一，但已布局地州，未來企業(yè)大云南區(qū)域業(yè)績(jī)可期；

大部分房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但格局變化激烈

同2017年相比，今年流量榜中除碧桂園、紅星為新進(jìn)榜房企外，其余8家房企無變化均上榜，房企全年業(yè)績(jī)大多數(shù)增長(zhǎng)，其中融創(chuàng)以收并購(gòu)方式，多項(xiàng)目同時(shí)落地，快速面市，搶占市場(chǎng)先機(jī)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)高達(dá)199.69%，成為今年房企中的黑馬，異軍突起；其中萬達(dá)文旅城項(xiàng)目，貼合昆明旅居、康養(yǎng)的定位，8月面市，多次加推售罄，僅5個(gè)月的銷售周期，推動(dòng)融創(chuàng)昆明業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

海倫堡，藍(lán)光等外來房企深耕多年，但目前主力在售項(xiàng)目較少，以大盤效應(yīng)，帶動(dòng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)。海倫堡排名提升明顯，較17年提升4位，藍(lán)光深耕昆明，但可售不足，排名退出昆明前五，居第六位。

預(yù)判

政策端：房住不炒定調(diào)樓市，地方政策更多微調(diào)

從今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)樓市來看，明年地方政策或?qū)⒏辔⒄{(diào)�！胺孔〔怀础北砻髦醒攵糁品�?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)改變；而“分類指導(dǎo)”則說明調(diào)控政策避免“一刀切”，未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不會(huì)改變。

從昆明來看，昆明政府會(huì)在因城施策、分類指導(dǎo)的理念上，根據(jù)城市根據(jù)自身房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)于政策進(jìn)行了調(diào)整，但由于昆明房?jī)r(jià)在可類比的二線城市并非很高，且房?jī)r(jià)上漲快通過一年的調(diào)控已逐漸趨穩(wěn)，因此可以預(yù)見，昆明政策不會(huì)有大的調(diào)整和變動(dòng)。

土地端：土拍公開透明，溢價(jià)率、地王地塊降低或減少，企業(yè)理性拿地，拿地范圍擴(kuò)張

房企已經(jīng)逐漸回歸理性，對(duì)拿地的態(tài)度更為謹(jǐn)慎，依舊明年企業(yè)拿地標(biāo)準(zhǔn)會(huì)提升，不少企業(yè)在內(nèi)部都提高了拿地前測(cè)算階段的投資回報(bào)率，客觀評(píng)價(jià)之后再去慎重拿地。高價(jià)地，甚至“地王”頻出現(xiàn)象會(huì)減少，且受市場(chǎng)預(yù)期不足和融資緊的影響，明年房企拿地指標(biāo)將呈現(xiàn)普遍降低情況，部分企業(yè)已知暫緩拿地機(jī)會(huì)。房企會(huì)關(guān)注重點(diǎn)地州及郊縣市場(chǎng)三四線城市，更加關(guān)注利潤(rùn)空間、流量穩(wěn)定的地州城市，云南重點(diǎn)三四線城市，此類城市的成交量、價(jià)回溫可能性更大。

市場(chǎng)端：市場(chǎng)進(jìn)入橫盤期，市場(chǎng)價(jià)格略微回落，改善產(chǎn)品成交上漲。

昆明商品住宅連續(xù)三年供不應(yīng)求，價(jià)格逐年攀升，2018年6月到達(dá)高點(diǎn)后持續(xù)盤整，價(jià)格略微回落。隨著18年的一些溢價(jià)土地產(chǎn)品入市，再加上改善需求逐步釋放，預(yù)計(jì)19年改善型產(chǎn)品成交量將會(huì)上漲。

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