終止了醞釀一年多的240億收購(gòu)成都會(huì)展事項(xiàng)后，云南城投再次被拉至鎂光燈下。

12月12日消息，云南城投集團(tuán)將云南亞德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司40%股權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給大華集團(tuán)，成交價(jià)為2.1億元。據(jù)悉，亞德地產(chǎn)主要負(fù)責(zé)昆明市盤(pán)龍區(qū)虹橋村、龍池村的城中村改造項(xiàng)目。

無(wú)獨(dú)有偶，12月5日，云南城投計(jì)劃放棄競(jìng)買(mǎi)昆明西山區(qū)8號(hào)片區(qū)彌勒寺村城改項(xiàng)目90％股權(quán)；12月3日，云南城投將5.87萬(wàn)平在建融城昆明湖工程項(xiàng)目以18.4億元轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)。

短短一周內(nèi)，云南城投接連出售3個(gè)昆明項(xiàng)目；把時(shí)間長(zhǎng)線(xiàn)放遠(yuǎn)些，下半年以來(lái)，云南城投大規(guī)模轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)以及項(xiàng)目，涉及公司超8個(gè)。

而外界最為考究的，是云南城投這一系列資產(chǎn)運(yùn)作動(dòng)作背后所浮現(xiàn)的動(dòng)機(jī)。

2億售出昆明城改項(xiàng)目

近日，云南城投集團(tuán)有限公司全資子公司昆明未來(lái)城開(kāi)發(fā)有限公司，將其剩余持有的亞德地產(chǎn)40%股權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給大華集團(tuán)(昆明)投資有限公司，成交價(jià)為2.1億元。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，亞德地產(chǎn)成立于2015年，主要負(fù)責(zé)昆明市盤(pán)龍區(qū)虹橋村、龍池村的城中村改造項(xiàng)目。資料顯示，虹橋村、龍池村片區(qū)城改項(xiàng)目用地面積約683.27畝，凈用地面積約23萬(wàn)平方米（約345畝），拆遷總面積約27萬(wàn)方，回遷總面積約20萬(wàn)方，總投資金額為20.21億元。

在亞德地產(chǎn)成立之初，云南城投集團(tuán)便通過(guò)昆明未來(lái)城開(kāi)發(fā)有限公司間接掌控亞德地產(chǎn)80%股權(quán)。在3年內(nèi)，亞德地產(chǎn)已發(fā)生過(guò)多次股權(quán)變更，最重要的就是云南城投兩次的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

早在2017年11月，云南城投集團(tuán)與大華集團(tuán)簽署了《白沙河片區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議，雙方將合作加快推進(jìn)白沙河片區(qū)城中村改造工作。

今年3月份，亞德地產(chǎn)對(duì)其持有的40%股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)為6680萬(wàn)元，最終由大華集團(tuán)以底價(jià)受讓?zhuān)?0月份，亞德地產(chǎn)再掛出40％股權(quán)，不同的是，掛牌轉(zhuǎn)讓價(jià)升至2.1億元。

此次最新消息稱(chēng)，云南城投剩余的40％股權(quán)仍由大華集團(tuán)以底價(jià)受讓。在兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，大華集團(tuán)擁有亞德地產(chǎn)80%的股權(quán)成為最大的股東，也成為虹橋村、龍池村城改項(xiàng)目的控制人。

對(duì)于接盤(pán)者大華集團(tuán)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)早已不意外。而且在此前11月份，昆明市規(guī)劃局發(fā)布了該城改項(xiàng)目用地的規(guī)劃許可證，將該地塊項(xiàng)目命名為為“大華時(shí)光園”，僅從被冠以“大華”二字來(lái)看，項(xiàng)目由大華集團(tuán)操盤(pán)開(kāi)發(fā)也已是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

值得一提的是，這也是大華集團(tuán)進(jìn)入昆明以來(lái)斬獲的第二個(gè)項(xiàng)目。早在今年1月，大華集團(tuán)中標(biāo)成為昆明春雨路1號(hào)片區(qū)1500畝城改項(xiàng)目的社會(huì)投資人，這成為大華集團(tuán)在昆明拿下的首個(gè)城改項(xiàng)目。

同時(shí)，此次順利出售40％股權(quán)，也意味著云南城投不再持有亞德地產(chǎn)任何股權(quán)，徹底退出了虹橋、龍池村城改開(kāi)發(fā)。

項(xiàng)目交易內(nèi)里乾坤

針對(duì)此類(lèi)出售城改項(xiàng)目的動(dòng)作，外界第一反應(yīng)往往是與標(biāo)的資產(chǎn)質(zhì)量、企業(yè)資金狀況等等掛鉤。不過(guò)，對(duì)于頭頂“一級(jí)開(kāi)發(fā)第一股”光環(huán)的云南城投來(lái)說(shuō)，這樣的動(dòng)作或許并不難理解。

據(jù)悉，在今年9月份，亞德地產(chǎn)競(jìng)得盤(pán)龍區(qū)青云街道辦事處虹橋村、龍池村片區(qū)城中村改造項(xiàng)目（一期）KCPL2018-5-四號(hào)地塊、五號(hào)地塊、六號(hào)地塊，交易面積113.11畝，交易金額將近5.52億元人民幣，項(xiàng)目已進(jìn)入二級(jí)開(kāi)發(fā)階段。

也就是說(shuō)，云南城投對(duì)虹橋村、龍池村兩個(gè)村的土地已經(jīng)整理完畢，達(dá)到可以招拍掛并且開(kāi)發(fā)的條件，即基本完成了一級(jí)土地開(kāi)發(fā)流程。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前，這兩個(gè)城改項(xiàng)目是由云南城投通過(guò)旗下昆明未來(lái)城公司間接持有，昆明未來(lái)城公司在過(guò)往主要負(fù)責(zé)的便是一級(jí)土地開(kāi)發(fā)整理業(yè)務(wù)，包括房屋拆遷安置補(bǔ)償、土地前期開(kāi)發(fā)、棚戶(hù)區(qū)改造等等。

可以窺見(jiàn)，這次的出售動(dòng)作基本屬于云南城投在一級(jí)土地開(kāi)發(fā)模式上的“常規(guī)操作”。

“云南城投在完成土地整理后轉(zhuǎn)手給大華，一方面是通過(guò)出售土地項(xiàng)目獲得了溢價(jià)收益，另一方面，通過(guò)承接給開(kāi)發(fā)商，這個(gè)城改項(xiàng)目轉(zhuǎn)變商業(yè)市場(chǎng)化的項(xiàng)目，對(duì)城投來(lái)說(shuō)也是卸掉包袱，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值�！遍L(zhǎng)期研究云南地產(chǎn)市場(chǎng)的資深人士康兵分析道。

據(jù)了解，在此前因巨額投資昆明環(huán)湖東路一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從而導(dǎo)致資金鏈一度承壓之后，云南城投自2013年起已有意轉(zhuǎn)型二級(jí)開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)始不斷增加地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中更是包括旅游地產(chǎn)項(xiàng)目和城市綜合體。

康兵進(jìn)一步指出，盡管云南城投在往新模式方向上轉(zhuǎn)型，但是一級(jí)土地儲(chǔ)備及開(kāi)發(fā)仍是它的發(fā)展重點(diǎn)，“城投通過(guò)市政建設(shè)、片區(qū)規(guī)劃，在承擔(dān)責(zé)任的同時(shí)控有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地資源，這仍是它的核心業(yè)務(wù)�！�

另值得注意的是，此次出售動(dòng)作并不是個(gè)例，云南城投最近明顯加快了轉(zhuǎn)手項(xiàng)目的動(dòng)作。

就在上一周12月3日，云南城投置業(yè)宣布擬將標(biāo)的項(xiàng)目協(xié)議轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)置業(yè)的全資子公司眾置鼎福。據(jù)了解，標(biāo)的項(xiàng)目為龍江公司持有的城投湖畔四季城（一期）項(xiàng)目中位于J2012-040-1號(hào)地塊的在建工程，用途為城鎮(zhèn)住宅用地，總建筑面積約為38.63萬(wàn)平米，項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值18.04億元。

12月5日，云南城投置業(yè)再宣布稱(chēng)，因無(wú)資金安排，公司擬放棄競(jìng)買(mǎi)云南仁和佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司90%股權(quán)，對(duì)應(yīng)5億元股權(quán)及債權(quán)對(duì)價(jià)款。仁和佳業(yè)公司主要開(kāi)發(fā)昆明西山區(qū)8號(hào)片區(qū)彌勒寺村“城中村”改造項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資約18億元。

事實(shí)上，無(wú)論是云南城投集團(tuán)或者上市平臺(tái)云南城投置業(yè)，其在今年下半年以來(lái)都出售不少項(xiàng)目資產(chǎn)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，下半年至今云南城投已轉(zhuǎn)讓包括8個(gè)下屬公司股權(quán)，除上述提及的亞德地產(chǎn)、仁和佳業(yè)等，還包括西安云城置業(yè)51%股權(quán)、昆明七彩云南59.50%股權(quán)、天堂島置業(yè)90%股權(quán)、滿(mǎn)江康旅80%股權(quán)、陵水順澤90％股權(quán)等，其中不乏首創(chuàng)、萬(wàn)科等接盤(pán)者。

“主要是考慮到投資收益的實(shí)現(xiàn)，以及快速回籠資金的需求�！痹颇铣峭吨脴I(yè)董秘李映紅對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱(chēng)。其中，將在建的城投湖畔四季城住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)，便是為了獲取投資收益，實(shí)現(xiàn)資金回籠，增加現(xiàn)金流動(dòng)性，交易產(chǎn)生的利潤(rùn)可能占云南城投置業(yè)最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的50%以上。

同時(shí)，康兵指出，歷年云南城投在年底都會(huì)出售大量土地項(xiàng)目，這也是為了達(dá)到資金回流、平衡財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，云南城投前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入69.93億元，同比增長(zhǎng)9.41%；凈利2.28億元，去年同期則是虧損-3.76億元，同比增幅達(dá)160.56%。其中，凈利扭虧為盈的一大原因便是轉(zhuǎn)讓旗下滿(mǎn)江康旅80%股權(quán)予萬(wàn)科，該筆交易確認(rèn)投資收益5.81億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)金額4.36億元。

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