地方政府在房地產(chǎn)問題上分城施策，但總體顯示為對住宅用地出讓更審慎，對帶來商業(yè)、文旅、產(chǎn)業(yè)先行的復(fù)合型地產(chǎn)卻持開放態(tài)度。無論從政策層面還是消費(fèi)需求而言，相比逐漸面臨天花板的傳統(tǒng)住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)前景更加廣闊。

雖然城市發(fā)展、消費(fèi)能力增長給了商業(yè)蓬勃發(fā)展的機(jī)會(huì)，但不可否認(rèn)的是，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營是一個(gè)對專業(yè)性要求極高的系統(tǒng)性的復(fù)雜工作，如何順應(yīng)機(jī)遇，面對挑戰(zhàn)，成功運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是每一家房企都需要思考的問題。

在2018觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司商業(yè)管理事業(yè)部副總經(jīng)理王俊標(biāo)向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹：“目前招商蛇口在商業(yè)板塊大力布局，已經(jīng)遍布全國二十多個(gè)城市，預(yù)計(jì)到2020年，開發(fā)運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)30個(gè)以上，持有的商業(yè)面積近300萬平方米�！�

王俊標(biāo)介紹，從2006年第一個(gè)花園城項(xiàng)目開業(yè)，招商蛇口致力于打造全生態(tài)的三大商業(yè)品牌：包括城市大型綜合體“海上世界”、區(qū)域商業(yè)中心“花園城”及藝術(shù)商業(yè)品牌“匯港”。其中，花園城系列商業(yè)產(chǎn)品，涵蓋區(qū)域購物中心“花園城”、社區(qū)生活中心“花園里”及特色商業(yè)街區(qū)“花園坊”。

線上與線下，顯然是商業(yè)地產(chǎn)永恒的話題。事實(shí)上，近年電商的快速發(fā)展，消費(fèi)者獲取商品的信息和渠道更便捷，避免了一些不必要的交易成本，確實(shí)對實(shí)體商業(yè)造成了一定的影響。

“但有一點(diǎn)不可否認(rèn)，除了住宅和辦公室外，人們有對第三空間的需求，要到商業(yè)空間里進(jìn)行社交體驗(yàn)，包括聚餐、看電影、兒童娛樂等。”王俊標(biāo)說到。

王俊標(biāo)指出，電商的出現(xiàn)，會(huì)倒逼傳統(tǒng)商業(yè)重新思考商業(yè)的價(jià)值，商業(yè)構(gòu)造的模型。但電商永遠(yuǎn)無法代替實(shí)體，電商是一種渠道，在便捷性上是對實(shí)體商業(yè)的有效補(bǔ)充。目前，電商在發(fā)展上也遇到了瓶頸，很多電商品牌都開始將流量從線上引入線下。

“線上、線下是互相包容，是共生的關(guān)系，面對越來越激烈的競爭，市場會(huì)促使大家重新思考未來的商業(yè)價(jià)值，挖掘更多消費(fèi)者的需求。”

不過，隨著消費(fèi)升級，帶來的是消費(fèi)者對實(shí)體商業(yè)更多的體驗(yàn)要求，如何運(yùn)營好商業(yè)也是企業(yè)必須考慮的問題。

對于招商蛇口而言，商業(yè)地產(chǎn)要考慮的是長期優(yōu)質(zhì)運(yùn)營，持有發(fā)展的思路。“我們摒棄租賃的思維，而以客群思維，做到養(yǎng)客、養(yǎng)氛圍，把商圈培育成熟，租金收益自然會(huì)相應(yīng)提升�！�

他指出，商業(yè)經(jīng)營的主要目的當(dāng)然包括租金回報(bào)，但是租金回報(bào)有時(shí)間上的先后順序，不能一下子把租金潛力全部挖掘出來，而不考慮未來長遠(yuǎn)的持有和業(yè)態(tài)規(guī)劃。

“租金和經(jīng)營是共生體，有好的經(jīng)營才有好的租金回報(bào)。很多時(shí)候會(huì)把租金回報(bào)率算得很高，但是短期的高租金收益和長遠(yuǎn)優(yōu)質(zhì)的業(yè)態(tài)規(guī)劃并不對等，或者說當(dāng)下的高租金并不代表有持續(xù)強(qiáng)勁的生命力�！�

王俊標(biāo)表示，招商蛇口商業(yè)目前是一種運(yùn)營服務(wù)思維的轉(zhuǎn)變，通過經(jīng)營發(fā)揮項(xiàng)目應(yīng)有的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)和租戶共生、共榮的生態(tài)關(guān)系，最終達(dá)到高租金和高回報(bào)率的指標(biāo)。

對于未來要如何發(fā)展，王俊標(biāo)表示，招商蛇口在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域沉淀了很多寶貴的經(jīng)驗(yàn)，一方面開發(fā)自持，另外也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況發(fā)展品牌輸出管理模式。

招商蛇口是招商局集團(tuán)旗下城市綜合開發(fā)運(yùn)營板塊的旗艦企業(yè)，是招商局集團(tuán)在國內(nèi)重要的核心資產(chǎn)整合及業(yè)務(wù)協(xié)同平臺(tái)。招商蛇口商業(yè)秉承“以商為勢，承載美好生活”理念，依托招商蛇口園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營三大業(yè)務(wù)板塊的資源優(yōu)勢，持續(xù)打造多元美好商業(yè)空間。

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