樊綱：房地產(chǎn)市場未來什么樣？

房價是當下公眾最關(guān)心的話題，也是困擾很多年輕人的一大難題。在北京、上海、廣州、深圳這樣的一線大城市，房價之高讓不少年輕人只能望“房”興嘆。過去的十幾年間，我國大部分城市的房價，都經(jīng)歷了不斷上漲的過程。雖然這期間政府也多次進行了調(diào)控干預，但是，房價整體上行的趨勢未能改變。甚至，在2016年，一些城市的房地產(chǎn)市場還出現(xiàn)了一波所謂的“跳漲”行情。面對房地產(chǎn)市場的高熱，各地迅速密集出臺一系列調(diào)控政策，“限購、限貸、限售、限價”，一系列政策組合拳，讓各地樓市迅速降溫。房價為什么那么貴？嚴厲的調(diào)控能否標本兼治？如何才能讓房地產(chǎn)市場徹底回歸理性？《中國經(jīng)濟大講堂》力邀重量級嘉賓樊綱，為您深度解讀《房地產(chǎn)市場，未來什么樣？》

嘉賓簡介

樊綱，中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長，央行貨幣政策委員會委員。曾兩次榮獲孫冶方經(jīng)濟學獎，2015年榮獲中國經(jīng)濟理論創(chuàng)新獎。他關(guān)于經(jīng)濟發(fā)展趨勢的預測曾多次被歷史驗證，是我國宏觀經(jīng)濟學領(lǐng)域的權(quán)威專家。

以下為本次演講的核心內(nèi)容

房價為什么這么高？

房價高，肯定跟貨幣有一點關(guān)系，因為貨幣是一般等價物，所有東西都是用貨幣來計價的。一般等價物為什么這一次到了房地產(chǎn)市場呢？怎么沒有到股市去？怎么沒有到豬肉上去？沒有到那些消費品上去？都是房地產(chǎn)，為什么只到大城市來了？為什么沒有到三、四線小城市？因此我說這個解釋似是而非，它跟貨幣肯定有關(guān)系，但是你解釋不了為什么現(xiàn)在房價是這種狀況。而且從貨幣本身來講，至少這兩年我們處于貨幣增量比較低的階段，以前我們每年曾經(jīng)有過18%、19%的M2增長率，現(xiàn)在我們每年8%、9%，是處于比較低的增長階段。

然后說地價，房地產(chǎn)商抱怨地價太高了，房價就高了。但是我要問的問題就是：第一，地價不是你舉牌拍出來的嗎？政府說價格高了，你可以讓它流拍，為什么最后你當?shù)赝趿耍磕闩某鰜�，是因為你相信未來這個房價還會比現(xiàn)在更高，你才敢用更高的地價去拍那塊地。所以問題不在于是不是地價漲了，是在于為什么你能期望房價還會繼續(xù)漲。第二，我要問的問題就是，假如現(xiàn)在政府給你一塊便宜地，等你建完房子，那個時候房價漲了，你按照現(xiàn)在便宜房子賣嗎？所以到最終你還是會按照市場價格來賣這個房子，你不要抱怨地價高，你要考慮為什么你會預期房價這么高。

網(wǎng)上有人說，中國的房價經(jīng)濟學家都解釋不了，今天我就作為經(jīng)濟學家來做點觀察，做點分析。其實經(jīng)濟學來解釋這個問題，也并不是什么復雜的理論，最基本的理論大家也都明白，就是供求關(guān)系。價格就是供求關(guān)系決定的，供求關(guān)系變化了，價格就變化了。價格暴漲一定是供不應求，價格跌一定是供大于求，這是最基本的原理。所以我們先分析分析需求，再分析分析供給，看看為什么這兩者之間出現(xiàn)了失衡，導致了我們現(xiàn)在的情況。

所有的購房需求中，哪些是應當滿足的？哪些應該被堅決遏制呢？

我們有哪些需求？

說到現(xiàn)在城市里面需求，通常說的是剛需，剛需就是指家庭擴大，孩子要結(jié)婚了，多一個人口了。剛需其實現(xiàn)在并不大，我們?nèi)丝谠鲩L并不很快。還有一種需求叫做改善性需求，現(xiàn)在大家收入提高了，改善性的需求就越來越多，而且收入越高，改善性需求越大，大城市收入比較高，這也是很合理的需求，用大家的話說，這叫追求幸福生活。

還有一種非常重要的需求，就是遷移性的需求。農(nóng)村的小伙子現(xiàn)在要結(jié)婚，大概得在縣城里面有個房子，然后縣城里的人想到地級市買個房子，地級市的人想到省會城市買個房子，中等城市的人想到大城市，特別是畢業(yè)生們。

為什么都往大城市聚集？有人認為大城市醫(yī)療條件好，有人認為有更好的教育資源，有人認為掙錢的機會多一些。

首先，遷移是有規(guī)律的，越大的城市越有越多的人流入，越多的人遷入，在數(shù)據(jù)上都能夠看出來。越大城市遷入的人越多，越小的城市遷入的人越少，多數(shù)小城市是人口流失的。大城市的好處就是提供了更多完備的基礎設施、更好的物流、更好的人才網(wǎng)絡，可以讓更多的企業(yè)來發(fā)展，有更多的就業(yè)創(chuàng)造出來。一旦收入更高的就業(yè)創(chuàng)造出來，來的人就多了，當人一聚集的時候，又產(chǎn)生新的就業(yè)機會，服務業(yè)就發(fā)展了，服務業(yè)越發(fā)展，人口就越多，又提供了新的機會。

人的聚集在經(jīng)濟學上會產(chǎn)生一種外溢效應。知識會因為人多，人之間碰撞產(chǎn)生出新的知識，再加上各種新的想法、文化創(chuàng)意，各種不同的愛好、口味都能夠得到滿足。因為有大的人群，所以人類社會至少在城市化最初階段多數(shù)人涌向大城市，所以大城市現(xiàn)在房價高，一個重要的原因是它的需求更大，那么多人正在向大城市遷移。

那么又會出現(xiàn)一個問題，小城鎮(zhèn)怎么辦？很多人到歐洲經(jīng)常會看到歐洲小城鎮(zhèn)發(fā)展得很好，又干凈，又平和，又美好。其中一個重要的原因是歐洲在一百到一百五十年的時間里面完成了工業(yè)化的進程，在那種情況下出現(xiàn)了一種特殊的現(xiàn)象，就是城鎮(zhèn)、村里面年輕人還沒有走光，退休的老人回來了。他有了現(xiàn)代城市的生活經(jīng)歷，他有了比較高的收入，他帶著一生的積蓄，帶著現(xiàn)代城市的生活經(jīng)驗，然后還帶著社保，去修現(xiàn)代化老宅，然后把現(xiàn)代化生活，甚至把社保的機制帶回了這些小城鎮(zhèn)。所以說現(xiàn)在很多小城鎮(zhèn)別著急，一代有錢的退休人員剛剛開始在退休�，F(xiàn)在任務是保護好生態(tài)，保護好文化，保護好老宅子，我們還有人口回流的一天。

那么剛才所說的三種需求：剛性需求、改善性需求、遷移性需求，這三種需求應該說是非常合理、非常正常的居住性需求。房子是用來居住的，不是用來炒的，這是基本合理的居住性需求。如果說需求有兩種，還有一種就是投資性需求，投資性需求實際上也可以歸結(jié)為住宅性需求，就是我如果買了房子，我自己不住，但是我租給別人住，最終這個房子還是用來住的，還不是用來炒的，這個也可以歸入正常的住房需求，因為總會有人住。

最后一種就是現(xiàn)在通常所說的炒房需求。炒房投資通常指的就是人買了房子也不租，也不住，就等著房價升值。那么這種投資需求怎么來的呢？是因為房價漲得比較快，買了房子可能還是要交貸款，至少他有一個利息損失，他都不管，不去租來彌補這個利息損失，就等著房產(chǎn)升值。那么這個升值就是要足夠大、足夠快，才能彌補他買房子的成本。前面那幾種需求，我們沒有供給跟得上，導致了供求失衡，價格上漲得特別快，就產(chǎn)生了后面的這種需求。前面那些需求都是合理的、正常的，都是追求幸福生活的一種需要。所以在我們思考房價過高的時候，基本的出路是要想怎么增加供給，而不是怎么減少需求。

習近平總書記曾多次強調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的�！�2017 年8月30 日，原國土資源部與住建部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，提出利用集體建設用地建設租賃住房，增加租賃住房供應。這是嘗試盤活存量土地、增加土地供給的一大突破。2018年3月19日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽在兩會“部長通道”接受采訪時表示，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這將給房地產(chǎn)市場帶來更深層次的改變。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場的供給是什么狀況？存在怎樣的問題？

該怎么增加供給？

大家可以看到，基本的問題不是需求過大，是供給不足，是要在供給側(cè)想出路，解決問題。一說到住房的供給，首先第一個問題就是土地供給，一說到土地的供給，中國就特別地貧乏。中國有960萬平方公里的土地，但是有太多的戈壁灘、高原等不可居住的地方，我們?nèi)司�可居住的土地面積是世界人均可居住面積的三分之一。第二點，我們不光是土地稀缺，我們還得糧食自給自足，我們在整個土地當中還得扣除18億畝農(nóng)田，這是我們保證糧食自給自足的一個紅線。過去鄉(xiāng)村和城市是隔離的，城市戶口和農(nóng)村戶口是分割的，農(nóng)村戶口的人都有一塊宅基地，所以一定意義上還得扣除這部分的土地，剩下的可供城市用地很少了，城市用地很少的時候怎么能夠增加供給呢？

第一就是怎么利用好這些土地，怎么在有限的土地上產(chǎn)生出更多的房子，土地的利用效率要更高。在土地的問題上、住房的問題上，有一個詞叫做容積率，我們過去長期對這個容積率壓得比較低，香港住宅土地的容積率是9—10，我們一般的城市是2—3。當然香港大家看著很擠，但是沒有辦法，它土地少，土地少你的容積率就更高一點，才能在有限的土地里生產(chǎn)出更多的房子。

再一個問題就是有限土地怎么分配，有相當長的一個時期我們忽視了土地的合理配置，忽視了怎么根據(jù)需求的變化有效分配土地。小城市、小城鎮(zhèn)人走了，但是土地無限供給，蓋了很多房子最后沒有人�。欢�大城市人一個勁兒往里進，沒有新的土地供給，土地供給非常有限。南方有一個城市，原來計劃這個城市的人口八百到一千萬，按照這個人口規(guī)模供土地，結(jié)果現(xiàn)在人口是兩千三、四百萬了，那它的房價大家想想漲不漲。還有一個中西部的城市，房價一漲就增加供地，房價就能夠穩(wěn)定下來。只要供求關(guān)系理順了，它的價格就可以穩(wěn)定下來。

那么在供給側(cè)，除了土地供給、土地利用、土地分配這些問題之外，當然還有其它的問題，比如說我們過去確實忽視了住房租賃市場的發(fā)展，過去對租者還是用房子的人沒有一些法律保障，所以大家都不是很穩(wěn)定，因此都在想著買房，而不是想著多種方式來解決住房。最近政府也特別加大這方面的改革力度，鼓勵租賃市場的發(fā)展，這些都是為了彌補供給的不足，彌補對各個階層、各種需求供給的不足。

增加供給可能暫時不能解決問題，因為房子從土地開始一直到房子蓋出來，大概還得兩、三年的時間，但是它是解決問題的根本性的措施。我們要改變現(xiàn)在不充分、不平衡的供給來滿足更多的需求，我們的市場才能更加穩(wěn)定。所以這是一個我今天想講的、希望大家能夠記住的一個基本的思路：供給側(cè)改革。

從去年以來，黨中央、國務院已經(jīng)采取了很多的措施來改變這種情況。改變這個情況第一個措施是什么呢？雄安新區(qū)。雄安新區(qū)有很多意義，但是在這個問題上，它的首先意義就是給京津冀這塊地區(qū)、這個城市群增加了一塊土地供給；然后就是國土資源部宣布要給大城市供地，要停止給那些小城市供地；然后就是粵港澳大灣區(qū)，把周邊小城市組合成一個城市群，來緩解幾個大城市的住宅供不應求的問題；粵港澳大灣區(qū)之后，又有了長江三角城市群，也是把長三角周邊的小城市都納入這個城市群的概念。早上一個小時，坐著高鐵、快軌能夠去上班，晚上一個小時，能夠回到小城市去住，這樣緩解了大城市住房供給。最近又有了集體土地入市這樣的舉措，所有的這些都是在解決供求關(guān)系的問題，都是在增加土地供給，特別是增加大城市的土地供給，緩解大城市的住房供不應求的情況。

近年來，房產(chǎn)稅一直備受關(guān)注。2018年3月5日，李克強總理在政府工作報告中再次指出，“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法�！�3月25日，財政部部長劉昆表示，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。這是3月5日以來，關(guān)于房產(chǎn)稅，官方在22天之內(nèi)的第五次表態(tài)。4月11日，財政部副部長程麗華在博鰲亞洲論壇上再次提及，要“推進房地產(chǎn)稅立法和實施”。如此密集的官方消息，讓我們相信房產(chǎn)稅已經(jīng)漸行漸近。房產(chǎn)稅究竟能否平抑房價？

房產(chǎn)稅應該怎么收？

我們在需求側(cè)有了叫做炒房的需求，怎么抑制這部分需求，這是我們現(xiàn)在需要思考的�，F(xiàn)在是怎么對待這些炒房需求的呢？我們用的是一些短期的行政手段，限購、限貸、限賣、限價等等。這些手段在短期來講，緊急的情況下是必要的，我個人也同意這個。因為如果不采取一些措施，泡沫起來了，泡沫變大了，像當年日本那么大，或者是當年像美國那么大，經(jīng)濟可能就崩盤了。去年、前年要是沒有采取措施，我們現(xiàn)在還沉浸在房價飆升的狂歡當中，然后呢？崩盤了怎么辦？崩盤可就不單是房地產(chǎn)崩盤了，金融危機就可能發(fā)生了。

所以在緊急時刻，在那些長效機制、那些供給側(cè)的事情還沒有來得及做的時候，還得采取緊急措施把它壓住，但是要看到這些政策都是一些短期的行政手段，它有很大的扭曲性，它對于市場經(jīng)濟機制是具有扭曲作用的。所以現(xiàn)在要做的，就是趕快用房產(chǎn)稅這樣的措施替換下這些有扭曲作用的、緊急情況下采取的短期措施。房產(chǎn)稅基本的功能是什么呢？就是增加你的保有成本。舉個例子的話，美國2008年房地產(chǎn)泡沫破裂以后，中國好像去了很多炒房團，聽說美國房價跌了要去抄底。走了一圈，房子便宜，房子好，房子大，最后一問，每年要交3%左右的房產(chǎn)稅，大家全部回來了，為什么？3%左右的房產(chǎn)稅，十幾年這個房價就沒有了。在國內(nèi)還好辦一點，在國外去租還要各種各樣的法律規(guī)章，大家都不買了。這就是通過增加你的保有成本使得投資性、純粹炒房的需求得以抑制。

剛才我們講了保有成本的問題，我們還沒有講它是一個自動穩(wěn)定器的機制。比如說我在美國有一個朋友，當年50萬美金買了一個豪宅，那一段時間開始漲，漲到了150萬，我說你發(fā)財了，50萬漲到150萬了，他說這房子是漲錢了，但是我得趕緊賣房子了，為什么賣房子呢？他那兒百分之三點幾的房產(chǎn)稅，工資不夠交稅了。于是他要賣這個大房子，賣這個大房子就是增加供給，換一個小房子就是減少需求。這樣在市場上，房價漲了，一方面增加了供給，另一方面減少了需求，這就使得房價容易趨于平衡。反過來一樣，如果房價跌了，我就可以賣小房子買大房子，就是增加需求，減少供給，這就叫做內(nèi)在穩(wěn)定器。有了這個條件，別的因素還可以使房價上漲，但是沒有這個機制特別容易暴漲，因為供求特別容易失衡。

大家現(xiàn)在各方面都在議論，房產(chǎn)稅怎么出臺？房產(chǎn)稅怎么實施？畢竟這是一個涉及到千千萬萬人利益的事情。所以確實也是比較謹慎，這個問題討論了十好幾年了，現(xiàn)在我所講的也是我個人的一些觀點，供大家參考。原則上來說，房產(chǎn)稅是為了用于跟房子相關(guān)的公共基礎設施和公共服務的供給，你周圍的交通、周圍的環(huán)境、周圍的衛(wèi)生等等。過去我們一次性體現(xiàn)在地價里、房價里面，所以以前也是交了，是按照當時的成本來交的，沒有考慮到未來的漲價。

在這個意義上，我想最一開始房產(chǎn)稅實行新人新辦法，老人老辦法，或者是新房新辦法，老房老辦法。老房子過去交過一些稅了，暫時有一個免稅期，就是過渡期。那么這個過渡期也不一定很長，因為過去交那些錢沒有幾年折現(xiàn)就折沒有了，十年、二十年我們可以討論，根據(jù)不同的地區(qū)、不同的地點也會有不同的差別。這樣一個好處是我們把歷史的問題先放在邊上，歷史的問題在一定意義上已經(jīng)不重要了，我們現(xiàn)在要解決的問題是未來的房價，歷史的房價已經(jīng)發(fā)生了，我們希望未來供求平衡，房價穩(wěn)定。我們現(xiàn)在做的這個事情，只要在增量上、在新房的環(huán)節(jié)上能夠起作用，能夠調(diào)整供求，能夠穩(wěn)定房價，這就達到我們的目的了。這個是我們中國改革偉大經(jīng)驗，很多改革就是新人新辦法，老人老辦法，既得利益我們先保住，先不觸動，我們先在增量上做文章。

第二、照顧低收入群體。現(xiàn)在我們現(xiàn)在過去那些房改房、公房什么的，讓他交稅，一個月工資才幾千塊錢，讓他一年交很多錢，他也確實交不起。稅率要基本穩(wěn)定，大家都一樣，低收入階層交稅就很困難了，這個時候有免稅的辦法，按家庭免，按面積免，按人頭免，按房子質(zhì)量免等等。

在歷史上也有過房產(chǎn)稅。民國初期的時候，中國有一個名妓叫做賽金花，她歲數(shù)大了，人老色衰，窮困潦倒，跟她的一個保姆住在北京天橋附近的一個小院子里面。這個院子屬于貧民窟一類的房子，價值也不高，到了1933年的時候，大家突然發(fā)現(xiàn)她住在那兒，為什么發(fā)現(xiàn)她住在那兒呢？是因為她托人給政府寫了一個呈子，當時是北平市政府，申請減免8角錢的房捐，這個房捐我理解就是房產(chǎn)稅。這個小故事其實可以說明好幾個問題：第一、中國歷史上是有房產(chǎn)稅的；第二、這個房產(chǎn)稅是根據(jù)房子的質(zhì)量來定的，當時八角錢也是挺多的錢，如果是質(zhì)量更好的四合院的話，一定不是八角錢，肯定是根據(jù)房子價值來定的；第三、這種稅是見房子就要征的，不管你是好房子，還是不好的房子；第四、房產(chǎn)稅是可以申請減免的，不是我大筆一揮，這類房子都不交了，房子破還得交，但是你是貧困階層就可以申請減免。

所以房產(chǎn)稅應該怎么收？那就只有一個辦法最好，就是剛才賽金花的故事里面提到的，可以申請減免，就像申請低保，道理是一樣的。而且這個申請不能是永遠的，比如說三年申請一次或者五年申請一次，門檻可以低一點，很大一部分人可以申請減免，但是一定要去證明。你明天收入提高了，就不能減免了，你明天買了好房子了，就不能減免了。如果你還是住在這個價格比較低的房子里面，你的收入還比較低，也許你就可以減免，但是你可以申報，要有這么一個過程。

這是第二個重要的問題，怎么樣照顧特殊群體的利益，其它再就是一些技術(shù)問題了，按什么來征稅？一定要按照房子價格來征稅。你要是不按照房子價格征稅，那內(nèi)在穩(wěn)定器的功能就實現(xiàn)不了，價格高了我就得賣房子，價格低了我可以買房子，這些功能實現(xiàn)不了。所以一定要按照房子當時的價值，不是五年前的價值，不是成本價格，就是按照當前的價格，因為當前價格才能反映市場供求變化的情況，才能夠起到自動穩(wěn)定器的作用。然后還有其它的技術(shù)問題，比如在征收房產(chǎn)稅的過程當中，按照價值怎么評估，中國其實很好評估，我們都是成片的小區(qū)，沒有獨立設計，有單獨面積花園的房子很少，甚至連別墅都是一片一片的，這些都是按照現(xiàn)實去進行評估。

概括一下今天我講的內(nèi)容，第一、現(xiàn)在我們房價暴漲首先的原因是供不應求，是沒有在供給側(cè)上下足功夫，沒有在有限的土地上蓋出更多的房子來，沒有把有限的土地分到人口流入更多的地方去，導致了供求不平衡，導致了現(xiàn)在房價暴漲。

第二、我們的很多需求是合理的需求，包括改善性需求、遷移性需求，都是我們追求幸福生活的一個組成部分。因此在這個意義上，我們不是要消滅這些需求，而是要通過供給來滿足這些需求。但是在需求方面，因為我們過去供求不平衡，結(jié)果價格暴漲，導致了另外一種需求，就是炒房的需求。怎么抑制這個炒房的需求？我們現(xiàn)在用了很多短期的政策，用了很多行政手段來限制，我們要盡快通過一些長效機制，盡快把它們替換下來，這樣才能使房地產(chǎn)市場實現(xiàn)長久平衡。

當然在未來，我們希望能夠達到長期市場穩(wěn)定。但房價穩(wěn)定不是說它就不變了，我們的人均GDP還在增長，我們收入在提高，我們對土地上的很多東西需求越來越高，從這個意義上來說，我們在有限土地上能夠?qū)崿F(xiàn)的，不是房價的絕對不變，而是隨著收入的提高，房價和我們GDP有一個成比例的關(guān)系，房價和我們收入的關(guān)系基本上穩(wěn)定了，而且市場能夠繼續(xù)發(fā)揮市場的功能，而不是退回到由政府大包大攬、完全由政府來提供住房這種計劃經(jīng)濟的狀態(tài)。

我相信在我們各種政策的調(diào)整下，在市場力量的各種協(xié)調(diào)、相互作用下，我們所期望的這樣一個長治久安、長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場終將能夠到來，我們的房價這批野馬最終能夠得到馴服。

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