二手房交易向來環(huán)節(jié)多，手續(xù)復(fù)雜，因此買賣雙方都經(jīng)常會遇到不少問題，甚至引起糾紛。日前，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布了今年第三季度行業(yè)糾紛與投訴處理工作報告，期間協(xié)會受理消費者投訴共13宗，主要有以下問題：認為中介存在隱瞞房屋狀況信息或在未審查賣家處分權(quán)的情況下，誘導(dǎo)買賣雙方簽訂合同（4宗）；認為中介就同一房屋簽訂不同交易價格的合同（2宗）；認為中介為不符合購買條件的提供中介服務(wù)（2宗）；辦理全權(quán)委托公證代替辦理交易過戶手續(xù)（2宗）；經(jīng)紀人向客戶提出可虛構(gòu)銀行流水證明獲取按揭貸款的建議（1宗）；中介公司擅自修改及制作網(wǎng)簽（1宗）；認為經(jīng)紀人存在私自哄抬房價的情況（1宗）。

案例一房價應(yīng)以所簽合同為準

業(yè)主李某經(jīng)中介公司促成，就其位于荔灣區(qū)某物業(yè)與買家陳某簽訂《房屋買賣合同》，房屋售價220萬元。因當(dāng)時房屋未滿兩年，雙方約定至下一年7月才辦理房屋過戶手續(xù)，買方依約支付購房定金66萬元。合同簽訂后，買方擔(dān)心業(yè)主將房屋再次出售，于是要求公司制作《廣州市存量房買賣合同》，但業(yè)主以戶口未遷出為由，拖延網(wǎng)簽合同的簽署。

直到下一年的5月，買方向業(yè)主提出配合其辦理銀行按揭手續(xù)，但這段時間該物業(yè)市場價格有所上漲，業(yè)主認為自己損失巨大，便向經(jīng)紀人表示買家應(yīng)增加購房款22萬元，彌補其損失。經(jīng)過多次協(xié)商，買方不接受業(yè)主的加價。經(jīng)一審法院審理認為，買方未能辦理按揭手續(xù)的原因在于業(yè)主未配合辦理所致，故業(yè)主李某向陳某發(fā)出解除合同的律師函要求解除合同，并未達到合同解除的條件，李某以此為由要求解除雙方簽訂的存量房買賣合同無據(jù)。此外，買方反訴要求業(yè)主李某賠償雙倍定金，并賠償該房屋升值損失87萬元，李某一直未配合辦理按揭貸款手續(xù)的行為，并造成雙方就涉案房屋的交易未能繼續(xù)履行，行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

案例點評

買賣雙方在簽訂合同后，應(yīng)當(dāng)依約履行合同，若無合法依據(jù)解除合同或不履行合同的，須承擔(dān)違約責(zé)任。在簽訂房屋買賣合同簽時，需注意明確約定不履行合同的違約責(zé)任；而作為業(yè)主也不應(yīng)因為樓價上漲而隨便違約，要尊重合約精神。有時候違約所承擔(dān)的違約責(zé)任成本要比樓價的上漲要高得多。

案例二延遲交易有風(fēng)險

買方陳先生通過A中介公司介紹，以120萬元價格購買了梁先生位于黃埔區(qū)的房屋，因為梁先生取得房屋尚有9個月時間方滿兩年，出于降低交易成本的考慮，陳先生與梁先生約定，待產(chǎn)權(quán)證滿兩年才辦理交易過戶手續(xù)。在簽訂合同后陳先生向梁先生支付了購房定金24萬元及首期款36萬元共計60萬元，約定在辦理交易過戶后，再支付尾款60萬元，同時支付了A中介公司中介服務(wù)費用。

但一年后梁先生見到房價上漲后，開始反悔繼續(xù)履行與陳先生的約定。梁先生提出如要辦理過戶手續(xù)，則需與陳先生重新簽訂價格為200萬元的房屋買賣合同，要求陳先生按200萬元的價格支付購房款。陳先生認為本次房屋交易應(yīng)以當(dāng)時合同為準，120萬元也是當(dāng)時房屋的市場價格，同時自己也支付了60萬元給梁先生，只是當(dāng)時未完成交易過戶手續(xù)，剩下的60萬元房款也約定在辦理交易過戶手續(xù)后支付，故不同意梁先生變更合同的要求。

案例點評

首先，房屋買賣涉及雙方重大利益，訂立合同后盡快完成付款、過戶登記及房屋交付等手續(xù)，有利于防范交易風(fēng)險。如果交易時間過長，則容易因房價波動、債務(wù)糾紛等產(chǎn)生風(fēng)險。

作為專業(yè)的中介機構(gòu)，應(yīng)告知買賣雙方延遲辦理交易過戶可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險，避免出現(xiàn)不必要的糾紛。同時，中介機構(gòu)在提供中介服務(wù)時應(yīng)當(dāng)嚴格按照法律法規(guī)的規(guī)定進行操作，不得協(xié)助、慫恿當(dāng)事人簽訂陰陽合同。

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