從牛王廟地鐵口出來(lái)，沿著成都八百年商氣的東大街往東行走100多米，一朵巨型四瓣芙蓉花建筑漸漸映入眼簾，這座外形前衛(wèi)的超大雙曲面玻璃建筑便是“新希望·D10天府”項(xiàng)目的CASA LOTUS城市會(huì)所。

當(dāng)我們一行徐徐穿過(guò)日本景觀大師小林政彥設(shè)計(jì)的枯山水都市園林，步入香港設(shè)計(jì)大師梁志天操刀的極致會(huì)所，才對(duì)這個(gè)由英國(guó)查普門(mén)泰勒公司設(shè)計(jì)的地標(biāo)建筑有了真正的認(rèn)識(shí)——新希望·D10天府，新希望地產(chǎn)“天系”產(chǎn)品系的代表作品，住宅高度229米，亞洲排名第十、國(guó)內(nèi)排名第一，唯一獲得“中國(guó)建筑新地標(biāo)”獎(jiǎng)的住宅產(chǎn)品。在這里，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪新希望地產(chǎn)副總裁姜孟軍先生，亦是別有一番深意。

姜孟軍先生，20年的資深地產(chǎn)人，參與過(guò)新希望地產(chǎn)第一個(gè)高端項(xiàng)目錦官新城的落地，在出任新希望地產(chǎn)溫州公司總經(jīng)理期間打造的“中國(guó)傳奇豪宅”黑珍珠一號(hào)，首次在中國(guó)實(shí)現(xiàn)了豪車(chē)空中入戶(hù)的國(guó)際頂豪配置。曾是一線(xiàn)傳奇住宅締造者的姜孟軍，如今分管新希望地產(chǎn)總部投資、營(yíng)銷(xiāo)和設(shè)計(jì)三大核心部門(mén)，在當(dāng)前復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，如何堅(jiān)持新希望集團(tuán)“為耕者謀利，為食者造福，為居者筑家”的初心不變，又怎樣保證推動(dòng)企業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展，姜孟軍頗有心得。

丨記者采訪姜孟軍先生

地產(chǎn)行業(yè)總體向好，改善產(chǎn)品成為主流

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：2016年至今地產(chǎn)行業(yè)逐漸分化、龍頭企業(yè)越來(lái)越大，中小房企將面臨一系列危機(jī)。對(duì)于新希望地產(chǎn)來(lái)講，未來(lái)發(fā)展方向的判斷是什么？

姜孟軍：行業(yè)從2016年的那一輪調(diào)控到現(xiàn)在，整個(gè)行業(yè)都比較焦慮，紛紛思考企業(yè)將來(lái)要怎樣走。但是我認(rèn)為這種焦慮是別人的狀態(tài)，是不代表新希望地產(chǎn)的。我們對(duì)未來(lái)的發(fā)展思路一直都比較清晰：首先把政策吃準(zhǔn)、研究透，有政策風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目不考慮；第二，市場(chǎng)雖有一定收縮，但是行業(yè)空間還非常大，雖然今年9月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)同比去年下降了，但是1-9月整體是增長(zhǎng)的，全行業(yè)10-15萬(wàn)億的規(guī)模我們判斷長(zhǎng)期存在，這是沒(méi)有其他行業(yè)能達(dá)到的；第三，中國(guó)城市化進(jìn)程仍然在快速推進(jìn)，現(xiàn)在城市化率57%左右，到70%以上還需要相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，當(dāng)城市人口達(dá)到一定量的時(shí)候，房地產(chǎn)總會(huì)有需求；第四，我們的發(fā)展戰(zhàn)略是聚焦中心級(jí)的新一線(xiàn)城市省會(huì)和城市圈中的強(qiáng)二、三線(xiàn)城市，做改善和中高端產(chǎn)品，我們的新希望·D10天府項(xiàng)目是成都的城市標(biāo)桿，高端改善盤(pán)新希望·堇天府也是寧波區(qū)域銷(xiāo)冠，溫州的新希望·黑珍珠一號(hào)也是非常國(guó)際化的豪宅。正因?yàn)樾孪Ｍ漠a(chǎn)品有這種高品質(zhì)的保障，雖然最近行業(yè)很多企業(yè)表示明后年目標(biāo)是少增長(zhǎng)或不增長(zhǎng)，可我們?nèi)匀话凑占榷ú呗栽诎l(fā)展，并保持50%以上的增長(zhǎng)速度。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前很多城市都面臨限價(jià)政策，貴公司做的中高端樓盤(pán)面對(duì)限價(jià)政策有多大影響？怎么應(yīng)對(duì)？

姜孟軍：我們從來(lái)不拿地王項(xiàng)目，也從不非常激進(jìn)的看房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期，所以到目前為止還沒(méi)有哪一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)虧本的情況，但是對(duì)利潤(rùn)率確實(shí)會(huì)有一些影響，好在我們公司對(duì)利潤(rùn)追求不那么高，在限價(jià)的情況下利潤(rùn)少一點(diǎn)，微利就可以，因?yàn)槲覀兛傮w上追求健康的發(fā)展。我們公司在發(fā)展中有一個(gè)“兩不讓步原則”，也是我們反復(fù)在內(nèi)部大會(huì)和供應(yīng)商大會(huì)上講的：品質(zhì)不為成本讓步，品質(zhì)不為進(jìn)度讓步。如果開(kāi)發(fā)成本和建設(shè)進(jìn)度要影響到我們的品質(zhì)，這是絕不容許的，我們做產(chǎn)品第一要滿(mǎn)足的就是對(duì)品質(zhì)的要求。

保持穩(wěn)健發(fā)展節(jié)奏，把握融資成本優(yōu)勢(shì)

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：新希望地產(chǎn)在2016年前的公開(kāi)市場(chǎng)上拿地較少，2016起至今在溫州、重慶、杭州拿了很多招拍掛土地，主要集中在西南、華東地區(qū)，公司怎么選擇這些城市？有什么判斷標(biāo)準(zhǔn)？未來(lái)哪些城市會(huì)繼續(xù)進(jìn)入到選擇的范圍？

姜孟軍：選擇城市，我們有自己所堅(jiān)持的原則。首先，我們看重城市的能級(jí)，基于我們對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的追求，房?jī)r(jià)過(guò)低的城市我們不太會(huì)考慮，并且城市廣義庫(kù)存和片區(qū)廣義庫(kù)存太多的也不會(huì)納入考慮范圍；第二，我們也不在高峰期拿地，太高價(jià)格的土地不利于企業(yè)的良性發(fā)展。比如這兩年發(fā)展勢(shì)頭很不錯(cuò)的“粵港澳大灣區(qū)”，我們關(guān)注了很長(zhǎng)時(shí)間，雖然參與了多次土地的拍賣(mài)，但地價(jià)確實(shí)太高了，我們始終堅(jiān)持原則沒(méi)有進(jìn)入；第三，我們的發(fā)展布局講求城市深耕，所以我們每進(jìn)入一個(gè)城市，會(huì)提前做好充分的城市研究和部署，一進(jìn)入則至少會(huì)做三到四個(gè)項(xiàng)目以上，這樣我們對(duì)城市的理解才會(huì)更深刻，才會(huì)為每塊土地帶來(lái)真正優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。在今年一季度，幾乎是同一時(shí)期，我們以5個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了杭州市場(chǎng)、又以4個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入重慶市場(chǎng)，這些項(xiàng)目都是在連續(xù)參加土拍近一年后以低溢價(jià)獲得的。所以在當(dāng)下變化的市場(chǎng)中，我們新希望地產(chǎn)能夠保持從容，都源自穩(wěn)健的投資策略。

丨新希望地產(chǎn)全國(guó)布局

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：最近一年，高周轉(zhuǎn)是個(gè)很熱門(mén)的行業(yè)話(huà)題，貴公司周轉(zhuǎn)方面怎么樣？從開(kāi)盤(pán)到回款大概是什么樣的計(jì)劃？

姜孟軍：對(duì)于“高周轉(zhuǎn)”這個(gè)熱詞，其實(shí)只是最近房地產(chǎn)市場(chǎng)被頻繁關(guān)注，新被貼上的標(biāo)簽，這個(gè)詞本身并無(wú)褒貶，它屬于所有行業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)水平的體現(xiàn)，尤其是重資產(chǎn)企業(yè)、資金密集型企業(yè)。新希望地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，是對(duì)品質(zhì)控制、客戶(hù)滿(mǎn)意為前提的，講求的是適度的快，我們內(nèi)部稱(chēng)為“科學(xué)周轉(zhuǎn)”，講究謀定而后動(dòng)，準(zhǔn)備好了再出發(fā)。地產(chǎn)是低頻消費(fèi)，老百姓可能花一輩子積蓄購(gòu)買(mǎi)一套住宅，在里面常年的居住舒適感太重要了。舉個(gè)例子，可能有企業(yè)從拿地到開(kāi)盤(pán)就三四個(gè)月，但是它的品質(zhì)一般、銷(xiāo)售吃力，我們不認(rèn)為這種是高周轉(zhuǎn)；我們新希望首先把產(chǎn)品做好了，開(kāi)盤(pán)比行業(yè)慢一點(diǎn)，但是產(chǎn)品亮相之后客戶(hù)能夠快速接受，被市場(chǎng)廣泛認(rèn)同，老客戶(hù)還能為我們介紹更多新客戶(hù)，可能我們的銷(xiāo)售速度反而比別人快很多，這就是良性的周轉(zhuǎn)，我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)的科學(xué)周轉(zhuǎn)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)監(jiān)管較嚴(yán)，房企融資難度都增加了不少，貴公司在這方面情況如何？

姜孟軍：每一家優(yōu)秀的企業(yè)，都有自己的核心能力，融資能力是企業(yè)信譽(yù)度、品牌力的體現(xiàn)，還是未來(lái)還債/償債能力的反映。像我們背靠新希望這個(gè)大集團(tuán)，在實(shí)業(yè)背景、產(chǎn)業(yè)耕耘方面有優(yōu)良的口碑，從來(lái)沒(méi)有逾期銀行債務(wù)、從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)經(jīng)營(yíng)虧損，持續(xù)保持流動(dòng)性的健康管理，我們以集團(tuán)的AAA信用評(píng)級(jí)和資信背書(shū)，融資成本基本上比同級(jí)別的地產(chǎn)公司低，甚至比一些排名靠前的地產(chǎn)公司也要低。

小鎮(zhèn)發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極參與鄉(xiāng)村振興

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：我們了解到貴公司在文旅產(chǎn)業(yè)方面也有涉及，目前發(fā)展情況怎樣？

姜孟軍：今年國(guó)家大力實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，在我看來(lái)這就是農(nóng)村的改革開(kāi)放，習(xí)總書(shū)記提出“產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富�！�20字方針中，產(chǎn)業(yè)是核心之一，但是鄉(xiāng)村振興光靠農(nóng)民自己不行，他們?nèi)辟Y金和技術(shù)，而新希望是一家圍繞民生發(fā)展起來(lái)的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，一直扎根農(nóng)村，我們一直在積極探索和嘗試，準(zhǔn)備將集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)鏈打通，把農(nóng)業(yè)、產(chǎn)業(yè)、旅游、大健康和地產(chǎn)等結(jié)合在一起，探索“三產(chǎn)融合”和“三生融合”做一個(gè)新型的文旅模式。

丨東進(jìn)新希望運(yùn)動(dòng)吉尼斯效果圖

當(dāng)前，我們已經(jīng)摸索出基本思路。第一，選擇二線(xiàn)或者強(qiáng)三線(xiàn)城市周邊，車(chē)程范圍在一個(gè)小時(shí)內(nèi)的好位置，要求有山、有水、環(huán)境優(yōu)美。第二，發(fā)揮集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，做好產(chǎn)城結(jié)合，我們堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)用地要占到60%-70%甚至更多，把新希望最擅長(zhǎng)的農(nóng)業(yè)板塊融入進(jìn)去，做好現(xiàn)代農(nóng)業(yè)種植和觀光旅游。第三，精雕小鎮(zhèn)，在建設(shè)用地中，打造一個(gè)外圍以觀光和農(nóng)業(yè)為主，中心有醫(yī)療、康養(yǎng)、學(xué)校、商業(yè)等配套的多元小鎮(zhèn)�？梢哉f(shuō)在行業(yè)中，發(fā)展小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)是我們新希望最擅長(zhǎng)的，我們是以實(shí)業(yè)思路來(lái)做事，不求利潤(rùn)多寡，希望集團(tuán)在成都做的“花舞人間”項(xiàng)目，虧損七、八年才開(kāi)始盈利，所以我們有底氣和能力做好小鎮(zhèn)，因?yàn)檫@是鄉(xiāng)村振興事業(yè)中我們義不容辭的社會(huì)責(zé)任。

最近，我們已經(jīng)和全國(guó)十多個(gè)城市簽了框架協(xié)議，包括杭州、天津、嘉興、寧波、昆明周邊等地，正式簽約的有成都和蘇州兩個(gè)項(xiàng)目。成都的項(xiàng)目規(guī)劃面積達(dá)到一萬(wàn)畝，一期4500畝，外圍就是觀光農(nóng)業(yè)。蘇州的項(xiàng)目在太湖邊上，接近3000畝，其中2000余畝都是農(nóng)業(yè)用地，剩下的幾百畝做建設(shè)用地，主要是做康養(yǎng)方面。等我們開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后，也歡迎觀點(diǎn)的記者朋友來(lái)我們的小鎮(zhèn)參觀做客。

【觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體后記】

談笑風(fēng)生中，兩小時(shí)的采訪轉(zhuǎn)眼過(guò)去，新希望地產(chǎn)追求品質(zhì)的實(shí)業(yè)精神讓我們記憶深刻，眼前的D10天府或許就是最好的證明，高端改善基因已經(jīng)深深烙入骨髓。而在鄉(xiāng)村振興的新時(shí)代浪潮中，伴隨改革開(kāi)放走過(guò)四十年的新希望，能否再次乘風(fēng)破浪？我們非常期待！

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