隨著對新建商品房市場調(diào)控力度的加大，越來越多對住房有剛性需求的消費者將目光轉(zhuǎn)向了二手房市場。二手房在滿足消費者“住有所居”愿景的同時，也存在交易信息不對稱、產(chǎn)權(quán)不規(guī)范、供給與需求不平衡等問題，由此發(fā)生的買受人房屋被法院查封、凍結(jié)等情形也屢見不鮮。

案例

在無錫工作生活了多年的汪女士，一直夢想擁有一套屬于自己的住房。經(jīng)過數(shù)年的打拼，她終于攢夠了首付。2015年5月，經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間介紹，汪女士與方先生簽訂了《存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定方先生將位于某新城的房屋出售給汪女士，房屋價款235萬元。其中，首付款140萬元于2015年11月10日前給付，剩余95萬元以公積金貸款形式支付。

交完首付款之后，汪女士正式入住該房屋。然而在之后的近2年時間里，方先生一直以出差、工作繁忙等各種理由拖延辦理過戶手續(xù)。無奈之下，汪女士于2017年12月向法院提起訴訟，要求方先生將房屋過戶到自己名下。在法院審理過程中，汪女士又得知了一個更加不利的消息。自己住了兩年的房子，已經(jīng)被某區(qū)法院凍結(jié)了產(chǎn)權(quán)手續(xù)，可能不久就會被評估拍賣。這對于汪女士來說可以說是晴天霹靂，多年辛苦奮斗換來的房子眼看就將不屬于自己了。

汪女士經(jīng)過查詢得知，方先生與他人發(fā)生了借款合同糾紛，被某區(qū)法院判決償還本金及利息共計340余萬元，因方先生名下沒有其他財產(chǎn)可供執(zhí)行，某區(qū)法院于2017年4月凍結(jié)了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。得知緣由后，汪女士向某區(qū)法院提出了案外人異議，要求中止對涉案房屋的執(zhí)行。為了證明自己的主張，汪女士提交了與方先生簽訂的《房屋買賣合同》、繳納物業(yè)費的發(fā)票以及載明方先生因遲延辦理涉案房屋所有權(quán)證書被另案判決存在違約情形的判決書，并將剩余95萬元交付于法院執(zhí)行。

某區(qū)法院經(jīng)審查后認(rèn)為，在法院于2017年4月凍結(jié)涉案房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)前，汪女士和方先生已簽訂了房屋買賣合同，汪女士于2015年已履行了大部分付款義務(wù)，并向法院交付了剩余款項。且現(xiàn)無證據(jù)表明房屋未能辦理過戶登記系因汪女士自身原因造成。因此，汪女士對涉案房屋主張權(quán)利符合法律規(guī)定的情形，可以排除執(zhí)行，某區(qū)法院對其提出的執(zhí)行異議予以支持。

法舟律師事務(wù)所張虎律師對買受二手房后被法院查封的情形給出如下法律意見：

1、什么是司法查封？

查封，是指有權(quán)采取查封措施的國家機(jī)關(guān)對公民、法人或其他組織的動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)采取的限制處分的行為。交易房屋被查封就是指在房屋交易過程中，交易標(biāo)的房屋即所要買賣的房屋，實際處于被公檢法機(jī)關(guān)依法查封狀態(tài)下的房子。司法查封則是以司法機(jī)關(guān)為主體進(jìn)行的查封活動。比如涉及刑事犯罪等其他事務(wù)被查封。

2、造成房屋被查封的原因有哪些？

如果房屋所有權(quán)人涉及其他債務(wù)糾紛，法院依職權(quán)或債權(quán)人申請，對房屋進(jìn)行保全措施。另外，訴前財產(chǎn)保全屬于應(yīng)急性的保全措施，目的是保護(hù)利害關(guān)系人不致遭受無法彌補的損失。還有就是房子本身所有權(quán)存在爭議而涉及訴訟被查封的。這種情況屬于房子本身的所有權(quán)人存在爭議，不僅僅是還錢就能解除查封。對于這種產(chǎn)權(quán)人不清晰的房子，如果涉及訴訟的話，很可能會被查封。

3、如何要求法院對被查封的房產(chǎn)予以解封？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已經(jīng)合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。如果未能滿足以上條件，那么房屋買受人將難逃房屋被另案執(zhí)行的命運。

張虎律師提醒：二手房買賣有風(fēng)險，買房人在從簽訂合同、入住到辦理過戶登記的全過程中都應(yīng)該保持充分的警惕，以保障自己的房屋不被牽涉到其他案件中被強(qiáng)制執(zhí)行。

在具體措施上我們建議：一是查詢房屋是否存在抵押登記。買受人須到當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心查詢房屋是否有抵押登記；

二是訂立具體翔實的買賣合同，避免口頭協(xié)議；合同內(nèi)容應(yīng)具體翔實，明確簽訂時間、交房時間以及過戶時間；明確約定房屋價款以及支付方式，避免選擇不易留存證據(jù)的現(xiàn)金支付方式；

三是及時辦理網(wǎng)簽。網(wǎng)簽之后的房屋將不能被再次銷售或抵押；

四是謹(jǐn)慎履行付款義務(wù)。買受人應(yīng)按照合同約定，及時履行付款義務(wù)，注意金額與合同內(nèi)容相對應(yīng)。盡量避免難以留存付款證據(jù)的現(xiàn)金交易形式，買受人在轉(zhuǎn)賬付款時應(yīng)注明“購房款”，而非“價款”、“往來款”等；

五是留存入住證據(jù)。買受人應(yīng)及時取得房屋鑰匙，制作并留存詳細(xì)的房屋交接單、物業(yè)交接單等，留存房屋裝飾裝修的合同票據(jù)。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。