石家莊一開發(fā)商以自己沒合法手續(xù)為由，將業(yè)主起訴至法院，要求判決當(dāng)初的認(rèn)購協(xié)議無效，最終被法院判決惡意訴訟。而今年以來，同類戲碼頻頻在當(dāng)?shù)厣涎荨?/p>

石家莊市中山西路363號，“麒融國際”地產(chǎn)項(xiàng)目售樓中心大門已上鎖多日，10張政府封條昭示著它的違法行為。這個(gè)緊鄰地鐵口的項(xiàng)目由住宅和商業(yè)樓構(gòu)成，黃金地段搭配著豪華樓體，卻難改變其無證開發(fā)的命運(yùn)。

相比于此，“麒融國際”開發(fā)商更瘋狂的舉動是，今年5月份將一個(gè)業(yè)主告上法庭，要求法院判決他們之間的認(rèn)購協(xié)議無效。理由是，項(xiàng)目還沒取得任何手續(xù)。

近日，法院駁回了該訴求，認(rèn)定他們?yōu)E用訴權(quán)，構(gòu)成惡意訴訟。民主與法制社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)商自曝違法開發(fā)的行為，在石家莊已出現(xiàn)扎堆情況。

值得注意的是，雖然全國各地都存在房產(chǎn)亂象，但石家莊的情形格外嚴(yán)重。三年前，河北省住建廳曾發(fā)布過一個(gè)數(shù)據(jù)，2011年至2015年間，石家莊違法房產(chǎn)項(xiàng)目比例高達(dá)93.8%，這三年，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)商多是等待補(bǔ)證，可進(jìn)展緩慢。

業(yè)內(nèi)人士透露，出現(xiàn)這些問題，主要源于河北省10年前開始的“三年大變樣”，其本質(zhì)就是，通過拆建實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)面貌大改觀。

開發(fā)商向法院自曝沒手續(xù)

趙敏沒想到，她會與“麒融國際”開發(fā)商——石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)公司（簡稱世紀(jì)鴻基）交戰(zhàn)了兩年多。

為方便照顧年邁的公公，2016年，經(jīng)家人商議后，她將公公在石家莊市橋東區(qū)的房子賣掉，幾經(jīng)選擇后，看中了位于橋西區(qū)“麒融國際”一套88平方米的房子。更早之前，該項(xiàng)目名為“錦繡華庭”。

盡管“麒融國際”已存在多年，但趙敏準(zhǔn)備買房時(shí)，該項(xiàng)目仍未取得手續(xù)。所以，2016年4月22日，趙敏只能與世紀(jì)鴻基先簽訂一份《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》，單價(jià)每平方米13800元。

據(jù)趙敏的律師介紹，《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》上雖寫著是123萬余元，但實(shí)付款95萬多元。這些錢是一次性付完，約定交房時(shí)間為2017年5月1日。

不過，這份算上封面共三頁的協(xié)議，并非官方制式合同。對于為何購買無證房產(chǎn)，趙敏解釋說，看的是現(xiàn)房，且已有鄰居入住。

到了交房日后，世紀(jì)鴻基卻拒絕交房。趙敏還發(fā)現(xiàn)，她買的房子里，已住進(jìn)了其他人。這讓她非常氣憤，且開發(fā)商態(tài)度蠻橫。

世紀(jì)鴻基告訴趙敏，她是2016年交的錢，里面住戶在2011年左右就付了款：“所以人家先住你們后住�！�

為了維權(quán)，趙敏打過市長熱線、求助過河北電視臺，還報(bào)過警，但問題遲遲無法解決。就在她還沒起訴開發(fā)商前，今年5月13日，世紀(jì)鴻基卻率先向橋西區(qū)人民法院提交上訴狀。趙敏變成被告。

世紀(jì)鴻基在訴求中否認(rèn)了《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》條款，并稱這份協(xié)議非雙方的真實(shí)意愿表達(dá)，“雙方之間實(shí)際上是民間借貸的法律關(guān)系”。

“這家公司把趙女士的房款，說成是購買他們公司的理財(cái)產(chǎn)品”。趙敏的律師覺得世紀(jì)鴻基的表述太過滑稽。

并且，世紀(jì)鴻基在訴求時(shí)還自曝：“本項(xiàng)目截至目前沒有取得手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，雙方之間的認(rèn)購協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無效合同�！�

需要指出，石家莊房價(jià)從2016年至2018年整整上漲了一倍。趙敏認(rèn)為，世紀(jì)鴻基這種做法是想通過合法形式，達(dá)到非法目的，然后獲得成倍利益，并非是自身權(quán)益受損而尋求司法保護(hù)。

記者通過采訪得知，“麒融國際”一房兩賣的行為并不只針對趙敏，還有數(shù)百人因此受害。他們其中有的付了全款，有的最少先付了50%。

趙敏說，世紀(jì)鴻基起訴她的意圖一旦實(shí)現(xiàn)，會有更多購房者權(quán)益無法保障，“最終受損的，將是社會公共利益及本地區(qū)的司法公信力”。

法院判決開發(fā)商惡意訴訟

今年8月22日，橋西區(qū)人民法院立案后，使用簡易程序?qū)υ摪高M(jìn)行公開審理。

庭審中，世紀(jì)鴻基表示，他們請求宣告案涉合同無效的規(guī)范依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條。

即“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。

在法庭上，世紀(jì)鴻基一直強(qiáng)調(diào)，趙敏并不是直接到售樓處找售樓員買房子，而是民間借貸。趙敏一方稱這是無稽之談，因?yàn)橘彿壳埃龑ι姘阜课葸M(jìn)行了實(shí)地查看，雙方之間是真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系。

她并向法庭提交了收款單據(jù)和宣傳單等，來證明自己付的錢是房款，而不是民間借貸或理財(cái)。

對于世紀(jì)鴻基的說辭，連審判員曹利偉都看不下去了，他直接對該公司說：“你不要再說民間借貸的問題了。剛才我開庭的時(shí)候，讓你明確這個(gè)確認(rèn)合同無效的基礎(chǔ)是什么？你是要求確認(rèn)按照最高人民法院商品房買賣合同司法解釋第二條的規(guī)定，所以說這就是建立在你承認(rèn)這是商品房買賣合同的基礎(chǔ)上。”

另外，法院最終查明，世紀(jì)鴻基和趙敏在簽訂《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》時(shí)，涉案房屋系現(xiàn)房，但開發(fā)商未提供辦理竣工驗(yàn)收的證據(jù)，涉案項(xiàng)目至今尚未取得商品房預(yù)售許可證明。

據(jù)此，法院對雙方簽訂《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》的事實(shí)無異議，并認(rèn)為，該協(xié)議應(yīng)屬雙方的真實(shí)意思表示。

法院還特別強(qiáng)調(diào)，世紀(jì)鴻基在未取得預(yù)售許可的情況下，銷售房屋并收取了趙敏巨額款項(xiàng)后，“又在房價(jià)大幅上漲后的今天以自己未取得預(yù)售許可為由要求宣告合同無效，明顯違背誠實(shí)信用原則�！�

最終，法院認(rèn)定世紀(jì)鴻基的訴訟行為屬濫用訴權(quán)，構(gòu)成惡意訴訟。所以，在10月10日判決中，駁回了訴訟請求。

不過，陜西西安發(fā)生的另一起同類案件，卻被法院判決開發(fā)商勝訴。

扎堆背后的房產(chǎn)亂象

類似事情被媒體曝光后，公眾都覺得無法理解。實(shí)際上，像世紀(jì)鴻基這樣的案子，今年在石家莊地區(qū)已頻頻發(fā)生。

2015年底，張女士花80多萬元在新華區(qū)購買了“東岸尚園”一套房子，并與河北碧禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《東岸尚園認(rèn)購協(xié)議》，約定2015年12月31日交房。

但由于眾多原因，房子一直沒交，直到今年5月，張女士發(fā)現(xiàn)，自己的房子被賣了。

正著急要房子的張女士，又被開發(fā)商告知，已向石家莊仲裁委員會提起仲裁。他們在《仲裁申請書》上寫道：“自被申請人購房至今，東岸尚園項(xiàng)目不具備項(xiàng)目五證”。

而“東岸尚園”開發(fā)商同樣依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，要求確定與張女士簽訂的認(rèn)購協(xié)議無效。

除張女士外，另有5位業(yè)主被提起仲裁。同樣遭遇的還有石家莊井陘礦區(qū)“希沃觀邸”業(yè)主。

今年7月，“希沃觀邸”多名業(yè)主收到法院通知，稱他們購買的房屋被開發(fā)商起訴了，要求法院依法判決解除雙方的買賣合同。

開發(fā)商在訴求中稱，因“希沃觀邸”項(xiàng)目至今無法取得預(yù)售許可證，“根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

但不知什么原因，今年8月10日時(shí)，開發(fā)商自行撤訴。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，石家莊還有開發(fā)商沒經(jīng)司法程序，就要求業(yè)主解除認(rèn)購協(xié)議。今年8月21日，橋西區(qū)“幸福城”向E區(qū)業(yè)主發(fā)去《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書之解除協(xié)議通知書》。

在這份通知中，開發(fā)商稱，因國家對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的調(diào)控政策，項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)遲遲不能辦理……因此，由于上述政策及不可抗力等因素影響，雙方合同目的均已無法實(shí)現(xiàn)。所以，讓業(yè)主收到通知后五日內(nèi)去領(lǐng)取退款。

當(dāng)?shù)刭Y深行業(yè)人士吳剛說：“這種扎堆自曝違法頻頻發(fā)生后，麒融國際的行為就不難理解了，這已成為石家莊房地產(chǎn)尷尬發(fā)展的一個(gè)縮影�！�

吳剛稱，這多是“三年大變樣”允許房地產(chǎn)項(xiàng)目先建設(shè)后補(bǔ)證的后果，“由此導(dǎo)致的是，樓盤五證不全公然銷售，甚至許多樓盤沒任何證件�！�

記者通過走訪發(fā)現(xiàn)，很多樓盤都是村委會直接與開發(fā)商簽協(xié)議，完全沒進(jìn)入法定開發(fā)程序。還有不少小區(qū)，業(yè)主已入住幾年了，至今卻連土地出讓金都還沒繳納，以至于連中央巡視組都點(diǎn)出“石家莊房地產(chǎn)市場違規(guī)比例大”。

多重倒逼下，這三年石家莊樓市進(jìn)入“補(bǔ)證潮”�！跋喈�(dāng)于政府出面，把違法項(xiàng)目變合法�！眳莿偡治稣f，“純屬無奈之舉，涉及住戶太多，不這樣做的話，會影響穩(wěn)定�！�

但由于法律和政策影響，“補(bǔ)證”并沒那么簡單。據(jù)悉，較大數(shù)量的一次補(bǔ)證發(fā)生在去年。2017年6月13日，石家莊市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)違法行為專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布通知，稱該市有40個(gè)項(xiàng)目，符合享受房地產(chǎn)專項(xiàng)整治政策。也就是說，有望補(bǔ)證。

而補(bǔ)證的大前提是，要將已被占用的土地進(jìn)行招拍掛，然后再回到開發(fā)商手里�！皩�(shí)際上，這是違反法律規(guī)定的�！眳莿偢嬖V記者。

另一個(gè)問題是，并非所有違法項(xiàng)目，都能馬上補(bǔ)證，前述“麒融國際”就等到了今年。就在世紀(jì)鴻基在起訴趙敏期間的9月份，他們才拍到早已售罄房產(chǎn)占用的土地。

這宗33.23畝的土地，被世紀(jì)鴻基以2.97億元成功摘牌，這意味著，“麒融國際”終于進(jìn)入補(bǔ)證程序。但誰也無法想象，他們?yōu)楹卧谶@個(gè)時(shí)候，到法院起訴了自己的業(yè)主。

“估計(jì)是為了融資，畢竟買地花了很多錢，他們應(yīng)該是想拿趙女士開刀，但沒成功�！眳莿傉f，幸虧法院維護(hù)了司法尊嚴(yán)。

趙敏的律師告訴記者：“那套房子早被人占了，把房產(chǎn)要回是不可能的，接下來只能看看怎么用資金來解決這個(gè)問題了。”

（文中趙敏、吳剛為化名）

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