自去年以來，濱州市房價(jià)漲幅較大，二手房市場也空前火爆，這也導(dǎo)致在二手房買賣中，出現(xiàn)了某一方違約，合同無法履行的情況。在此總結(jié)以下應(yīng)對：

賣家反悔怎么辦？

如果在簽訂定金協(xié)議之后，賣家反悔了，那么反悔的后果：雙倍返還定金。買家剛剛交付了定金，但還未簽訂正式的買賣合同，此情況下法律關(guān)系較為清晰，相當(dāng)于預(yù)購房合同，合同標(biāo)的為標(biāo)的房屋的購買權(quán)。賣方若發(fā)生違約行為，不愿賣房，買方可向其主張雙倍返還定金或主張違約金賠償。

如果在買賣雙方簽訂房屋買賣合同之后，房價(jià)飆升，賣方反悔要承擔(dān)什么法律責(zé)任？

首先，買方可以訴至法院，可能判決強(qiáng)制過戶給買方。

當(dāng)買方滿足以下條件時(shí)，可向法院主張強(qiáng)制過戶：①簽訂的買賣合同有效；②買方具有購房資質(zhì)；③賣方構(gòu)成根本違約，即賣方明確表示反悔不賣的證據(jù)材料及逾期履行合同約定的義務(wù)超過十五日的證據(jù)材料；④交易房屋未被限制，如查封等。但是，法院是否會判決強(qiáng)制過戶，需要根據(jù)具體的案情來定，并且如果法院支持買方訴訟，買方還可以要求賣方支付違約金。

這里想要注意的是：①繼續(xù)履行必須建立在能夠并應(yīng)該實(shí)際履行的基礎(chǔ)上。如果此時(shí)賣方已經(jīng)將房屋另行出售給了第三人(善意)且已經(jīng)完成過戶的情況下，售房人已經(jīng)無法實(shí)際交付房屋了，在此情況下，買方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。②法院只可能判決強(qiáng)制過戶，但是并不能由法院判決或裁定戶口遷出。

其次，買方有權(quán)解除合同，并要求賣方承擔(dān)根本違約責(zé)任。在具體的訴訟中，法官會根據(jù)以下(但不限于)因素來綜合判斷違約金的具體數(shù)額：①守約方的實(shí)際損失(核心)；②違約方的惡意性程度；③合同履行的程度；此外，購房人也可同時(shí)要求售房人按照合同約定承擔(dān)其已向居間方支付的代理費(fèi)用。

最后，或主張雙倍返還定金。若法院判決的違約金數(shù)額低于守約方的實(shí)際損失(若房屋價(jià)格上漲部分已經(jīng)超過房屋總價(jià)款的20%，那么超過部分的金額也是購房人的實(shí)際損失)，那么守約方還可向違約方主張賠償其損失；否則，違約責(zé)任和賠償損失是不能同時(shí)適用的；但違約責(zé)任和定金罰則只能二選其一，不可同時(shí)適用。

此外，至于買方選擇何種方式保護(hù)自己的權(quán)益，買受人可根據(jù)自己的實(shí)際情況和需求而定，出售人作為違約方是無權(quán)選擇解約的，選擇權(quán)在于買方!

如果在買方交完房款之后，賣方反悔怎么辦賣家拒絕或怠于履行合同，而買家堅(jiān)持要求繼續(xù)履行的，如經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，法院一般會判決雙方繼續(xù)履行合同�，F(xiàn)實(shí)困難的情形一般有：涉案房屋因?yàn)槠渌讣环ㄔ翰榉猓姘阜课萆嫌械盅旱绕渌麢?quán)利等。

若賣方違約，無論買方要求繼續(xù)履行合同還是主張違約責(zé)任，進(jìn)入訴訟階段的勝率都是很大的。

買家反悔怎么辦？

遇到最常見的情況可能是：買方因購房資格有問題，或者資金出現(xiàn)問題，不能買房了。如果雙方還沒有簽署有關(guān)合同，買方不用擔(dān)責(zé)。但是如果已經(jīng)簽署合同，那么賣方就可以追究買方的違約責(zé)任。買方違約，賣方需做以下兩件事：

首先，雙方協(xié)商，明確違約責(zé)任并索賠�！抖ń饏f(xié)議》《房屋買賣合同》中的約定：如果買方違約，賣方可以不退還定金。

其次，簽署《解約協(xié)議》。如果買賣雙方合同終止，那么賣方在再次出售之前，要簽署《解約協(xié)議》，否則賣方要承擔(dān)違約責(zé)任。

如果因?yàn)橘I方因購房資格有問題，不能買房了怎么辦？賣方可以根據(jù)合同約定索取賠償、簽署《解約協(xié)議》，并且要要求買方需配合注銷網(wǎng)簽。如果不注銷，再出售將不能通過房屋核驗(yàn)，若買方不配合撤銷網(wǎng)簽，賣方只能到法院起訴。如果繳完稅買方反悔，不買房了怎么辦繳完稅后，買方不想買要終止合同的，除上述步驟之外，需要辦理退稅。辦理退稅前首先需要買賣雙方協(xié)商，之后簽署《房屋終止交易合同》(退稅需要，如在繳完稅之前終止合同，不需提供)、填寫書面退稅申請材料、準(zhǔn)備齊全退稅所需資料。

在房屋交易過程中，如果買方反悔涉及違約，除了追究其違約責(zé)任之外，賣方千萬不要忘了注銷網(wǎng)簽、簽署解約協(xié)議。

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