全國市場相繼回調，二手房更是降溫迅速，今年的秋天似乎更涼了。就像季節(jié)的更迭，周而復始的潮漲潮落可能只是時間汪洋的波光粼粼。在一眾吃瓜群眾中，聰明的人總在伺機抄底，或趁機置換。
本文就來梳理二手房交易的套路清單，以備大家未雨綢繆，早安排。
選中介要貨比三家
第一步，選中介。中介就像導購，你可以自主選購，但是中介會幫你省時省事，遇到專業(yè)的中介還會給你省錢。
一般中介服務費都是區(qū)間浮動的，集中在1%-3%之間，可以適當進行砍價。
不要盲目追求價格低廉，在服務行業(yè)“一分錢一分貨”帶來的用戶體驗會更真實直接。
選經紀人要費點心，畢竟服務質量完全取決于對應的經紀人。這也是有訣竅的，主要是「貨比三家」，圈定好大致房源后，可以去房源附近不同門店，分別不同的經紀人，通過反復溝通交流，按耐心熱情、專業(yè)度高的標準挑選稍微靠譜的經紀人。
定房源要望聞問切
如何優(yōu)選合適房源，我們大胡子團隊以前的文章，或大胡子老師的課程中都已經事無巨細介紹過了，這里不做累述。
在實地看房階段，要小心中介暗挖的陷阱——
有的中介在邀約時，會說已經聯(lián)系到房東可以看房，結果大老遠的跑過去卻告知，這套房子剛剛被賣了……
一般人可能不愿意白跑一趟，就被中介忽悠去看其他傭金更高的房子了。
這時候直接點破是套不出這房源真?zhèn)蔚摹?/p>
以其人之套還治其人之坑，你可以委托朋友屬意那個房源，讓中介帶看房。
如果，中介說房源還在，聊天記錄對峙之下，無論房源是否真實存在，都可以驗出真?zhèn)�，還起到敲山震虎的作用；
這是二手交易中比較常用的招了，中介要么是捂盤不賣，看菜下飯；要么是用虛假房源作為引你看房的“誘餌”。
看房次序也套路迂回：
中介可能先帶看較差的房源，降低你的期望值后，再推薦較為理想的房源，反襯之下讓你接受；
或者一天跑十幾套房源，待你的耐心耐力消耗殆盡，再推薦最符合你心理預期的房子，倒時你可能會匆匆下定。
所以，我們看房前要咬定標準和預算不放松，針對每一套房源都默默代入標準進行打分。
審度房子的時候，要注意房屋本身的朝向、采光、層高、裝修、面積，還有房屋外圍的情況，比如：位置、生活配套、小區(qū)綠化、物業(yè)管理等因素。
可以沿用中醫(yī)“望聞問切”的竅門：
望——獲知真實房齡
1、有時，中介帶看并不會提前告知房齡，而且不少重新翻修的房子是不能直觀獲知房齡的，但我們可以通過看廚衛(wèi)裝修，通過下水管道、衛(wèi)生間地漏等更換頻率較低的物品新舊程度，對房齡有大致的推斷。
2、從房屋結構判斷：
80年代的房型，多為多層板房或筒子樓，一般無電梯，客廳小、臥室大，戶型閉塞；
90年代的房型，小高層較多，配套較為完善，局部有綠化，客廳較大，戶型緊湊；
2000年后的房型，高層較多，多為點式樓或板塔結合，社區(qū)配套較為完善，戶型面積較大，舒適度高。
聞——感受生活氛圍
在房子內待上一段時間，感受周邊是否有敏感聲源，此外，還可以自行測試房子的隔音效果；
如果時間充裕，可以在小區(qū)內溜達一圈，用耳朵去聆聽鄰里的生活瑣碎，對居住氛圍會有大致了解。
問——調查周邊環(huán)境
1、通過詢問小區(qū)業(yè)主、物業(yè)工作人員，周邊有沒有加油站、變電站等高輻射設施，有無臨路、臨鐵路等噪音源；
2、詢問物業(yè)是否有充足的停車位，或者可供租賃的車位
3、詢問網絡，網上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過重大案件等
切——了解房子產權關系
產權關系就如同房子的“脈象”，是整個交易的核心，務必要仔細查看業(yè)主的房產證，特別是權屬對象和數(shù)量要一一對應；其次，購房時的相關憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等都應認真查驗。
在看房整個過程中，中介會不斷制造搶買氛圍，
“這房子真的很不錯我也有同事客戶在看�！�
“錯過了就沒了”，“再不買要漲價了”，無一不是在逼定。
如果你表現(xiàn)出對房源的青睞，只需要捕捉到一點，中介就能興起燎原之火。
下不定決心的時候，中介會鼓動你交少一點定金，先鎖定房源又損失不大。買過東西的人都知道，但凡交了定金就裂開一個口子，每一次猶豫下單時銷售的風就會吹進來。
任何事情都經不起行為導向推敲，中介的目的是快速實現(xiàn)成交，而你是為了選到實惠又合適的房子，本身就是沖突的。所以要把中介當做獲取信息及簡化流程的工具，決策還是要自己遵循本心，獨立掌控。
簽合同要事無巨細
確定了房子，談好價格，似乎簽合同就順理成章了……
但是在這之前還有很重要的事情要做——產權調查，部分中介為了省事，會在簽合同后再進行產調，但是站在買房角度，我建議應該把產調前置。
通過產調，可以核實產權所有人、土地用途、建筑套內面積、房屋用途、抵押查封情況等重要信息，做到產權明晰，萬無一失。
除此之外，下面才是重坑集合區(qū)，務必在簽合同前約定好六個方面：房子到手價、產權情況、租賃情況、戶口遷出遷入、其他費用、裝修家具等。
以上種種，都是應該在彌補協(xié)議約定好，明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，要用運用契約保障自己的權益。
關于中介：要看懂那些霸王條款
【由于買方的原因導致合同目的無法達到或者無法履行，賣方收取違約金并支付我司相當于沒收違約金金額的___%作為我司在委托期限內進行活動所發(fā)生的費用的補償�！�
潛臺詞：無論交易成功是否，都要支付中介費
【委托期限屆滿后兩個月內，買家不得以任何形式與我司介紹的房屋業(yè)主達成私下交易，否則我司有權要求買家支付本次交易雙方總傭金之和的違約金�！�
潛臺詞：簽了協(xié)議不能再選擇其他方式或者與其他中介交易
至于中介費，可能中介會擺出公司要求說“公司規(guī)定網簽前付清”，但是實際上，時間可談，中介費盡量晚付，千萬不要一次性結清，要自己把控交易流程和時間，按節(jié)奏分期付費；
而且在明確費用時要列好對應的服務明細，把一些莫須有的如貸款服務費等堅決抵制。
關于自己：除了限定業(yè)主和中介，還要查驗自己，特別是限購限貸城市是否具備購房資格，如果要按揭買房，還要查明征信。
萬事皆備，才能踏實簽訂合同。
辦手續(xù)要“錙銖必較”
簽約后，開始著手辦理交易流程。
在簽約前我們已經前置了查驗真?zhèn)巍⒓s定責任、規(guī)避風險的工作，所以之后跟著中介走流程基本不會出現(xiàn)什么紕漏。
值得強調的是，在網簽沒有實行的城市，我們應該簽買賣合同之后進行產權預告登記，不要嫌麻煩，在房管登記部門做好產權備案后，可以有效防止“一房二賣”，業(yè)主再不能將房子抵押、轉售給別人，即使簽了合同也無效。
接下類要重點剖析一下二手房買賣的重頭戲——各種交易稅費，大約會占據(jù)總房款的5%。
為了堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象，深圳于今年三月份正式實施“三價合一”政策。即統(tǒng)一網簽價（計稅價格）、銀行評估價（貸款用）和實際成交價統(tǒng)一。
但其他地區(qū)對于計稅價格的規(guī)定略為不同，計稅標準多以網簽價為準，而且稅率也因首套房二套房、面積大小的因素各有差異。稅費的大頭主要集中在契稅、增值稅和個稅，下圖可作為普通住宅計稅的參考：
錙銖必較才能降低稅費：
滿五唯一最低
符合滿五唯一條件的房屋是不用交納個人所得稅和增值稅的。
而滿二是免征增值稅的關鍵條件，即普通住宅無論是否唯一只要滿兩年的條件就可以免征增值稅；不滿二則需要全部交齊所有稅費。
則，稅費排序由低到高就是：滿五唯一滿五不唯一滿二不滿二。
利用好網簽價
在沒有實行“三價合一”的城市，計稅價往往就是網簽價格，而非實際成交價格，所以低網簽價可以直接降低稅費。
而且，個人所得稅的稅率，如果按照核實計算，可以以（計稅價-原登記價格）20%交納。這個差額越小，交稅就越少。所以，就出現(xiàn)了二手房界的「陰陽合同」，即實際成交價和網簽價不一致，通過降低網簽價、縮小差額來減少稅費。
（此招有風險也有限制，具體情況可咨詢中介或大胡子老師助手）
統(tǒng)計好額外開支
很多中介可能都不知道，計稅中的交易差，是可以扣掉賣方在房子上額外開支的。
交易差=計稅價-原登記價格-其他額外開支
這意味著，如果業(yè)主是按揭購房，還貸后產生的銀行的利息是可以進行抵扣的：
比如業(yè)主按揭100萬買的房子，還完房貸后還給銀行120萬，那么這20萬可以算入額外開支，可降低個稅=2020%=4萬
除以上外，還衍生了【延期交易】【假贈與】等避稅方式，但都有違約、維權難的風險.
贈與的房產，還會造成買家無法辦理貸款，增加經濟壓力，所以省錢固然重要，切莫因小失大。
大胡子有話說
二手房可能憂慮重重：程序復雜、稅負繁重，而且風險藏底
但優(yōu)勢顯著：現(xiàn)房、配套完善、產權保障、質量清晰、實惠可砍價
未知會生出忌憚，但不應該是禁錮，二手房的可怕對于絕大多數(shù)人其實就是信息不對稱，買和賣的信息不對稱，買房和中介的信息不對稱，但只要多看，多問，多聽，多學。其實淘二手房并沒有那么難。
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