9月20日，新華社刊發(fā)的一篇《中共中央國務院關于完善促進消費體制機制進一步激發(fā)居民消費潛力的若干意見》的文章，讓既有老舊社區(qū)加裝電梯再次成為熱點話題。早在3月份的2018年政府工作的建議中，第六項明確提出“有序推進‘城中村’、老舊小區(qū)改造，完善配套設施，鼓勵有條件的加裝電梯。”由于歷史原因城市中相當一部分建于上世紀八九十年代的商品房，大部分是沒有電梯的多層樓房，但這些房屋目前都處于城市核心位置，交通便捷，配套齊全。

老舊小區(qū)加裝電梯對房地產(chǎn)市場有何影響？我們邀請到房聯(lián)行總經(jīng)理陳俊霖先生，聽聽他的觀點。

騰訊房產(chǎn)漢中：您如何看待老舊小區(qū)加裝電梯這一熱點？

房聯(lián)行陳俊霖：9月20號國家《激發(fā)居民消費潛力》的意見印發(fā)，意見中指出，“近年來，我國在擴大消費規(guī)模、提高消費水平、改善消費結構等方面取得了顯著成績，但也要看到，當前制約消費擴大和升級的體制機制障礙仍然突出�！比缃窀鞯囟荚诖罅ν菩欣吓f小區(qū)加裝電梯并出臺相關政策，通過加強社區(qū)、家庭的適老化設施改造,優(yōu)先支持老年人居住比例高的住宅加裝電梯，是構建更加成熟的消費細分市場，是一種壯大消費新增長點的表現(xiàn)形式。

騰訊房產(chǎn)漢中：老舊小區(qū)加裝電梯對城市有何影響？

房聯(lián)行陳俊霖：老舊小區(qū)加裝電梯獲得許可，標志著具有中國特色的城市更新拉開序幕。目前全國31個省份共有老舊小區(qū)約15.9萬個，占地面積超過20.3億㎡，建筑面積近35億㎡，涉及居民4213萬戶。這是網(wǎng)上的數(shù)據(jù)，實際數(shù)據(jù)可能更大。

時間上，這些小區(qū)實際可能并不“老”。因為在第一輪的舊城改造過程中，也就是八九十年代的城市化進程中，大多數(shù)企業(yè)、職工住宅、小區(qū)、危房已經(jīng)得到拆遷。目前的在居住使用的小區(qū)，更多的是九十年代以來修建的，它們的特點是：位置好，交通便捷，就醫(yī)方便，一般是多層住宅。按照房屋設計使用壽命，一般房屋都是50年以上的使用壽命，這些房屋剛投入市場不到30年，正是黃金使用期。而且按照70年產(chǎn)權期限，這些小區(qū)也遠遠沒有達到土地使用年限。

老舊小區(qū)加裝電梯獲得許可，它的重點意義在于，標志著具有中國特色的城市更新拉開序幕。為什么這么說呢？按照國際經(jīng)驗，尤其是歐美發(fā)達國家經(jīng)驗，社區(qū)更新、城市更新，往往比新建社區(qū)的量更大。社區(qū)更新包括哪些呢？它包括照明改善、綠化改善、空間改善、風貌改善、交通改善等等，電梯加裝是其中重要一項。它標志著，對具有市場價值的小區(qū)，進行綜合改造，從而提升其居住舒適度，發(fā)揮其地理區(qū)位優(yōu)勢，將成為一個全新的行業(yè)。目前比較多的，是對老廠房進行改造提升，打造成為創(chuàng)客空間、美食城、影視基地、文化園區(qū)等等，在不久的將來，通過對成片居住小區(qū)的提升改造，將成為一個常態(tài)，成為開發(fā)的主要內(nèi)涵，也是城市運營的主要方向和課題。

騰訊房產(chǎn)漢中：這對于房地產(chǎn)市場有哪些影響？

房聯(lián)行陳俊霖：老舊小區(qū)加裝電梯將推動一二手房消費產(chǎn)生深刻變革，首先對新房市場的預期會產(chǎn)生變化。剛改型、改善型需求，顧名思義是原來的住房已無法滿足現(xiàn)在的需求。老舊社區(qū)加裝電梯的實現(xiàn)，將會極大地減少一部分剛改型和改善型群體，通過對電梯等交通系統(tǒng)的改善，以及小區(qū)風貌的提升，原有老舊小區(qū)蛻變成一個全新的社區(qū)。

其次，對二手房市場供需產(chǎn)生變化。影響一個小區(qū)房屋價格的，包含實物、權益和區(qū)位因素。房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如建筑物的外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等，電梯就對應實物因素中的設備設施。老舊小區(qū)安裝電梯前，根據(jù)金三銀四原則，房價最高的為三樓及四樓這樣的中間樓層，而一旦安裝了電梯，房屋價格也就發(fā)生了改變。像六七層這樣的以前不值錢的樓層，改造后，舒適度得到改善，視野優(yōu)勢獲得釋放，價格自然是水漲船高，因此以往老舊小二手房市場中較難出手的高樓層如今也揚眉吐氣了，與之相反的一層二層很可能還會迎來貶值的跡象，無論是采光還是噪音或多或少會受到一定的影響。

騰訊房產(chǎn)漢中：老舊小區(qū)加裝電梯是否是盤活存量的一種方式？

房聯(lián)行陳俊霖：老舊小區(qū)加裝電梯，可以說是借助技術手段來對存量資產(chǎn)進行改造來提升項目的資產(chǎn)價值。在以往的老舊小區(qū)，面對老年人的出行無法得到有效的解決辦法時，多數(shù)人尋求了改善型項目。自然原來的老破小被剩了下來，雖然所處地段優(yōu)越，交通便捷，但樓體相對老舊，檔次較低，物業(yè)服務水平跟不上主流需求。老舊小區(qū)通過加裝電梯，發(fā)揮其區(qū)位優(yōu)勢，進一步改善環(huán)境和服務，進而獲得市場的認可，實現(xiàn)市場價值。

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