富力地產(chǎn)也曾笑傲江湖，當過「華南五虎」的一哥，以其敢拼敢闖的風格著稱業(yè)界。當時的碧桂園、恒大只能跟在后面遞根煙稱其大哥。牛皮吹得太久容易被反擊，出來混遲早要還的。風云變幻后，17年碧桂園以5508億銷售額穩(wěn)坐第一寶座，而富力地產(chǎn)僅818億銷售額，在行業(yè)中僅排23名。從房企第一梯隊淡出，到淪為三流房企，失去了和昔日兄弟們平起平坐的資本。這對于高傲的富力來說，心里很不是滋味，壓力更加沉重。
一個企業(yè)的興衰史也是一個時代的縮影，站得越高摔得越重。沉寂后的富力地產(chǎn)又屢屢卷入輿論的漩渦，無法自拔……
往往擁有再失去比從未擁有更慘痛。富力地產(chǎn)靠兩位領(lǐng)袖人物攜手打天下——張力和李思廉，他們精誠合作有二十余載，成就地產(chǎn)圈中一段佳話。
左張力，右李思廉
看圖中張力身穿簡單的白襯衫，扣子隨意解開一顆，手舉酒杯高過頭頂，就可以感受到其直爽實干、不拘一格的形象。的確，張力人送綽號「豹子頭」，善于統(tǒng)領(lǐng)一批虎豹般的勇猛之士，勇于在商海中開拓。比張力小4歲的李思廉，是位名副其實的高材生，畢業(yè)于香港中文大學數(shù)學系。圖中其一身嚴謹?shù)奈鞣籽b，襯衣的領(lǐng)帶打得一絲不茍，手中的酒杯舉在胸前，抿嘴一笑，顯得十分低調(diào)儒雅。
1993年恰逢廣州樓市開始升溫，張力嗅出商機馬上打電話給好友李思廉，兩人一拍即合便共同投資2000萬元創(chuàng)業(yè)。兩人一武一文，一打前鋒一做后衛(wèi)，相得益彰，并且都踏實能干。他們成功的第一步，便是買下舊城改造的平價土地，做成了第一個小區(qū)項目富力新居，一舉大賣。嘗到了甜頭，剛起步的富力彼時確立了以「城市改造，建設宜居社區(qū)」的發(fā)展方向。江湖人稱「每一根煙囪倒下，背后都有富力一份功勞」，一時間牛逼哄哄。
2004年至2009年，富力曾連續(xù)五年位列中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力第一名。然而人在享受快速打怪升級的喜悅感時，容易被勝利沖昏頭腦。就在2004年的地產(chǎn)博鰲論壇上，李思廉竟一反過往的低調(diào)，公然叫板王石，欲與萬科試比高，并與王石就商業(yè)地產(chǎn)的問題爭得面紅耳赤。緊接著2005年是富力地產(chǎn)最為風光的一年，當年富力赴港上市，成為彼時在香港H股上市募資最多的國內(nèi)民企。不聽王石勸諫的的富力彼時風頭正旺，初生牛犢不怕虎，在北京和商業(yè)地產(chǎn)急速擴張，讓不少地產(chǎn)界人士感到驚訝與擔憂。
就在2007年富力一度位居第四名，為「華南五虎」之首時，富力也開始了向住宅與商業(yè)并重轉(zhuǎn)型之路，欲坐上酒店大亨的寶座。沒料到的是迎面而來的08年經(jīng)濟危機……李思廉為了實現(xiàn)在王石面前夸下的海口，大躍進般地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。由于過多拿地和押寶商用物業(yè)，導致富力資金鏈危機頻頻，凈負債率大幅上升。上市之初凈負債率僅20%出頭的富力，2007年時高達139.5%。2008年全球經(jīng)融危機讓中國的地產(chǎn)行業(yè)受到重創(chuàng)，這讓運用高杠桿前腳踏入云端的富力，后腳踏空摔得慘痛的，錢袋子一撒而空。
這一次傷筋痛骨好多年，還留下了后遺癥，蹦跳遠不及其他兄弟靈活，于是萬里長征路上被甩得越來越遠。隨后三年，富力眼看著兄弟們一個個地從身邊超越自己，心里越發(fā)慌亂，悔不及當初，老辣的王石似乎一語成讖。此時，富力只得另辟蹊徑，2011年創(chuàng)辦了廣州富力足球隊，稍微將自己拉回了大眾的視野里。
本執(zhí)著于一二線城市的富力幡然醒悟，開始奔向二三線城市發(fā)力商品房項目，可為時已晚，正好迎上了13年中國樓市調(diào)控，又慘遭滑鐵盧。再者，張力的用人策略不理想管理層流失嚴重，李思廉也多次錯失回A機會。這一次次的折騰，所付出的機會成本無法估量。2013年的業(yè)績會上，李思廉將銷售目標定為700億元，還自信滿滿預計2016年可沖千億。可如今回過頭來看，2016年富力合約銷售金額僅達609億元，離千億還相距甚遠。連張力兒子張量創(chuàng)辦的實地建設集團在2017年都上榜了「2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100強」，后生可畏。
圖左為張力之子—張量
回眸而看，富力的前半生像是被「自信」推上了浪頭，又拍在了沙灘上，難以動彈。豪華酒店，是富力引以為傲的金字招牌。雖然富力的酒店業(yè)務從2012年起連續(xù)3年酒店業(yè)務虧本，6年凈現(xiàn)金流為負，但其對酒店業(yè)務還是一往情深！臨時加入融創(chuàng)萬達的世紀交易，這一手筆讓富力一躍成為世界最大的五星級酒店業(yè)主。
據(jù)說當時融創(chuàng)半年花千億已是手頭上吃緊，而王健林又想快刀斬亂麻，李思廉于是有機會見縫插針，狠狠地砍價近137億，最終以199.06億將77家酒店收入囊中，真是隨手撿了個大便宜。但這近200億的大并購讓原本債臺高筑的富力更加喘不過氣，緊接著又并購了倫敦九榆樹廣場地塊，其實富力也早在五年前開始補布局海外項目。但無論是接手龐大的酒店業(yè)務還是并購海外項目，都需要縱橫捭闔的能力和存在一定的風險。這筆數(shù)字游戲過后，富力的負債水平依然節(jié)節(jié)走高。
2018年上半年，富力地產(chǎn)凈資產(chǎn)負債率較2017年年底上升17.9%至187.5%。與其相反，其他的房企都紛紛加入去杠桿的隊伍中。恒大提出，到2018年末資產(chǎn)負債率下降到60%左右；五礦地產(chǎn)與融信也表明將進一步降低凈負債率……高杠桿運作，最怕的是債券發(fā)行計劃戛然而止。而受監(jiān)管收緊影響，近兩年國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)債規(guī)模大幅萎縮，富力難逃一劫。
8月底，富力發(fā)行的一筆60億元的住房租賃專項公司債券便被中止；5月底其60億元公司債項目狀態(tài)轉(zhuǎn)為中止；此前，公司已連續(xù)兩次取消發(fā)債。接下來一兩年，房企將進入資金兌付壓力的窗口期，如果負債問題不能及時優(yōu)化，資金斷裂的風險會越來越大，曾經(jīng)輝煌一時的富力也將命懸一線。復盤下來，其實富力在并購擴張的努力并不少于同行，也不是說富力干商業(yè)地產(chǎn)、布局二三線城市和高杠桿就行不通，而是在錯誤的時間干了一件正確的事兒，有緣無份。
定位不清、戰(zhàn)略搖擺，讓富力逐漸成為了「高仿」。
有知乎網(wǎng)友調(diào)侃道：當年看到潘石屹搞辦公樓，富力也紅紅火火模仿起來，在珠江新城建了一大堆商業(yè)辦公。結(jié)果拖累了資金的流動，沒有在最好的年代集中兵力再進一步；后來看到雅居樂在海南建了個清水灣發(fā)了大財，做旅游地產(chǎn)風生水起，富力也跑到海南去圈地，建了個富力灣；然后富力足球俱樂部說起來也是和恒大足球別無二致；看萬科、萬達、恒大涉足醫(yī)療和大健康行業(yè)，富力也建廣州富力國際醫(yī)院，把多元化運營之路的賭注押在高端醫(yī)療行業(yè)；另外碧桂園在馬來西亞搞了個超級大盤—森林城市，富力也跟著去弄了個富力公主灣……
其實每個決策放在恰當?shù)臅r機都是不錯的，但每個項目都是極具燒錢的黑洞。老李和老張總喜歡將自己的精力分配在不擅長的領(lǐng)域，是神仙也會失策、錯踏。與森林城市16年近200億的銷售額相比，富力公主灣的業(yè)績著實慘淡，銷售三年僅為富力的財報貢獻約30億。且有媒體人去馬來西亞踩盤是發(fā)現(xiàn)公主灣售樓處的確門可羅雀……
可見干地產(chǎn)千萬不可人云亦云，隨波逐流。
不僅如此，富力在國內(nèi)的項目也一直不斷陷入質(zhì)量問題，連百度百科都收有福利質(zhì)量門的詞條。
富力旗下各地項目頻出質(zhì)量事件，被人們冠以「豆腐渣工程」的稱號。的確在資金鏈常出問題的情況下，因壓縮成本無視質(zhì)量，出現(xiàn)管控漏洞，就像今年集中爆發(fā)的房企質(zhì)量門事件一般。不僅如此，富力還玩起了學區(qū)房讀名校的營銷套路，近期重慶大學城富力城繁華里公寓的業(yè)主們就大呼上當：都是沖著學區(qū)房去買房的，如今開發(fā)商承諾的小學和中學都無法入讀。這樣的事兒在北京富力盛悅居也發(fā)生過，千金換一學位的夢泡湯。
張力有一句經(jīng)典名言——富力要用咸菜的價錢做出燒鵝的味道。也許這也本是所有開發(fā)商的初心，可是落入地產(chǎn)行業(yè)巨大的錢堆里時，早已迷失自我，結(jié)果是用燒鵝的價錢做出咸菜的味道。并且內(nèi)幕君還隨手搜了一下，發(fā)現(xiàn)富力員工吐槽的帖子還是挺精彩……
被自己員工評為最像國企的民企，不知富力會有怎樣的獲獎感言？這貪婪的潘多拉盒子一經(jīng)打開，就不會輕易關(guān)上。富力的內(nèi)憂外患，對于旁人來說已是不能承受之重。2018年對富力地產(chǎn)而言，注定是最關(guān)鍵的一年！就看李、張還能如何續(xù)寫傳奇吧……
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