相比商品房，二手房市場(chǎng)房源充足，價(jià)格更優(yōu)惠，而且可以省去裝修的麻煩，因此廣受剛需購(gòu)房者的青睞。但是，一旦遇到賣(mài)房人不誠(chéng)信、漲價(jià)毀約等因素造成的合同不能履行，讓買(mǎi)房、賣(mài)方都很揪心。9月13日，中山市第二人民法院通報(bào)了近期審結(jié)的多起二手房買(mǎi)賣(mài)典型案例，提醒購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎。

案例一：過(guò)戶時(shí)才知房屋不在賣(mài)方名下

2015年2月，阿明與阿星簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》一份，以55萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)阿星南頭鎮(zhèn)的一處房產(chǎn)。阿明分三期共支付了55萬(wàn)元，雙方約定從2015年3月份起將房屋的全部鑰匙交付阿明，由阿明對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收；待阿星取得房屋產(chǎn)權(quán)證后立即辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

但是，阿星后來(lái)并沒(méi)有按合同約定期限交房，阿明在要求辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)才得知房屋并非阿星名下，他根本無(wú)權(quán)處分房屋。阿明起訴到市第二法院。法院依職權(quán)到南頭鎮(zhèn)某居委會(huì)調(diào)查取證，居委會(huì)出具證明該處房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于南頭鎮(zhèn)某濟(jì)合作社所有（為集體用地），社區(qū)檔案沒(méi)有該房產(chǎn)的辦證資料。

法院認(rèn)為，涉案房產(chǎn)屬于南頭鎮(zhèn)某經(jīng)濟(jì)合作社，而非屬于阿星。雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》應(yīng)當(dāng)無(wú)效。合同無(wú)效后，取得財(cái)產(chǎn)一方應(yīng)返還給受損失的一方。近日，法院判決阿星向阿明返還購(gòu)房款55萬(wàn)元。

案例二：付了30萬(wàn)首期才知遭遇一房多賣(mài)

2017年4月10日，阿紅與阿東簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，她以98萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)阿東在東鳳鎮(zhèn)的一處房產(chǎn)，辦理該房產(chǎn)過(guò)戶的一切費(fèi)用由阿紅負(fù)責(zé)。當(dāng)天，阿紅支付了首期款30萬(wàn)元給阿東，余款68萬(wàn)元在阿紅辦理好按揭貸款后由銀行直接劃入阿東提供的賬號(hào)內(nèi)。雙方約定：待該房地產(chǎn)出了阿東的產(chǎn)權(quán)證后三天內(nèi)，并在阿紅辦理好銀行貸款初審?fù)ㄟ^(guò)后辦理過(guò)戶手續(xù)。但是，被告阿東在收到原告阿紅的購(gòu)房款后一直不配合辦理涉案房地產(chǎn)的過(guò)戶。

實(shí)際上，涉案房產(chǎn)已經(jīng)在2017年5月4日辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記，但從2017年5月23日起被市第二法院及市第一法院多案裁定查封。而且，阿東因民間借貸糾紛被吳某告上法庭，法院判決已生效并于2017年11月23日立案執(zhí)行，阿東至今沒(méi)有履行相關(guān)法律義務(wù)。

阿紅起訴到法院。市第二法院認(rèn)為，涉案房產(chǎn)被多案當(dāng)事人申請(qǐng)查封，但從首輪查封開(kāi)始至今已近1年時(shí)間，阿東在合理期限內(nèi)仍沒(méi)有解決相關(guān)債務(wù)糾紛，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)。阿東的行為已構(gòu)成違約。近日，法院判決阿東返還30萬(wàn)購(gòu)房款，并根據(jù)合同約定支付阿紅10萬(wàn)元違約金。

案例三：賣(mài)家收取2萬(wàn)元定金后反悔轉(zhuǎn)賣(mài)他人

2017年4月，趙某經(jīng)中介公司介紹以58萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)錢(qián)某在三角鎮(zhèn)一處房產(chǎn)；并委托某地產(chǎn)公司工作人員向錢(qián)某支付了2萬(wàn)元。但雙方后來(lái)沒(méi)有簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同。一個(gè)月后，錢(qián)某將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)給了別人，并稱是趙某不想買(mǎi)房后才轉(zhuǎn)賣(mài)的。趙某則稱是錢(qián)某單方出售的，他要求對(duì)方退還2萬(wàn)元遭拒，隨后起訴到法院。

法庭上，中介公司工作人員證實(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)的價(jià)格、狀況及稅費(fèi)進(jìn)行了協(xié)商，但最終沒(méi)有能就房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)內(nèi)容達(dá)成合意，沒(méi)有簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。法院結(jié)合證據(jù)認(rèn)定，趙某支付的2萬(wàn)元為定金。由于雙方未能提供證據(jù)證明對(duì)方在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中有過(guò)錯(cuò)，沒(méi)有能訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同不可歸責(zé)于雙方，錢(qián)某收取的定金2萬(wàn)元應(yīng)予返還趙某。近日，法院判決錢(qián)某向趙某返還2萬(wàn)元。

以案說(shuō)法

二手房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)多看多查避免口頭約定

市第二法院民一庭法官伍執(zhí)娟介紹，產(chǎn)生二手房糾紛最常見(jiàn)的有以下原因：一是賣(mài)方?jīng)]有房屋的處分權(quán)；二是一房多賣(mài)；三是因房屋漲價(jià)，賣(mài)房人違約所引起；四是因?yàn)橹薪榻M織行為不規(guī)范，導(dǎo)致合同拖延履行，甚至無(wú)法履行。

伍法官提醒，購(gòu)房者首先要選擇信譽(yù)好、有資質(zhì)的中介公司，通過(guò)中介公司對(duì)房屋狀態(tài)及賣(mài)方的情況做初步了解，不要輕信廣告宣傳；其次在簽訂合同，務(wù)必要求賣(mài)方提供到國(guó)土部門(mén)查詢售賣(mài)房屋現(xiàn)有狀況以及賣(mài)方的戶籍情況（主要針對(duì)是否單方處置夫妻共有財(cái)產(chǎn)的情況），確定賣(mài)方對(duì)售賣(mài)的房屋具有處分權(quán)，以及售賣(mài)的房屋具有可過(guò)戶的條件；三是簽訂購(gòu)房合同時(shí)注意合同條款，審查交易流程、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、付款方式、違約責(zé)任等方面；四是買(mǎi)賣(mài)雙方在交易的各個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)該注意留存證據(jù)，針對(duì)雙方交易的過(guò)程應(yīng)該以書(shū)面形式進(jìn)行約定，避免口頭約定等。

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