開(kāi)發(fā)商賣小區(qū)車位受到業(yè)主阻攔,業(yè)主的理由是:小區(qū)停車位屬于業(yè)主共有,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)銷售。開(kāi)遠(yuǎn)市一個(gè)小區(qū)的業(yè)主將當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局告上法庭,要求撤銷為開(kāi)發(fā)商辦理的小區(qū)車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證。此案在一波三折后,近日在開(kāi)遠(yuǎn)鐵路運(yùn)輸法院開(kāi)庭審理。

事件

開(kāi)發(fā)商出售車位遇阻

渝景花園小區(qū)位于開(kāi)遠(yuǎn)市景山路和一行路交叉口,由紅河州恒興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)商)于2007年12月獲得住宅三地開(kāi)發(fā)建設(shè),使用年限為70年。小區(qū)2011年底先后驗(yàn)收交付,而2013年開(kāi)發(fā)商要出售小區(qū)車位,每個(gè)車位定價(jià)為10萬(wàn)元至12萬(wàn)元,受到了業(yè)主的阻攔。

據(jù)了解,小區(qū)建筑面積為11萬(wàn)多平方米,為6幢19至27層的小高層建筑構(gòu)成,共有760戶。其中一樓為車庫(kù),二樓有一半為住宅,一半為公共用房。小區(qū)出入口面向一行路,其中車庫(kù)出入口在小區(qū)大門兩側(cè)。業(yè)主入住后,就陸續(xù)發(fā)現(xiàn)停車位與住戶比例失常,隨著入住戶數(shù)增多,停車矛盾日漸顯現(xiàn)。因此,2013年開(kāi)發(fā)商要出售小區(qū)車位時(shí),業(yè)主很不滿。

2014年7月,小區(qū)成立了首屆業(yè)主委員會(huì),開(kāi)始規(guī)范小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)事務(wù),并組織業(yè)主解決小區(qū)內(nèi)存在的問(wèn)題。業(yè)委會(huì)查閱相關(guān)檔案發(fā)現(xiàn),該項(xiàng)目在報(bào)送規(guī)劃審批時(shí),車位數(shù)為301個(gè),連同其他的可利用車位為411個(gè)。但業(yè)主發(fā)現(xiàn),實(shí)有車位遠(yuǎn)未達(dá)到規(guī)劃要求。

小區(qū)業(yè)委會(huì)在2016年6月2日到開(kāi)遠(yuǎn)市房地產(chǎn)交易中心查閱小區(qū)共有公用建筑面積并得到回復(fù)說(shuō)明,其中,不計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為:一是作為人防工程的建筑面積(包括地下室內(nèi)的人防工程,高層建筑的避難室或逃難層等);二是獨(dú)立使用的地下室、半地下室,地下室或半地下室中獨(dú)立使用的車庫(kù)、雜(儲(chǔ))物間,為機(jī)動(dòng)車或非機(jī)動(dòng)車集中停放的建筑等。規(guī)劃批準(zhǔn)的各結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層房屋中用作休息、綠化等公共開(kāi)放架空廊架等。其中,停車場(chǎng)的建筑面積為5351.71平方米。因此,業(yè)委會(huì)認(rèn)為停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)不應(yīng)該歸屬開(kāi)發(fā)商。

此前,業(yè)委會(huì)就多次在房管局等部門的主持下與開(kāi)發(fā)商協(xié)商,但開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持認(rèn)為車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于自己,雙方各不相讓。而在這一年,小區(qū)業(yè)主獲知,開(kāi)發(fā)商已經(jīng)辦理了車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證。

訴訟

開(kāi)遠(yuǎn)市國(guó)土局為唯一被告

2017年4月,業(yè)委會(huì)向開(kāi)遠(yuǎn)鐵路運(yùn)輸法院提起訴訟,將開(kāi)發(fā)商、房管局和國(guó)土局列為被告,要求開(kāi)遠(yuǎn)市房管局撤銷為開(kāi)發(fā)商辦理的車庫(kù)產(chǎn)權(quán)證。業(yè)委會(huì)在訴狀中稱:早在2014年,開(kāi)發(fā)商就向房管局申請(qǐng)辦理了車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證(大證),并且開(kāi)發(fā)商還申請(qǐng)將停車庫(kù)分割辦成了183個(gè)產(chǎn)權(quán)證,且房管局已經(jīng)向開(kāi)發(fā)商頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證。業(yè)委會(huì)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商獲得產(chǎn)權(quán)證的對(duì)應(yīng)地塊屬于業(yè)主共同共有,開(kāi)發(fā)商獲得車庫(kù)產(chǎn)權(quán)證的行為非法。

開(kāi)遠(yuǎn)鐵路運(yùn)輸法院立案后,當(dāng)年5月,開(kāi)遠(yuǎn)市房管局提交答辯稱:向開(kāi)發(fā)商頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的行為符合法律規(guī)定;2016年6月30日,市政府已公告開(kāi)遠(yuǎn)市國(guó)土局為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu),房管局已經(jīng)不是適格被告。開(kāi)發(fā)商則答辯稱:停車場(chǎng)系公司投資建設(shè),建筑面積未進(jìn)行共有面積分?jǐn)?申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證符合法律規(guī)定。開(kāi)遠(yuǎn)市國(guó)土局未提交答辯。

在開(kāi)庭前,法院又收到了一份蓋有開(kāi)遠(yuǎn)市政府公章的辦證依據(jù)。業(yè)委會(huì)則將開(kāi)遠(yuǎn)市政府追加為被告。開(kāi)遠(yuǎn)鐵路運(yùn)輸法院裁定認(rèn)為:縣級(jí)以上地方政府為被告的行政訴訟案件,一審案件由中級(jí)人民法院管理,于是駁回了業(yè)委會(huì)的起訴。

在此情況下,2017年10月,業(yè)委會(huì)在將開(kāi)遠(yuǎn)市人民政府列為被告后,向昆明鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院提起行政訴訟。昆明鐵路中院經(jīng)研判認(rèn)為,政府的具體行政行為均由政府下屬的行政部門辦理。鑒于行政部門的職能改革后,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證的頒發(fā)已經(jīng)由房管局移交到國(guó)土資源局,裁定開(kāi)遠(yuǎn)市國(guó)土資源局為唯一被告,案件仍由開(kāi)遠(yuǎn)鐵路運(yùn)輸法院受理。

現(xiàn)狀

停車費(fèi)暫由房管局代管

今年4月底,業(yè)委會(huì)將開(kāi)遠(yuǎn)市國(guó)土資源局列為唯一被告,再次向開(kāi)遠(yuǎn)鐵路運(yùn)輸法院提起行政訴訟,而開(kāi)發(fā)商則被列為訴訟第三人。

8月7日上午,歷經(jīng)多次波折的訴訟終于開(kāi)庭了。

庭審中,被告國(guó)土資源局認(rèn)為業(yè)委會(huì)已是重復(fù)訴訟,且國(guó)土局不是適格被告。但審判長(zhǎng)當(dāng)庭釋明后進(jìn)入了庭審高潮。爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)及行政部門頒證是否合法;停車場(chǎng)、車庫(kù)是否屬于共有面積,是否屬于地下建筑。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)交鋒庭審,法庭宣布擇期判決。

小區(qū)業(yè)委會(huì)主任向記者介紹, 此前業(yè)委會(huì)對(duì)停車的管理是:臨時(shí)停車30分鐘以上24小時(shí)以內(nèi)為5元。辦理停車月卡的每月120元,先到先停,但不保證隨時(shí)有車位。兩輪摩托車每月40元,兩輪電動(dòng)車每月45元。相關(guān)管理規(guī)定由業(yè)委會(huì)制定后交由物業(yè)服務(wù)公司執(zhí)行。

業(yè)委會(huì)主任還介紹:由于停車場(chǎng)歸屬一直處于爭(zhēng)議中,自2016年10月就由房管局代管,物業(yè)公司按上述規(guī)定收取的停車費(fèi),在支付了水電費(fèi)、保潔費(fèi)及物業(yè)人員的工資后,余下部分都交到房管局。定下的原則就是,待法院最后判決后,哪家贏了哪家拿錢。業(yè)委會(huì)贏了余款移交業(yè)委會(huì),業(yè)委會(huì)輸了,余款移交開(kāi)發(fā)商。（春城晚報(bào) 記者任銳剛）

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