平時(shí)謹(jǐn)行慎言的雅居樂管理層，在今年的中期業(yè)績發(fā)布會一起上陣，集中面對媒體，回答關(guān)于上半年公司的運(yùn)營情況的提問。

8月29日，雅居樂主席兼總裁陳卓林帶著被他稱為雅居樂“史上最好”的半年報(bào)，與副總裁潘智勇、王海洋和首席財(cái)務(wù)官張森，在香港召開業(yè)績發(fā)布會。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，雅居樂集團(tuán)營業(yè)額為242.06億元，同比上升8.5%；集團(tuán)毛利及期內(nèi)利潤分別為120.18億元及42.8億元，同比上升44.4%及85.6%。

最令外界意外的則是毛利率和凈利率，過去三年，雅居樂的毛利率實(shí)現(xiàn)從25.1%、26.5%到40.1%的三級跳，凈利率則從5.4%、6.5%向13.1%不斷攀升；今年年中的數(shù)據(jù)再次“完爆”前三年，毛利率和凈利率分別達(dá)到49.6%和17.7%。

陳卓林對毛利率和凈利率的解釋是“主要是有賴于地產(chǎn)”，他表示，為雅居樂做了主要銷售貢獻(xiàn)的大灣區(qū)，利潤和銷售額都得到大幅提升。

盡管海南調(diào)控政策對雅居樂造成短期影響，但上半年海南區(qū)域依然實(shí)現(xiàn)了80億的銷售額，云南則在今年加大銷售力度，上半年去化30億元，預(yù)期下半年會繼續(xù)售出20-30億元；同時(shí)，上海和南京也為公司做出超過百億的銷售貢獻(xiàn)。

“今年確保質(zhì)量的同時(shí)，降低了很大的費(fèi)用，比如銷售等其他費(fèi)用�！标愖苛掷m(xù)稱，近年來雅居樂布局的其它產(chǎn)業(yè)，今年也對營業(yè)額和利潤率有幾個(gè)點(diǎn)的貢獻(xiàn)。

在媒體提出將近50%的毛利率是否已經(jīng)是雅居樂的天花板時(shí)，張森的回應(yīng)則顯得比較審慎：“我們年初有一個(gè)關(guān)于毛利率的指引，至少會和去年全年毛利率持平，或是更好，去年是40%左右，這個(gè)預(yù)測是不會變動(dòng)的�！�

隨后，陳卓林補(bǔ)充道：“凈利率目標(biāo)大概是13%或是14%、15%左右，應(yīng)該不錯(cuò)了�！�

在諸多推高利潤率的因素中，管理層似乎對土儲質(zhì)量更為推崇。截至2018年6月30日，雅居樂擁有3540萬平方米的土儲面積，土地成本為2744元/平方米。兼任地產(chǎn)集團(tuán)總裁的王海洋對此表示：“（土地成本）還是比較低的，具有較強(qiáng)的市場競爭力。”

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，按照面積計(jì)算，雅居樂的總土儲中華南區(qū)域占比35.7%、海南及云南占比27.4%、華東區(qū)域是14.5%、華中區(qū)域占7.9%、西部區(qū)域9.6%、華北區(qū)域和東北區(qū)域均為2.0%、海外和香港則分別為0.9%和0.01%。

近年來，由于海南的調(diào)控政策以及在云南的去化問題，長期以來外界質(zhì)疑雅居樂重倉海南及云南區(qū)域并靠明星項(xiàng)目拉動(dòng)銷售的風(fēng)險(xiǎn)極高，過去雅居樂的回應(yīng)是公司在加大在其他地區(qū)的布局。

這一次，王海洋表示，目前的成果是“海南及云南的土儲比去年下降了接近6個(gè)點(diǎn)”。

對于海南及云南的市場前景，管理層認(rèn)為海南的影響是短期的，日后根據(jù)市場調(diào)整，希望會有穩(wěn)步上升。旅游地產(chǎn)，尤其是海南比例一年比一年少。

云南市場方面，雖然過去去化不如預(yù)期，但雅居樂表示今年將迎來銷售爆發(fā)期。

在所有的土地儲備中，大灣區(qū)是雅居樂最為重視的區(qū)域，管理層特別為此進(jìn)行了介紹。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，以面積計(jì)，雅居樂目前有將近1100萬平方米的土儲位于大灣區(qū)，占比達(dá)31%，平均土地成本則為3000元。

“土地儲備較大的中山和惠州兩個(gè)城市，連續(xù)三年毛利率已經(jīng)上升到了50%以上，所以我們未來會持續(xù)加大對粵港澳大灣區(qū)的投資力度�！蓖鹾Ｑ笸嘎丁�

對于未來的投資，王海洋表示雅居樂將保持“拿好地不拿錯(cuò)地”的“積極審慎”態(tài)度，表現(xiàn)在重點(diǎn)拓展核心的城市以及周邊城市副中心地區(qū)、選擇具有潛力的二三線城市、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)和城市更新；產(chǎn)品方面則以剛需和改善為主同時(shí)兼顧旅游地產(chǎn)；通過招拍掛、收并購和合作等多元化方式進(jìn)行投資拓展。

除了傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)，在布局將近一年之后，雅居樂的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)和城市更新也初具規(guī)模，并開始對地產(chǎn)產(chǎn)生了貢獻(xiàn)。

截至目前，雅居樂已經(jīng)在9個(gè)省12個(gè)城市簽訂了3個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)投資協(xié)議及15個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)以及城市更新項(xiàng)目的框架協(xié)議，威海體育休閑特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目已獲取715畝土地。王海洋透露：“今年如果是正常的情況下，我們可以通過產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)獲取3000畝以上的土地，未來還會持續(xù)投入�！�

值得注意的是，在發(fā)展了雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)等多元業(yè)務(wù)之后，雅居樂對對商業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)和新的業(yè)務(wù)進(jìn)行重新整改，并在今年的中期業(yè)績會上，向外推出商業(yè)業(yè)務(wù)板塊；同時(shí)增添立足三四線城市、以代建為主業(yè)的房管板塊。

“估計(jì)明年開始會見效，尤其是剛才所提到的環(huán)保和建設(shè)和房管三方面�！标愖苛直硎�。

以下為雅居樂集團(tuán)控股有限公司2018年度中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實(shí)錄：

現(xiàn)場提問：毛利率50%左右，已經(jīng)到頂還是還有提升空間？下半年毛利率能否維持這么高的水平嗎？之后也可以維持這么高的派息？下半年負(fù)債率會不會繼續(xù)提高？會不會覺得下半年買地的機(jī)會好，加大投入？

陳卓林：雅居樂這幾年都是保持派息40%-45%，這次派息是45%，未來也是按照這個(gè)政策。

今年投資有600億，500億投入地產(chǎn)，100億投入其它產(chǎn)業(yè)。上半年是用剩下的300億會有投資計(jì)劃�，F(xiàn)在看回地產(chǎn)和其它的產(chǎn)業(yè)，我們覺得是有機(jī)會的，但拿地要小心。

張森：我們年初有一個(gè)關(guān)于毛利率的指引，至少會和去年全年毛利率持平，或是更好，去年是40%左右，這個(gè)預(yù)測是不會變動(dòng)的。

雖然我們增加了負(fù)債，但沒有影響我們的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，有空間可以加負(fù)債在財(cái)務(wù)報(bào)表中，預(yù)計(jì)全年維持85%-90%左右，不會有很大的變動(dòng)。

現(xiàn)場提問：雅居樂產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的模式是什么？員工跟投計(jì)劃實(shí)施得怎么樣？

王海洋：這些產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)都有一個(gè)共同特點(diǎn)，首先是有文旅元素。

我們現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)本身在發(fā)展“3+3”的產(chǎn)業(yè)投入，就是文化旅游、休閑體育、教育，在這些方面本身就有我們的優(yōu)勢；另外會結(jié)合我們的一些產(chǎn)業(yè)資源，就是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的產(chǎn)業(yè)資源，包括智能科技、新能源、新材料，還有其它包括文化娛樂，都能夠相結(jié)合起來。

潘智勇：跟投目前來說進(jìn)展是比較正常的，而且效果比較明顯。第一就是促進(jìn)全員對投資項(xiàng)目的關(guān)注度，整個(gè)開發(fā)周期和取得項(xiàng)目的質(zhì)量和效率是提高了。

現(xiàn)場提問：大灣區(qū)的面積占比是31%左右，貨值占比多少？全年毛利率是多少？另外想問一下在香港的策略。

陳卓林：大灣區(qū)土地儲備接近1000平方米左右，大概的貨值是一千多億，當(dāng)然還會繼續(xù)加大投入，比如合并、收購、舊改。

香港這幾年都在布置，我們其實(shí)也在英皇道買了一塊地，其它地方還在談。我們一定要找到一個(gè)好的項(xiàng)目�，F(xiàn)在占的比例也很小，但未來一定會關(guān)注香港的投入。

張森：毛利率今年全年預(yù)計(jì)40%左右。

陳卓林：純利大概目標(biāo)是13%或是14%、15%左右，應(yīng)該不錯(cuò)了。

現(xiàn)場提問：海南調(diào)控對雅居樂有什么影響？上半年在海南的銷售是有多少？過去雅居樂在云南的去化不理想是什么原因？上半年50億的銷售是代表市場趨勢好轉(zhuǎn)嗎？關(guān)于多元化，雅居樂是不是想把多元化產(chǎn)業(yè)作為地產(chǎn)的延伸？

王海洋：今年上半年海南的銷售還是不錯(cuò)的，應(yīng)該有80億左右的預(yù)售額。未來整個(gè)海南島的趨勢是比較好，因?yàn)槭亲杂少Q(mào)易港，還是國際旅游島，包括國家現(xiàn)在一系列政策的支撐，所以我們對海南的未來發(fā)展是看好的。

我們云南土地儲備主要是在兩個(gè)地方，一個(gè)是西雙版納，還有一個(gè)是在騰沖。騰沖也是打造文旅地產(chǎn)的一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目就像一個(gè)璞玉一樣，需要慢慢去打琢，可能前幾年需要一個(gè)時(shí)間段�，F(xiàn)在遇到了一個(gè)好的機(jī)會，已經(jīng)呈現(xiàn)出來的效果非常好，形成了爆發(fā)性的銷售。

西雙版納的土地儲備量，通過一到兩年的基本上可以開發(fā)完，后續(xù)我們還會有些投入�，F(xiàn)在是遇到包括國家“一帶一路”交通網(wǎng)絡(luò)等很多利好消息的市場，未來這個(gè)板塊對我們來說升值價(jià)值非常大的。

潘智勇：為什么多元化？我覺得我們沒有放棄地產(chǎn)，地產(chǎn)還是未來5到10年重點(diǎn)的行業(yè)。

但有兩個(gè)問題我們要考量：第一，協(xié)同效應(yīng)怎么發(fā)揮？你看我們所布局的產(chǎn)業(yè)基本是圍繞主業(yè)來開展；第二，風(fēng)險(xiǎn)如何有效分散？按照地產(chǎn)和其它產(chǎn)業(yè)平衡計(jì)劃，我們也做了計(jì)劃，未來3年到5年能做到30%-50%收入的平衡。

怎么樣多元化？脈絡(luò)是圍繞主業(yè)多元化，我們是主業(yè)相關(guān)多元化，而不是非相關(guān)多元化，我們的環(huán)保、教育、房管、商業(yè)基本都是圍繞主業(yè)來發(fā)展。這種相關(guān)多元化發(fā)展，是整個(gè)多元化發(fā)展戰(zhàn)略里面風(fēng)險(xiǎn)最低的一種。

我們選最穩(wěn)健的做法，還有我們選擇的行業(yè)，首先是選擇符合國家的策略和國家政策方向。

剛才提到是不是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)地去拿地，這肯定是有關(guān)聯(lián)，這是上下的衍生，也是一種協(xié)同效應(yīng)的發(fā)揮。

現(xiàn)場提問：公司的貨幣結(jié)構(gòu)里面，外債比例是將近4成，最近匯率的問題會不會使得公司利率成本方面會有一定的增加？大家認(rèn)為下半年房地產(chǎn)融資是比較收緊，公司對接下來融資方面有什么樣的看法？

剛才介紹業(yè)務(wù)時(shí)提到房管業(yè)務(wù)，看到之前公司介紹時(shí)說是不排除會幫助合作公司做資本方面的融資，成立基金。這個(gè)基金目前是不是在成立中？預(yù)計(jì)金額是多少？房管業(yè)務(wù)有什么樣的發(fā)展目標(biāo)嗎？

公司對于小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)未來發(fā)展目標(biāo)是怎么樣？會不會也有分開上市的想法？

張森：今年其實(shí)在融資方面，我們在境外已經(jīng)是提前做完，特別是從3月份也發(fā)了永續(xù)債，9月份做了一個(gè)比較大的銀團(tuán)，也做了一些債券的發(fā)行，所以在融資方面今年是提前完成。今年上半年到期的銀行貸款，基本上所有已經(jīng)做完再融資的安排。

現(xiàn)在的外幣占比是37%左右，人民幣波動(dòng)肯定會有一些影響，但我們也會積極做一些對沖的安排，所以也不會對財(cái)務(wù)上造成比較大影響。

潘智勇：房管業(yè)務(wù)是今年著力打造的新增長點(diǎn)，這是全新輕資產(chǎn)的運(yùn)作模式，這是除了不投資拿地，其實(shí)房地產(chǎn)的事都干了，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工建設(shè)，在銷售到最后的物業(yè)管理，是一個(gè)輕資產(chǎn)的模式。

現(xiàn)在已經(jīng)在建有2個(gè)項(xiàng)目，簽了3個(gè)，共5個(gè)項(xiàng)目，按政府這5個(gè)項(xiàng)目來做貨值超過100億。今年的目標(biāo)是確保200億，力爭300億，這是我們的整個(gè)目標(biāo)。

我們這個(gè)賺錢的模式是什么？第一，品牌輸出；第二，團(tuán)隊(duì)管理；第三，如果項(xiàng)目比較好，會考慮小額融資和小額股權(quán)合作，這一部分獲利可能會更加好一些。

什么叫好？就是銷售沒有問題，股權(quán)結(jié)構(gòu)很清晰，而且融資很低。

剛才問題提到會不會成立一個(gè)基金去操作這個(gè)事情，我們是有這樣的打算，也在籌備之中，今年的目標(biāo)是20-30億，也會看市場資金的情況和業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，配備資金為房管業(yè)務(wù)發(fā)展提供比較強(qiáng)的資金支撐。

王海洋：產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)發(fā)展是有3年計(jì)劃的，希望產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)未來隨著國家的推動(dòng)包括公司的發(fā)展，希望在傳統(tǒng)地產(chǎn)占到一定的比例，而且在產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)發(fā)展方面是比較聚焦本身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，而不是盲目地?cái)U(kuò)展。

首先會聚焦在重點(diǎn)城市群，然后結(jié)合政府的痛點(diǎn)和我們的優(yōu)勢，要算帳，要達(dá)到一個(gè)雙贏，企業(yè)要有利潤，政府也得到應(yīng)該得到的一些東西。

正常的情況下，我們今年在土地獲取方面，可以通過產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)獲得3000畝以上的土地，未來還會持續(xù)投入。

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