由于房價上漲過快，政策不確定因素增加，昆明的住宅投資風(fēng)險在悄然加大，部分敏銳的房地產(chǎn)投資者開始考慮轉(zhuǎn)向。

過去兩年是昆明房價上漲最猛、上漲持續(xù)時間最長的兩年，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至今年6月，昆明新建商品住宅售價已經(jīng)連續(xù)上漲了24個月，累計漲幅達21%。這也就意味著，在過去兩年里，在昆明投資住宅有相當(dāng)可觀的回報。從市場真實情況看，優(yōu)質(zhì)住宅的升值幅度的確也很大，就拿已經(jīng)接近售罄的西北新城大盤保利大家來說，2年前的房價大概在8000左右，到今年最后一批房源開盤時，售價已經(jīng)漲到了13000元每平方，漲幅接近50%。

保利大家是最近兩年的昆明升值幅度最大的樓盤之一

但隨著房價持續(xù)上漲，昆明住宅投資的風(fēng)險也在逐漸加大。一方面，目前昆明房價已經(jīng)達到高位，繼續(xù)保持高速上漲已經(jīng)不太可能。在政策層面，昆明市陸續(xù)出臺各種措施，抑制房價上漲，從今年3月的熱點地區(qū)限售，到7月的外省人限購以及銷售限價，目標(biāo)都指向價格調(diào)控，因此，在可以預(yù)見到未來一段時間，昆明房價上漲速度將大大放緩。另一方面，根據(jù)中央“房住不炒“的精神，估計昆明市還會對投資性購房實行定點打擊，采取限制轉(zhuǎn)讓、超額征稅等手段制止炒房，使得在昆明投資住宅的風(fēng)險增大。

其實，即便對采取限售等措施，僅就目前昆明實行的一年內(nèi)房價上浮不得超過6%的政策，就基本限制了投資獲利的空間。根據(jù)國內(nèi)有名的炒房聚集社區(qū)水庫論壇的分析，如果一年內(nèi)房價上浮控制到6%，投資住宅在扣除資金成本、轉(zhuǎn)讓手續(xù)成本后，就基本無利可圖。

正是因為目前昆明房價已經(jīng)過高，加上政策的不確定性，昆明投資住宅的風(fēng)險正在增加，一些嗅覺敏感的投資者要么打算獲利回吐，要么考慮轉(zhuǎn)向，其中優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)是房地產(chǎn)投資客最感興趣的目標(biāo)。

保利大家社區(qū)商業(yè)還有少量地鐵商鋪在售

和昆明住宅價格連年大幅上漲不同，昆明的商鋪由于受實體商業(yè)大環(huán)境的影響，近幾年價格并不高，目前一般社區(qū)商業(yè)底商的售價大概在2萬到3萬每平方，但不同于大型商業(yè)綜合體，社區(qū)商業(yè)實際上和網(wǎng)絡(luò)電商的差異化比較大，受后者的沖擊很小，相反，如今包括淘寶、京東在內(nèi)的電商巨頭，反倒開始搶占線下商業(yè)資源，其首選目標(biāo)就是社區(qū)商業(yè)，像阿里巴巴和盒馬生鮮就主要開設(shè)在大型社區(qū)，天貓小店更是完全進入社區(qū)。京東則在今年初表示，計劃從今年下半年開始，每天開設(shè)1000家京東便利店，其中絕大多數(shù)在社區(qū)。

由于昆明社區(qū)商業(yè)處于價格低谷，而社區(qū)商業(yè)特殊的業(yè)態(tài)以及業(yè)態(tài)，決定了網(wǎng)絡(luò)電商難以取代社區(qū)商業(yè)，尤其是大型的新興社區(qū)，社區(qū)商業(yè)的投資價值非常高，一些投資者已經(jīng)將興趣轉(zhuǎn)向了小區(qū)規(guī)模大、社區(qū)人口多、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富而獨特的新建住宅小區(qū)，尤其是已經(jīng)建成即將開業(yè)的社區(qū)商業(yè)，因為培育期段，投資者更感興趣。

據(jù)了解，很快將開業(yè)的保利大家社區(qū)商業(yè)就是目前投資者很感興趣的目標(biāo)。保利大家有3500戶居民，加上周邊住戶，消費人口達17萬之多。保利大家的商業(yè)商業(yè)面積總共有近3萬平方米，業(yè)態(tài)豐富，除一般社區(qū)便利店、生活服務(wù)門店外，最大的優(yōu)勢是建有超過2千平方米的生鮮超市和3000平方米的美食廣場，生鮮超市因為有保利云南置業(yè)的租金補貼，營業(yè)后菜價將比周邊市場便宜20%，成為區(qū)域內(nèi)最具競爭力的生鮮市場，從而帶動美食廣場和整個社區(qū)商業(yè)。

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