近日，幸福別樣城5號(hào)地塊34名業(yè)主領(lǐng)到了鑰匙，但要求參與自救的業(yè)主要繳納物業(yè)費(fèi)才給鑰匙，入住后業(yè)主將面臨什么樣的問(wèn)題，未參與自救的業(yè)主是否就不能拿到房等問(wèn)題還在困惑著業(yè)主。為此，記者采訪了云南凌云律師事務(wù)所律師鄒潔，就這些問(wèn)題從法律角度給予了一些解答。

記者：業(yè)主提前把契稅和維修資金交給開(kāi)發(fā)商并開(kāi)了收據(jù)，這個(gè)收據(jù)是否具有法律效益？

鄒潔：如果收據(jù)上明確該筆費(fèi)用的用途為契稅和維修基金，并蓋了開(kāi)發(fā)商的公章是可以主張的。如果沒(méi)有公章，就要有其他證據(jù)可以輔佐，比如收據(jù)上的這筆錢(qián)業(yè)主要能夠證明是轉(zhuǎn)給了開(kāi)發(fā)商。

記者：自救小組規(guī)定沒(méi)有參與自救和交尾款的業(yè)主就不給鑰匙是否合法？如果不合法要怎么維權(quán)？

鄒潔：繳納物業(yè)費(fèi)才給鑰匙涉嫌違法。按照合同約定，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商按時(shí)交房，自救小組的該項(xiàng)規(guī)定不符合法律規(guī)定，購(gòu)房者可以依據(jù)合同約定要求開(kāi)發(fā)商交房。

記者：給了鑰匙是否就意味著交房？提供了質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)，但綠化、消防、道路都還沒(méi)完成，是否達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)？

鄒潔：交房的一般標(biāo)準(zhǔn)為房屋竣工驗(yàn)收合格，且應(yīng)當(dāng)在交房時(shí)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)，這個(gè)是強(qiáng)制性的。如果合同里面有其他的約定，還需要一些約定的資料。比如，精裝房會(huì)約定裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)要具體看合同。交鑰匙不代表交房，這只是交房的一部分。質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)只是交房其中的一部分。根據(jù)法律規(guī)定，未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋禁止投入使用，若消防還沒(méi)驗(yàn)收合格，就達(dá)不到交房標(biāo)準(zhǔn)。

記者：業(yè)主在自救過(guò)程中會(huì)存在一些什么風(fēng)險(xiǎn)？

鄒潔：自救是多數(shù)業(yè)主授予一小部分人去幫大家維權(quán)，跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商。權(quán)利義務(wù)都來(lái)源于業(yè)主的授權(quán)，沒(méi)有明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在法律上就是授權(quán)委托。因?yàn)槭芪械闹皇遣糠謽I(yè)主，中間可能在跟開(kāi)發(fā)商溝通接洽時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些受委托人認(rèn)為某些條件是可以達(dá)成的，但其他業(yè)主會(huì)覺(jué)得這個(gè)條件不滿意，會(huì)出現(xiàn)越權(quán)代理的情況。因?yàn)闆](méi)有實(shí)際上的法律關(guān)系，在法律上責(zé)任就比較小，可能出現(xiàn)后期自救目的達(dá)不到的狀況。

記者：在房子并未達(dá)到入住條件時(shí)，2017年有部分業(yè)主采取了占房行動(dòng)，物業(yè)公司要求2017年開(kāi)始就交物業(yè)費(fèi)是否合規(guī)？什么樣的情況下可以更換物業(yè)？

鄒潔：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”之規(guī)定，物業(yè)費(fèi)自開(kāi)發(fā)商交房之日起由購(gòu)房者承擔(dān)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)費(fèi)的收取是從交房之日起算的，交房前產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)用應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。就算是別樣幸福城在交房前已引進(jìn)了物業(yè)，交房前的物業(yè)費(fèi)也不能由業(yè)主來(lái)承擔(dān)。

根據(jù)法律規(guī)定，達(dá)到一定的入住率，業(yè)主就可以成立業(yè)主委員會(huì)，如果對(duì)現(xiàn)在的物業(yè)公司不滿意，可以通過(guò)表決的方式更換物業(yè)公司。同意更換物業(yè)公司的業(yè)主達(dá)到業(yè)委會(huì)總?cè)藛T的2/3就可更換。另一方面，還要看前期和物業(yè)簽的合同的合同期，合同期到了才能更換，或者物業(yè)公司出現(xiàn)一些解除條件的違約行為才能更換。

記者：提前收取2019年的物業(yè)費(fèi)合法嗎？業(yè)主認(rèn)為以1.98元/平方米的價(jià)格收取物業(yè)費(fèi)太貴，這個(gè)是否有收取標(biāo)準(zhǔn)？

鄒潔：從實(shí)際上來(lái)說(shuō)，如果業(yè)主拿了鑰匙，也實(shí)際使用了房屋，在法律上來(lái)說(shuō)就要承擔(dān)一定的物業(yè)費(fèi)。一名不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，考慮到別樣幸福城項(xiàng)目的特殊性和開(kāi)發(fā)商現(xiàn)狀，提前收取2019年物管費(fèi)用可以理解。物業(yè)費(fèi)有收取標(biāo)準(zhǔn)。如果業(yè)主有疑問(wèn)，可以咨詢物價(jià)局。

記者：到目前為止，業(yè)主是否算自救成功，還是只算取得階段性成果？

鄒潔：自救是否成功應(yīng)當(dāng)結(jié)合自救目的予以判定。

記者：業(yè)主成立自救小組組織自救，業(yè)主是否可以拒絕參與自救行動(dòng)？

鄒潔：自救組織在法律上可視為授權(quán)代理，業(yè)主可拒絕參與、委托。

記者：拿鑰匙前，業(yè)主被要求簽一份《接房申請(qǐng)及承諾書(shū)》，表明業(yè)主在接房前已知曉5號(hào)地塊的工程現(xiàn)狀，接房后產(chǎn)生的法律問(wèn)題由業(yè)主承擔(dān)，這樣的一份承諾書(shū)是否合法？

鄒潔：這個(gè)承諾書(shū)違反了國(guó)家法律規(guī)定交房的規(guī)定，業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商交付合格的房屋。

業(yè)主：我們之前提前繳納的契稅、維修基金等費(fèi)用用于工程款，之后開(kāi)發(fā)商是否會(huì)幫業(yè)主交這筆錢(qián)？

開(kāi)發(fā)商：我們當(dāng)時(shí)只是口頭承諾，沒(méi)有書(shū)面文件，但是我們給業(yè)主開(kāi)了收據(jù)，會(huì)如實(shí)兌現(xiàn)承諾。

★新聞延展

財(cái)興盛大廈成功自救模式

2016年11月23日，財(cái)興盛大廈完成所有驗(yàn)收。350多戶購(gòu)房人及其商鋪、辦公樓業(yè)主，在開(kāi)發(fā)商無(wú)力完成收尾工作驗(yàn)收交房的情況下，從2013年12月組成自救維權(quán)委員會(huì)，自籌1500萬(wàn)元，完成所有工程，上報(bào)完成綜合驗(yàn)收，成為昆明首個(gè)爛尾樓自救道路成功的案例。

爛尾

開(kāi)發(fā)商：昆明財(cái)興盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

開(kāi)工時(shí)間：2008年5月，坐落于滇緬大道南側(cè)新澳巷與昌源中路中間地塊的財(cái)興盛大廈開(kāi)工，分為A、B、C三座

竣工時(shí)間：2010年3月25日

交房時(shí)間：2010年12月31日

完全停工：2012年

爛尾原因：開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，無(wú)力完成該項(xiàng)目

政府介入

高新區(qū)住建局向開(kāi)發(fā)商下達(dá)整改通知、約談通知、告知函等、電話約談5次、電話催促或情況通報(bào)12次；與開(kāi)發(fā)商法人代表、負(fù)責(zé)人4次約談，接待群眾7次約200多人；組織開(kāi)發(fā)商與群眾協(xié)調(diào)會(huì)1次、律師咨詢會(huì)2次。但由于開(kāi)發(fā)商實(shí)在無(wú)力出資，“爛尾”問(wèn)題一直沒(méi)得到解決。

業(yè)主自救

一、成立自救維權(quán)委員會(huì)。2014年4月20日，業(yè)主召開(kāi)“財(cái)興盛大廈購(gòu)房人自救維權(quán)大會(huì)”，選舉出15名代表，成立維委會(huì)。

二、建立籌資賬戶。開(kāi)發(fā)商提供的未完分項(xiàng)工程有19項(xiàng)，初步估價(jià)需資金1176.7萬(wàn)元，這些項(xiàng)目均需要購(gòu)房人自籌資金。經(jīng)商議，由維委會(huì)為購(gòu)房人資金提供合法賬戶。為了保證資金的安全，為工程款的支付還制定了6個(gè)付款關(guān)卡。

三、制定籌資方案。根據(jù)2008年到2014年的昆明房?jī)r(jià)之差，先將1176.7萬(wàn)元按面積分?jǐn)偅?gòu)房者先湊齊尾款。住房、商鋪、寫(xiě)字樓、地下停車位按面積分?jǐn)�，住宅每平方米補(bǔ)交198.47元、寫(xiě)字樓每平方米補(bǔ)交238.17元、商鋪每平方米補(bǔ)交357.25元、地下停車位每平方米補(bǔ)交148.85元。

四、召集購(gòu)房人。高新區(qū)住建局成立“財(cái)興盛大廈相關(guān)事項(xiàng)工作小組”并在媒體上發(fā)布公告，幫忙召集財(cái)興盛大廈的購(gòu)房人。

五、召集施工方。2014年6月初，維委會(huì)召集開(kāi)發(fā)商及19項(xiàng)工程施工方。19項(xiàng)工程總合同金額是1632.7萬(wàn)元，減去開(kāi)發(fā)商支付的預(yù)付款還差1176.7萬(wàn)元。維委會(huì)向施工單位提出：“購(gòu)房人按照合同價(jià)的80%支付實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用，剩余20%由開(kāi)發(fā)商支付。”2/3左右的施工單位同意該方案。維委會(huì)還制定出第一次、第二次支付的款項(xiàng)數(shù)目，施工單位吃了定心丸。

六、審計(jì)介入。維委會(huì)對(duì)每一項(xiàng)費(fèi)用都精打細(xì)算，并請(qǐng)審計(jì)部門(mén)提前介入，讓每一項(xiàng)支出都經(jīng)得起質(zhì)詢。

七、開(kāi)工建設(shè)。2014年6月13日，施工方開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)未完工程。

八、竣工驗(yàn)收。2015年10月，項(xiàng)目竣工；11月23日，完成所有項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。

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