六月，天氣悶熱滾燙，有暴雨驟然登場(chǎng)。

對(duì)面的歐陽(yáng)捷穿著得體的襯衫西褲、細(xì)邊的無(wú)框眼鏡，講起話來(lái)溫和沉穩(wěn)，還是一如往常地令人如沐春風(fēng)。

作為新城控股副總裁，歐陽(yáng)捷已然成為外界認(rèn)識(shí)新城的一個(gè)標(biāo)志性人物。

在各種高端論壇，時(shí)常能看到他活躍的身影。仿佛信手拈來(lái)一樣，一開(kāi)口就把房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)態(tài)、形勢(shì)呈現(xiàn)得入木三分，就連自嘲“臉盲”的東原集團(tuán)董事長(zhǎng)羅韶穎，提起他也印象深刻。

羅韶穎與歐陽(yáng)捷在論壇上有過(guò)幾次碰面，大大小小的演講聽(tīng)下來(lái)，羅韶穎唯獨(dú)記住了他，“講的東西不套路，有自己真正的研究，觀點(diǎn)獨(dú)到”。

從大西北到江蘇，從教師到副總裁，職業(yè)、身份有了轉(zhuǎn)變，但歐陽(yáng)捷卻將為人師表時(shí)的博學(xué)多才、儒雅知性留了下來(lái)。

論壇演講之外，歐陽(yáng)捷開(kāi)設(shè)了專(zhuān)欄“歐陽(yáng)先聲”，就像一個(gè)地產(chǎn)圈的智者一般，不斷傳遞出他對(duì)這個(gè)行業(yè)形勢(shì)與走向的見(jiàn)解。

6月份的上海普陀，在落地玻璃鑲嵌的新城控股大廈內(nèi)，歐陽(yáng)捷不疾不緩，一把磁性沉穩(wěn)的聲音，將時(shí)下行業(yè)形態(tài)、市場(chǎng)調(diào)控、房企出路以及新城控股發(fā)展邏輯等問(wèn)題一一娓娓道來(lái)。

“市場(chǎng)天花板還未見(jiàn)頂”

關(guān)于2018年房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的討論一直很火熱，很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，2018年房地產(chǎn)是小年的觀點(diǎn)廣泛流傳。早有預(yù)測(cè)認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售下降局面，城市分化會(huì)更加明顯，而且調(diào)控政策會(huì)持續(xù)，放松的可能性很小。

如今2018年已走完半程，一方面調(diào)控持續(xù)加強(qiáng)，另一方面房企沒(méi)有放緩的勢(shì)頭，上半年合約銷(xiāo)售超過(guò)400億元的房企達(dá)到32家，“千億陣營(yíng)”或進(jìn)一步擴(kuò)圍。

對(duì)于樓市目前的趨勢(shì)，歐陽(yáng)捷認(rèn)為2018年的樓市將持續(xù) “大穩(wěn)小年”的狀態(tài)。穩(wěn)，即是在“房住不炒”的定位下，市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，樓市既不會(huì)大起、也不會(huì)大落，房?jī)r(jià)既不會(huì)暴漲、也不會(huì)大跌，整體將會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)大穩(wěn)的格局。

當(dāng)下這種相對(duì)平穩(wěn)的房地產(chǎn)局面，歐陽(yáng)捷判斷至少會(huì)持續(xù)至2020年。在他看來(lái)，如今的調(diào)控手段下，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)會(huì)呈現(xiàn)相對(duì)剝離的狀態(tài)。一方面，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好的情況下，也不會(huì)輕易啟動(dòng)房地產(chǎn)這個(gè)按鈕；另一方面，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的情況下，更不會(huì)強(qiáng)硬地打壓房地產(chǎn)。換句話講，社會(huì)或調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)增速下臺(tái)階的容忍度在不斷的增高，隨之房地產(chǎn)行業(yè)也就不會(huì)大幅起落。

然而，對(duì)于當(dāng)前各種調(diào)控政策，歐陽(yáng)捷仍認(rèn)為扭曲了市場(chǎng)：“就我個(gè)人而言，目前還沒(méi)有看到長(zhǎng)效機(jī)制的影子�！�

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，現(xiàn)行的行政調(diào)控手段在一定程度上扭曲了市場(chǎng)，呈現(xiàn)出的政策、房?jī)r(jià)、供求關(guān)系，甚至于購(gòu)房行為都是扭曲的，調(diào)控仍然沒(méi)有走出短期行政干預(yù)的局限。一城一策轉(zhuǎn)向一城多策，更使得各地樓市出現(xiàn)“小亂”局面。

他指出，長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該回到黨的十八大、十九大明確的“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的要求，以市場(chǎng)化導(dǎo)向的法律法規(guī)而非行政性管制措施治理市場(chǎng)亂象，因?yàn)槭袌?chǎng)亂象恰恰就是短效的、地方利益導(dǎo)向的行政性措施所導(dǎo)致的。

一頭是政策的持續(xù)調(diào)控，另一頭則是大房企們的規(guī)模競(jìng)賽。對(duì)于下半年大房企們會(huì)放緩增速的論斷，歐陽(yáng)捷認(rèn)為：接下來(lái)大房企們并不會(huì)放緩，甚至更多的房企會(huì)繼續(xù)加速跑。

規(guī)�；瘮U(kuò)張的天花板還沒(méi)有見(jiàn)頂，歐陽(yáng)捷指出，房地產(chǎn)行業(yè)正處在集中競(jìng)爭(zhēng)型階段，未來(lái)市場(chǎng)將進(jìn)入高寡占型格局，前8強(qiáng)房企將占據(jù)市場(chǎng)份額的70％以上。到那個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)大格局才可能基本落定，房企奔跑的速度才會(huì)慢下來(lái)。

房企奔跑的方向之一就是都市圈，這是未來(lái)城市競(jìng)爭(zhēng)的新引擎。歐陽(yáng)捷認(rèn)為，都市圈一旦形成的話，都市圈核心城市的擠出效應(yīng)會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)、人口溢到周邊中小城鎮(zhèn)，從而使得都市圈內(nèi)的中小城鎮(zhèn)在未來(lái)分享很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

這種機(jī)會(huì)的前提便是快速交通一體化、公共服務(wù)同城化，將都市圈核心城市與圈內(nèi)中小城鎮(zhèn)聯(lián)結(jié)起來(lái)，縮短城市之間的時(shí)空距離，都市圈效應(yīng)才能真正發(fā)揮。

“資源儲(chǔ)備要用在戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)上”

在歐陽(yáng)捷的思考里，都市圈是未來(lái)城市發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)的新動(dòng)力，具體到新城控股自身的擴(kuò)儲(chǔ)路徑上，確實(shí)也是按照這個(gè)邏輯在進(jìn)行。

2017年，新城控股新增122幅地塊，總建筑面積3392.8萬(wàn)平方米。新城控股以都市圈一二線城市為核心，進(jìn)行城市深耕與區(qū)域下沉，如上海以及新進(jìn)駐的成都、重慶、西安、鄭州等核心城市；同時(shí)以都市圈的核心城市為基地，向周邊的中小城市再擴(kuò)展至都市圈三四線城市，如常州、肇慶、唐山等城市。

傳統(tǒng)主業(yè)住宅之外，商業(yè)是新城控股這家房企不可或缺的另一主心骨，“一個(gè)輪子是住宅，一個(gè)輪子是商業(yè)�！睔W陽(yáng)捷說(shuō)道，這也是業(yè)內(nèi)為數(shù)不多將住宅和商業(yè)置于同等戰(zhàn)略地位的企業(yè)。

就“頭牌”吾悅廣場(chǎng)而言，新城控股去年在南京、成都、青島、寧波、長(zhǎng)春等12座吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)，全年實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入10.20億元，平均出租率97.91%。

截至目前，吾悅廣場(chǎng)已進(jìn)入全國(guó)62個(gè)城市、開(kāi)業(yè)和在建75個(gè)項(xiàng)目，這離新城控股“到2020年打造100座吾悅廣場(chǎng)”目標(biāo)也更加逼近。

“以前大家有疑問(wèn)，新城能那么快達(dá)到100個(gè)吾悅廣場(chǎng)嗎？現(xiàn)在看下來(lái)，確實(shí)能達(dá)到�！睔W陽(yáng)捷說(shuō)道，吾悅廣場(chǎng)能夠迅速打開(kāi)市場(chǎng)、站穩(wěn)腳跟的重要原因便是創(chuàng)新、差異化的打法，注重以文化為引領(lǐng)的精神消費(fèi)上的引導(dǎo)和服務(wù)。

如今，房地產(chǎn)行業(yè)已從最初的“圍攻”住宅市場(chǎng)，到全面滲透產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老、旅游教育甚至零售、電商等業(yè)態(tài)。新城控股同樣在多元化熱潮中踏出腳步，圍繞主業(yè)開(kāi)展了養(yǎng)老地產(chǎn)、模塊化建筑、共享空間、長(zhǎng)租公寓等的探索，但歐陽(yáng)捷也坦言：“我們都有嘗試，但做得不多”。星軼影院、多奇妙兒童樂(lè)園等業(yè)務(wù)板塊，都交由新城發(fā)展去做。

多元化嘗試下，關(guān)乎主心骨的抉擇，新城控股尤為堅(jiān)定。

“住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)大約占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的93%，這兩個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)足夠大了，我們必須把精力聚焦在我們這兩個(gè)核心業(yè)務(wù)上。”對(duì)此，歐陽(yáng)捷引用了自己尤為贊同的華為一句話：“不在非戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)上消耗戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)力量”。

對(duì)于時(shí)下各大房企紛紛嘗試布局的長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等，歐陽(yáng)捷覺(jué)得進(jìn)入這些市場(chǎng)的時(shí)機(jī)還未夠成熟，一方面是業(yè)務(wù)盈利模式不清晰，另一方面政策支持力度尚不明朗。其中，對(duì)于租賃住房存量市場(chǎng)，歐陽(yáng)捷認(rèn)為并沒(méi)有成為新藍(lán)海，租賃住房包括長(zhǎng)租公寓都還看不到盈利模式，舊村改造需要投入大量的成本，資本回收周期長(zhǎng)且投資效率低，無(wú)法形成高周轉(zhuǎn)和規(guī)模化。

“中國(guó)住房存量市場(chǎng)就像A股一樣，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)更多是屬于散戶市場(chǎng)�！睔W陽(yáng)捷認(rèn)為，未來(lái)存量市場(chǎng)依然不會(huì)取代增量市場(chǎng)，中國(guó)走到美國(guó)這樣的存量住房為主的市場(chǎng)尚需假以時(shí)日。

不管多元業(yè)務(wù)上能玩出多少花樣，市場(chǎng)對(duì)于房企們的第一關(guān)注點(diǎn)或許還在“規(guī)�！边@件事上。

“有規(guī)模才有江湖地位，沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)�！睔W陽(yáng)捷再一次強(qiáng)調(diào)。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷先生的專(zhuān)訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：之前我們判斷今年房地產(chǎn)是小年，但從上半年房企業(yè)績(jī)來(lái)看還是比較猛的，您怎么看今年房地產(chǎn)行業(yè)的整體形勢(shì)？

歐陽(yáng)捷：2016年底的時(shí)候，我們預(yù)測(cè)2017年是“樓市沒(méi)有黑天鵝”，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是一個(gè)“量平價(jià)穩(wěn)、略有增長(zhǎng)”的一年，從最后結(jié)果來(lái)看基本兌現(xiàn)了。今年，我們判斷是大穩(wěn)小亂。

所謂大穩(wěn)小亂，就是從宏觀政策層面來(lái)看，我們是“房住不炒”的定位，所以整個(gè)樓市一定是按住的。穩(wěn)，就是既不會(huì)大起也不會(huì)大落，房?jī)r(jià)既不會(huì)暴漲也不會(huì)大跌。因此有的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快就被按住，有些城市土地供應(yīng)不足就要求加強(qiáng)土地供應(yīng)。

小亂，因?yàn)槊總€(gè)城市的做法都不太相同，有的在放松，有的在收緊，有的在打壓，所以出現(xiàn)了大穩(wěn)小亂的一種格局。但是這種小亂不會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)平穩(wěn)，行政性管制的目標(biāo)就是抑泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為這種平穩(wěn)的局面會(huì)持續(xù)3-5年，一直到2020年才可能是一個(gè)突破口，開(kāi)始有一個(gè)大的增長(zhǎng)，您怎么看呢？

歐陽(yáng)捷：對(duì)，去年黨的十九大會(huì)議之前，我們預(yù)判未來(lái)五年，樓市將進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)期。過(guò)去存在三年小周期的概念，就是因?yàn)槭袌?chǎng)不好的時(shí)候，我們就刺激樓市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)好了之后，我們就打壓樓市，就形成了三年小周期。

現(xiàn)在我們開(kāi)始逐漸剝離房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，也不會(huì)重新啟動(dòng)房地產(chǎn)這個(gè)按鈕；未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也不可能大好、過(guò)熱，也不需要打壓房地產(chǎn)，所以房地產(chǎn)未來(lái)基本上就是一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)。

換句話說(shuō)，我們對(duì)經(jīng)濟(jì)增速下臺(tái)階的容忍度在不斷提高，就是跌到6.5或者再往下跌一點(diǎn)，也不一定要按動(dòng)房地產(chǎn)的啟動(dòng)按鈕。這樣的話，就不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的大幅起落了。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：地產(chǎn)調(diào)控方面是否已經(jīng)進(jìn)了一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)效的機(jī)制階段？

歐陽(yáng)捷：長(zhǎng)效機(jī)制還沒(méi)有看到影子，我們現(xiàn)在所有的手段都是行政調(diào)控。

中財(cái)辦原副主任楊偉民先生說(shuō)“行政性措施已經(jīng)無(wú)法根治市場(chǎng)亂象”，這是因?yàn)槭袌?chǎng)亂象恰恰就是短效的、地方利益導(dǎo)向的行政性措施所造成的。我們的長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該回到黨的十八大、十九大明確的“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的要求，以市場(chǎng)化導(dǎo)向的法律法規(guī)而非行政性管制措施治理市場(chǎng)亂象。

長(zhǎng)效機(jī)制一定是更加趨于市場(chǎng)化的，用多主體的土地供給打破地方政府土地市場(chǎng)壟斷，用賦予地方權(quán)限的稅收機(jī)制抑制投機(jī)行為，用合理債務(wù)的融資防范金融風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能符合資本流動(dòng)和回報(bào)率的規(guī)律，激勵(lì)企事業(yè)單位、社會(huì)組織和個(gè)人愿意用自用土地、房產(chǎn)、資本參與住房包括租賃住宅投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)，更好地平衡市場(chǎng)供求關(guān)系，這才是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年上半年房企銷(xiāo)售增速還是比較快，您認(rèn)為下半年趨勢(shì)是否會(huì)放緩呢？

歐陽(yáng)捷：我們?cè)缭?015年就做過(guò)研判，當(dāng)時(shí)談的兩個(gè)觀點(diǎn)：一是90％的中小房企會(huì)退出地產(chǎn)江湖，另一個(gè)是百?gòu)?qiáng)房企會(huì)占據(jù)市場(chǎng)份額的50%以上，后一個(gè)判斷去年已經(jīng)兌現(xiàn)了。那時(shí)我們認(rèn)為房企要加速奔跑、做大規(guī)模，我們提出的品牌口號(hào)叫：“隨新奔跑”。

2017年初的時(shí)候，我們又做了新的預(yù)判，認(rèn)為未來(lái)20強(qiáng)房企會(huì)占據(jù)市場(chǎng)份額的70%。很多人覺(jué)得這個(gè)不太現(xiàn)實(shí)，我們認(rèn)為完全有可能。因?yàn)?0強(qiáng)房企2016年平均增速是49%，2017年平均增速超過(guò)45%。未來(lái)三年，哪怕20強(qiáng)房企平均增速降到30%，它們依然可以占據(jù)市場(chǎng)份額的70%。

當(dāng)然，前提是整個(gè)市場(chǎng)蛋糕沒(méi)有變得更大，如果市場(chǎng)蛋糕變得更大，那它們的市場(chǎng)份額可能會(huì)降下來(lái)一點(diǎn)；但如果市場(chǎng)蛋糕小了，那它們的市場(chǎng)份額可能還會(huì)更高。

所以，現(xiàn)在的情況是大房企還在加速奔跑。比如說(shuō)像新城，新城1到5月份的增速是67％左右，我們還可以看到很多企業(yè)的增速30%、40%、甚至更高。下半年，隨著市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，20強(qiáng)房企的速度還會(huì)跑得比較快。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：大環(huán)境對(duì)企業(yè)拿地、投資會(huì)產(chǎn)生什么影響？這兩年是新城規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵階段，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的土地市場(chǎng)，有哪些拿地邏輯和措施呢？

歐陽(yáng)捷：對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，大家還在談一線、二線、三四線城市，但我們的觀點(diǎn)是未來(lái)要關(guān)注三個(gè)市場(chǎng)。

第一個(gè)市場(chǎng)是都市圈的核心城市，比如說(shuō)上海、深圳、廣州，以及南京、合肥、杭州、成都等省會(huì)城市，還有青島、廈門(mén)、大連這些雙核城市。未來(lái)核心城市的整體發(fā)展邏輯是控制城市邊界，土地供應(yīng)是趨勢(shì)性減少的，供求關(guān)系長(zhǎng)期處于緊平衡狀態(tài)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期難以消除，購(gòu)房資格和房?jī)r(jià)就會(huì)長(zhǎng)期被政策按住，市場(chǎng)表現(xiàn)為量縮價(jià)穩(wěn)。固守在這樣的城市，房企是不可能獲得業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的，必須要跳出去。

第二個(gè)市場(chǎng)是都市圈里的中小城市，比如說(shuō)上海周邊的太倉(cāng)、昆山、蘇州、嘉興、南通這些地方，像深圳旁邊的惠州、東莞、中山、江門(mén)甚至珠海那一帶，都市圈的核心城市房?jī)r(jià)太高、住房供應(yīng)不足，當(dāng)都市圈核心城市與都市圈內(nèi)中小城鎮(zhèn)形成快速交通（包括軌道交通、高速公路、快速公交），核心城市的產(chǎn)業(yè)與人口就可以導(dǎo)出，并為核心城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)騰籠換鳥(niǎo)，這些城市都市圈中小城市未來(lái)就有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

當(dāng)然，交通之外還要解決公共服務(wù)的同城化，核心城市好學(xué)校、好醫(yī)院到周邊中小城鎮(zhèn)開(kāi)分校、分院，高考政策打通，社保醫(yī)保打通。只要交通網(wǎng)絡(luò)一體化、公共服務(wù)同城化這兩個(gè)條件做到了，都市圈就形成了。都市圈也會(huì)給房地產(chǎn)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。

第三個(gè)市場(chǎng)是非都市圈的中小城市，中長(zhǎng)期來(lái)看，這些中小城市的人口是凈流出的，住房供應(yīng)逐步萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)慢慢變小。

短期來(lái)看，去庫(kù)存和棚改還會(huì)繼續(xù)，三四線城市面廣量大，機(jī)會(huì)依然存在。

新城控股也是按照這樣一個(gè)邏輯、趨勢(shì)去做的，以都市圈核心城市為基地，進(jìn)行城市深耕與區(qū)域下沉，繼而拓展、兼顧到都市圈三四線城市，包括一些有潛力的非都市圈城市。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：新城在住宅和商業(yè)這兩個(gè)板塊上是怎么平衡的？

歐陽(yáng)捷：從整個(gè)投資角度來(lái)看，住宅這一塊大概占了全公司的三分之二，商業(yè)這塊兒大概是占了三分之一。

第一個(gè)概念，因?yàn)樾鲁菆?jiān)持的是“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，所以基本上保持這么一個(gè)規(guī)模在里面，并沒(méi)有厚此薄彼，兩邊發(fā)展都很快。

第二個(gè)概念，就是在整個(gè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，我們希望住宅部門(mén)在城市深耕過(guò)程當(dāng)中能夠堅(jiān)守住我們的大本營(yíng)，把核心城市做好了才有可能向周邊中小城市覆蓋。商業(yè)部門(mén)要更多看市場(chǎng)機(jī)會(huì)，畢竟有些城市商業(yè)已經(jīng)飽和，有些城市還幾乎沒(méi)有像樣的商業(yè)廣場(chǎng)。

所以，我們會(huì)在住宅和商業(yè)之間做一個(gè)相對(duì)平衡，確保雙輪同步發(fā)展。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：商業(yè)吾悅廣場(chǎng)這塊是怎么布局的？

歐陽(yáng)捷：商業(yè)布局與住宅布局完全不同，主要看市場(chǎng)格局和未來(lái)潛力，有些城市雖然商業(yè)較多，但在某些區(qū)域或板塊還沒(méi)有成熟的商業(yè)綜合體，這就是機(jī)會(huì)。有些城市經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，人口基數(shù)比較大，人均收入水平比較高，即便存在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)但競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，我們也會(huì)有選擇地進(jìn)入。

吾悅廣場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)62個(gè)城市，開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)75個(gè)項(xiàng)目，其中一二線城市占比大約40%，三四線城市都是經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、收入水平高、商業(yè)潛力大的城市。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：新城之前也提過(guò)2020年建成100個(gè)吾悅廣場(chǎng)，目前來(lái)看基本上可以達(dá)到？

歐陽(yáng)捷：以前大家懷疑有那么快嗎？現(xiàn)在看下來(lái)，確實(shí)還是很快的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：相對(duì)于其他一些平臺(tái)，新城吾悅廣場(chǎng)在管理、服務(wù)上的優(yōu)勢(shì)在哪兒？

歐陽(yáng)捷：我們做商業(yè)比較晚，從2008年開(kāi)始做的，第一個(gè)吾悅廣場(chǎng)是在2012年才落地的，所以到現(xiàn)在為止不過(guò)6年。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們學(xué)習(xí)了很多，也在競(jìng)爭(zhēng)中鍛煉成長(zhǎng)。

商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，特別是電商沖擊的影響非常大，雖然目前實(shí)體商業(yè)已經(jīng)占穩(wěn)腳跟，但未來(lái)發(fā)展必須要有自己的差異化打法，這就是創(chuàng)新。

過(guò)去我們也做過(guò)“標(biāo)準(zhǔn)化”，主要是為了減少產(chǎn)品設(shè)計(jì)瑕疵、施工質(zhì)量缺陷，現(xiàn)在更加注重未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，因此，我們從2015年開(kāi)始轉(zhuǎn)向“有情懷、不復(fù)制、具規(guī)模”的創(chuàng)新模式，從建筑形態(tài)、品牌業(yè)態(tài)、運(yùn)營(yíng)管理上進(jìn)行創(chuàng)新，差異化就慢慢打出來(lái)了。

比如，我們做了很多有情懷的主題街區(qū)，在長(zhǎng)春做的時(shí)光引擎就是把長(zhǎng)春第一汽車(chē)制造廠跟長(zhǎng)春電影制片廠的藝術(shù)形象結(jié)合起來(lái)，映射了長(zhǎng)春解放后60年的社會(huì)發(fā)展、滄桑變化，還有在常州做的荷塘月色，在晉江做的紫峰里，在鎮(zhèn)江做的風(fēng)雨江南，在成都做的元寶街，都是跟當(dāng)?shù)氐奈幕Y(jié)合起來(lái)的，對(duì)這些主題街區(qū)進(jìn)行創(chuàng)新升級(jí)，更契合消費(fèi)場(chǎng)景升級(jí)換代。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：除了傳統(tǒng)地產(chǎn)，其他創(chuàng)新業(yè)務(wù)會(huì)不會(huì)有一些嘗試？

歐陽(yáng)捷：有一定的嘗試，比如說(shuō)養(yǎng)老地產(chǎn)、模塊化建筑、長(zhǎng)租公寓、共享空間，我們都有嘗試，但是做得不多。

少的原因就是我們必須把精力聚焦在核心業(yè)務(wù)上，就是住宅和商業(yè)。因?yàn)檫@兩塊的市場(chǎng)大約占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的93%，這兩個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)足夠大了。

華為有一句話非常有價(jià)值：“不在非戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)上消耗戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)力量”，就是我們絕大部分的戰(zhàn)略資源都是用在戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)上的，非戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)不會(huì)過(guò)多投入。

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、模塊化建筑等產(chǎn)業(yè)，未來(lái)一定是方向，國(guó)家政策也是鼓勵(lì)的，但是目前來(lái)看，還沒(méi)有成熟的贏利模式，條件還不成熟，現(xiàn)在還不是一個(gè)很好的進(jìn)入時(shí)機(jī)。

當(dāng)然現(xiàn)在必須去摸索、去嘗試，一旦市場(chǎng)成熟，很快可以復(fù)制，很快可以爆發(fā)出來(lái)。

星軼影院、多奇妙兒童樂(lè)園等業(yè)務(wù)板塊，都交由新城發(fā)展去做，新城控股還是把更多精力和資源投入到住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)上。

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