8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標(biāo)桿企業(yè)，都參與了這個(gè)全行業(yè)年度盛會(huì)。

我們尋找中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨(dú)特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當(dāng)他們的故事放置于中國房地產(chǎn)的宏大背景時(shí)，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 當(dāng)房企們在拼規(guī)模的路上愈發(fā)白熱化，綠地多元化的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略已逐見成效。

張玉良透露：“至少三年前，綠地就已明確提出從‘房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)’向‘城市綜合運(yùn)營服務(wù)商’轉(zhuǎn)型，作為集團(tuán)中長期核心戰(zhàn)略之一。”

綠地2017年報(bào)顯示，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售3065億元，同比增長20%；全年?duì)I收同比增17%至2904億元；利潤總額同比增33%至193億元。

從2014年銷售首次突破2000億，超越萬科成為行業(yè)第一，到2017年突破3000億，綠地正按照自己的節(jié)奏在調(diào)整步伐。

張玉良表示，綠地在2014年實(shí)現(xiàn)了行業(yè)第一的規(guī)模地位，某種程度上，也標(biāo)志著企業(yè)進(jìn)入了一個(gè)不唯規(guī)模論的新階段。

多元化和轉(zhuǎn)型升級是這個(gè)階段的關(guān)鍵詞。打開綠地的多元化版圖，在房地產(chǎn)為主業(yè)的前提下，綠地逐漸形成了“大基建、大金融、大消費(fèi)等產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的綜合經(jīng)營格局。

雖然多元化的發(fā)展模式，一定程度上降低了綠地在銷售規(guī)模上的增速，但張玉良認(rèn)為，多元產(chǎn)業(yè)能為綠地的發(fā)展奠定更為扎實(shí)的基礎(chǔ)和強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，不會(huì)因一個(gè)行業(yè)的周期波動(dòng)而致整體業(yè)績大幅波動(dòng)。

其中，在與地產(chǎn)聯(lián)系最為密切的大基建產(chǎn)業(yè)中，綠地就涉及了地鐵、高速公路、生態(tài)文旅等項(xiàng)目，包括先后投建總投資近200億元的南京地鐵5號線等項(xiàng)目，業(yè)務(wù)規(guī)模已超1500億元。張玉良透露，綠地的大基建將在五年內(nèi)成為業(yè)務(wù)規(guī)模超4000億元、具有國家級影響力的“中綠建”。

對于地產(chǎn)主業(yè)，張玉良年初提出的銷售目標(biāo)是4000億，上半年業(yè)已完成1600億，對于實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)，張玉良顯得胸有成足：“今年公司的房地產(chǎn)主業(yè)銷售進(jìn)度，目前為止，完全在公司的全年計(jì)劃之中。”

“并不是住宅一直火爆、也不是商辦一直不行”

正如張玉良所言，產(chǎn)業(yè)協(xié)同作用是綠地的最大優(yōu)勢，以大基建業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，綠地近年來在高鐵新城、特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目上不斷跑馬圈地，成為日后業(yè)績增長的巨大動(dòng)力和保障。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2017年，綠地先后落地雪野湖、丁字灣、宿州高鐵站等69個(gè)項(xiàng)目，新增土地面積約1262萬平方米，新增土儲(chǔ)預(yù)估將為綠地提供貨值超過3000億元。其中，截至今年3月，綠地已簽約特色小鎮(zhèn)超3000萬平方米，成為當(dāng)前土儲(chǔ)的重要組成部分。

低成本是這些大盤項(xiàng)目的核心。統(tǒng)計(jì)顯示，綠地2017年新增土地面積1262萬平方米，付出的土地款592億元，但平均樓面價(jià)僅2500元每平，從整個(gè)行業(yè)來看，這一平均成本僅高于恒大。

此外，張玉良指出，在以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的項(xiàng)目中，既有住宅開發(fā)，也有可以為企業(yè)帶來長線運(yùn)營管理業(yè)務(wù)的收入，如產(chǎn)城運(yùn)營、高新產(chǎn)業(yè)的公司股權(quán)投資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)綠地“未來20%的重大項(xiàng)目貢獻(xiàn)80%的業(yè)績”、業(yè)績結(jié)構(gòu)更為多元化和可持續(xù)。

在以地區(qū)為劃分的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中，綠地一直處于隨行就市的調(diào)整中。2016年，綠地以聚焦一線、強(qiáng)二線及中部省會(huì)城市為主，全年新增土儲(chǔ)約9成集中于一二線城市。而到了2017年，綠地新增土儲(chǔ)中有約48%的建筑面積位于一二線城市及其周邊直接輻射區(qū)域。

隨著三四線的市場向好，2018年初，張玉良提出在一二線城市溢出以及有產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的三四線區(qū)域做一波短平快操作，作為2018年地產(chǎn)銷售上的重要增量。

不過，張玉良同時(shí)強(qiáng)調(diào)，雖然目前三四線城市房地產(chǎn)市場火爆，“但把寶都押在三四線，一旦市場降溫，風(fēng)險(xiǎn)是很大的�！睆男袠I(yè)的屬性和市場的需求分析，張玉良從一開始就認(rèn)定三四線的繁榮是不可持續(xù)的。

對于一直倚重的商辦項(xiàng)目，綠地也在不斷地優(yōu)化結(jié)構(gòu)。據(jù)其透露，近兩年，綠地住宅與商辦的比重基本處于7:3。

雖然受一定因素影響，商辦曾經(jīng)是綠地規(guī)模增長中的庫存阻力，但張玉良相信，在不同的發(fā)展周期會(huì)有不同的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，“并不是住宅一直火爆、也不是商辦一直不行。”

“機(jī)遇很大、困難不小”

大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷深刻調(diào)整的挑戰(zhàn)，調(diào)控政策和金融趨緊正在對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生作用。受此影響，張玉良認(rèn)為房地產(chǎn)市場總體行情將穩(wěn)中有降。

一方面，一些實(shí)力不濟(jì)的中小房企，會(huì)比較艱難，也可能演化為被收購兼并，但對龍頭企業(yè)而言，若能應(yīng)對得當(dāng)、把握去杠桿控風(fēng)險(xiǎn)的總體趨勢，反而會(huì)有不少的機(jī)會(huì)，比如更低競爭的拿地機(jī)會(huì)、快速擴(kuò)張布局的并購機(jī)會(huì)等等。

位于行業(yè)第一梯隊(duì)，張玉良指出，外部環(huán)境對綠地來說是“機(jī)遇很大、困難不小”。雖然地產(chǎn)融資是當(dāng)前金融監(jiān)管加強(qiáng)的重點(diǎn)領(lǐng)域，但其他產(chǎn)業(yè)的融資所受影響則相對較小。

事實(shí)上，目前綠地集團(tuán)的各產(chǎn)業(yè)正通過挖掘融資潛力，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，希望達(dá)到“抱團(tuán)取暖”的效果。因此，當(dāng)前和今后一段時(shí)間將是綠地可以取得大發(fā)展、快成長的難得“窗口期”。

另一方面，同樣得益于綠地多元產(chǎn)業(yè)布局的深入，張玉良相信，未來綠地的發(fā)展奠定更為扎實(shí)的基礎(chǔ)和強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，不會(huì)因一個(gè)行業(yè)的周期波動(dòng)而致整體業(yè)績大幅波動(dòng)。

事實(shí)上，在綠地2017年2904億元的全年?duì)I業(yè)收入當(dāng)中，除了房地產(chǎn)主業(yè)貢獻(xiàn)了1505億元外，大基建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入1048億元，同比增長37%，成為綠地除房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，第二個(gè)“千億”的業(yè)務(wù)板塊。

不可否認(rèn)，作為戰(zhàn)略型主導(dǎo)的房企，張玉良一直帶領(lǐng)這綠地走在多元化轉(zhuǎn)型的道路上，在形成一主三大的格局后，綠地又先后介入了科創(chuàng)、康養(yǎng)和電競等行業(yè)。

為不斷尋找新的合作機(jī)會(huì)，張玉良也成為地產(chǎn)圈里最忙碌的掌舵人之一。

對此，他卻始終保持謙虛和低調(diào)，人們鮮少看見他在公眾場合揮斥方遒，出席活動(dòng)時(shí)，他也始終保持笑意，謙恭而有耐心。

伴隨綠地成長的26年，張玉良也將在今年邁入退休年紀(jì)，對于他的去留，外界紛紛揣測，但熟悉他的工作人員則笑言，“看這工作狀態(tài)，退休至少還不在議事日程上�！�

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對綠地控股集團(tuán)股份有限公司董事長、總裁張玉良先生的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金融監(jiān)管趨嚴(yán)，您認(rèn)為今年的金融政策對房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生哪些影響？

張玉良：房地產(chǎn)具有天然的金融屬性，離開金融，房地產(chǎn)沒有存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。

2018年一季度，中央和地方著力打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的攻堅(jiān)戰(zhàn)，貨幣金融政策空前收緊，融資難度不斷加大，成本持續(xù)上升，資金問題成為影響企業(yè)發(fā)展極為突出的因素。差別化的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策繼續(xù)實(shí)施，部分熱點(diǎn)城市調(diào)控甚至進(jìn)一步從嚴(yán)，行業(yè)競爭進(jìn)一步加劇。

金融措施本身就是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要部分，甚至是核心部分之一。為實(shí)現(xiàn)調(diào)控政策更好的效果，金融配套政策發(fā)揮著核心的作用，例如上面提到的資本端對租賃類融資的支持和放開，就是最好的例子。

房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷深刻調(diào)整的挑戰(zhàn)。一方面，為了治標(biāo)，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控仍將延續(xù)。受此影響，房地產(chǎn)市場總體行情將穩(wěn)中有降。另一方面，為了治本，國家將深入推進(jìn)住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，必將對行業(yè)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：當(dāng)下趨緊的金融環(huán)境會(huì)否對綠地產(chǎn)生影響？未來綠地會(huì)通過哪些渠道實(shí)現(xiàn)融資？

張玉良：發(fā)債受到影響只是當(dāng)前整體金融政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)受到影響的一個(gè)方面而已。從金融監(jiān)管來看，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的攻堅(jiān)戰(zhàn)全面打響，貨幣金融政策持續(xù)收縮，一大批原有的融資通道關(guān)閉，融資難度加大，資金成本上升，“錢緊”、“錢荒”成為眾多企業(yè)普遍面臨的問題，并上升為影響企業(yè)發(fā)展的突出因素。

不同企業(yè)由于其風(fēng)險(xiǎn)控制能力、融資渠道、融資成本等核心競爭力方面的差別，將面臨全然不同的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。對于一些實(shí)力不濟(jì)的中小房企，會(huì)比較艱難，也可能演化為被收購兼并。

而對于行業(yè)龍頭，資金、土地、購買力等資源的進(jìn)一步集中化，只要應(yīng)對得當(dāng)、把握去杠桿控風(fēng)險(xiǎn)的總體趨勢，反而會(huì)有不少的機(jī)會(huì)，比如更低競爭的拿地機(jī)會(huì)、快速擴(kuò)張布局的并購機(jī)會(huì)、持續(xù)提高市場占有率鞏固行業(yè)地位的機(jī)會(huì)等等。

對綠地而言，外部環(huán)境“機(jī)遇很大、困難不小”。較之同行業(yè)其他企業(yè)，綠地大優(yōu)勢：一是多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的優(yōu)勢。集團(tuán)已經(jīng)形成“以房地產(chǎn)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費(fèi)、康養(yǎng)、科創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的綜合經(jīng)營格局，通過“地產(chǎn)+”的商業(yè)模式，各產(chǎn)業(yè)能夠協(xié)同作戰(zhàn)，為獲取大規(guī)模戰(zhàn)略性項(xiàng)目創(chuàng)造了條件。

二是融資題材多樣化的優(yōu)勢。房地產(chǎn)融資是當(dāng)前金融監(jiān)管加強(qiáng)的重點(diǎn)領(lǐng)域，但其他產(chǎn)業(yè)的融資所受影響則相對較小。集團(tuán)各產(chǎn)業(yè)通過挖掘融資潛力，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，可以達(dá)到“抱團(tuán)取暖”的效果。

因此，對綠地而言，當(dāng)前和今后一段時(shí)間又是一個(gè)可以取得大發(fā)展、快成長的難得“窗口期”。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：綠地的產(chǎn)品過去大多是商辦，近年多涉及特色小鎮(zhèn)、高鐵新城等開發(fā)周期相對較長的業(yè)務(wù)，怎么去平衡開發(fā)周期、現(xiàn)金回流、規(guī)模追趕之間的關(guān)系？

張玉良：綠地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，一直處于隨行就市的良性動(dòng)態(tài)調(diào)整中，近兩年，住宅與商辦的比重基本處于7:3。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有周期性，再細(xì)化而言，不同的房地產(chǎn)細(xì)分市場，如住宅市場（還可分一二線市場、三四線市場等）、商辦市場，在不同的發(fā)展周期會(huì)有不同的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，并不是一直是住宅火爆、也不是商辦一直不行，更不是三四線市場行情能一直延續(xù)。

對于已經(jīng)發(fā)展了20多年的龍頭企業(yè)，更致力于中長期的穩(wěn)定發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)控制，而多元化產(chǎn)業(yè)布局、全球范圍內(nèi)協(xié)同發(fā)展、不同房地產(chǎn)領(lǐng)域的平衡布局，恰恰是綠地保持中長期穩(wěn)定發(fā)展的優(yōu)勢所在。

眼下，三四線城市房地產(chǎn)市場火爆，把寶都押在三四線，一旦市場降溫，風(fēng)險(xiǎn)是很大的。在多元產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，綠地在符合國家政策鼓勵(lì)、地方未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色小鎮(zhèn)、高鐵新城，將為企業(yè)帶來長期穩(wěn)定發(fā)展的業(yè)績貢獻(xiàn)。

這些重大項(xiàng)目，既有可以實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的業(yè)務(wù)如住宅開發(fā)，也有可以為企業(yè)帶來長線運(yùn)營管理業(yè)務(wù)的收入如產(chǎn)城運(yùn)營、高新產(chǎn)業(yè)的公司股權(quán)投資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)綠地“未來20%的重大項(xiàng)目貢獻(xiàn)80%的業(yè)績”、業(yè)績結(jié)構(gòu)更為多元化和可持續(xù)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：去年2月綠地曾發(fā)布公告試點(diǎn)項(xiàng)目提成及跟投制度，具體的推進(jìn)情況如何？

張玉良：綠地也高度重視跟投制度及其潛在作用，在我看來，推進(jìn)跟投的主要目標(biāo)不應(yīng)該只是規(guī)模，一個(gè)好的跟投制度，其作用是全方位的。

綠地為革新管理機(jī)制，激發(fā)團(tuán)隊(duì)動(dòng)力，促進(jìn)企業(yè)與管理團(tuán)隊(duì)共同創(chuàng)業(yè)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共負(fù)盈虧，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營質(zhì)量及效率，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化，選取部分市場化競拍項(xiàng)目試點(diǎn)項(xiàng)目跟投辦法，目前正在試點(diǎn)階段。

我們會(huì)根據(jù)綜合環(huán)境和企業(yè)自身特點(diǎn)，結(jié)合試點(diǎn)情況不斷完善相關(guān)制度，穩(wěn)步推進(jìn)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您怎么看目前行業(yè)追逐規(guī)模的問題？對今年4000億的目標(biāo)信心大嗎？

張玉良：綠地在2014年實(shí)現(xiàn)了行業(yè)第一的規(guī)模地位，某種程度上，也標(biāo)志著企業(yè)進(jìn)入了一個(gè)不唯規(guī)模論的更重發(fā)展質(zhì)量、盈利能力和長期安全穩(wěn)定的可持續(xù)性新階段。

所以，近幾年，你能看到綠地持續(xù)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新升級，不斷完善和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)依然是核心主業(yè)，同時(shí)，其他多元化產(chǎn)業(yè)綠地的布局和推進(jìn)同樣迅速，這將為未來綠地的發(fā)展奠定更為扎實(shí)的基礎(chǔ)和強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，不會(huì)因一個(gè)行業(yè)的周期波動(dòng)而致整體業(yè)績大幅波動(dòng)。

至于今年公司的房地產(chǎn)主業(yè)銷售進(jìn)度，目前為止，完全在公司的全年計(jì)劃之中，上半年預(yù)計(jì)將按計(jì)劃完成約1600億元左右的銷售額。下半年，整體的供應(yīng)計(jì)劃和推盤節(jié)奏將穩(wěn)步推進(jìn)，在“規(guī)模穩(wěn)定增長，盈利快速增長”的整體思路下，完成全年業(yè)績目標(biāo)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在布局上，綠地近兩年更多地走向一些三四線城市，您認(rèn)為三四線的這一輪繁榮還將持續(xù)多久？

張玉良：房地產(chǎn)市場新周期的發(fā)展，已經(jīng)不能單純以一二三四線這樣的標(biāo)準(zhǔn)去衡量一個(gè)區(qū)域的空間、機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)了，如果還是以這樣的標(biāo)準(zhǔn)去布局，是很危險(xiǎn)的。因?yàn)檩椛湟蛩�，有些三四線城市擁有一二線級別的空間，同樣，因?yàn)檎{(diào)控和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口等因素，有些名義上的二線城市其空間可能還不如上述的三四線。

今年，綠地的土儲(chǔ)區(qū)域戰(zhàn)略將找準(zhǔn)重點(diǎn)市場和重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，聚焦“沿海一條線、西部兩個(gè)圈、中部若干點(diǎn)”，重點(diǎn)抓好以下市場：一是長三角、珠三角、京津冀等一線城市群及周邊地區(qū)；二是江西、安徽、武漢、中原、山東、西北、西南、昆明及南寧等二線城市群及周邊地區(qū)；三是地級市高鐵站周邊地區(qū)。

實(shí)際上，近兩年，綠地的新增土儲(chǔ)，2016年聚焦一線、強(qiáng)二線及中部省會(huì)城市，核心區(qū)域土儲(chǔ)收獲與銷售業(yè)績均表現(xiàn)搶眼，新增土儲(chǔ)約9成集中于一二線城市。2017年的新增土儲(chǔ)，約48%的建筑面積位于一二線城市及其周邊直接輻射區(qū)域。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在一主三大之外，2017年至今又新增了康養(yǎng)和科創(chuàng)兩大業(yè)務(wù)，如何理解這五大業(yè)務(wù)之間的聯(lián)系？怎么將其與主營的地產(chǎn)業(yè)務(wù)串聯(lián)起來，當(dāng)中的邏輯是什么？

張玉良：中國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展步入新時(shí)代、新周期，將考驗(yàn)企業(yè)的綜合實(shí)力和核心競爭力。綠地始終走在企業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新升級前列，通過在產(chǎn)業(yè)協(xié)同、區(qū)域布局、資本運(yùn)作等全方位聚焦、提升，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)主業(yè)內(nèi)容競爭力不斷增強(qiáng)的同時(shí)，形成了多個(gè)具有核心競爭力的產(chǎn)業(yè)新亮點(diǎn)，培育了多個(gè)公司業(yè)績增長新引擎。

以2017年為例，在“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同新亮點(diǎn)層面，基建、金融、消費(fèi)等多元產(chǎn)業(yè)板塊成長迅速，科技、康養(yǎng)等新興產(chǎn)業(yè)破土而出，綠地“魔方”式的“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同運(yùn)營模式正成為其運(yùn)籌大型項(xiàng)目的利器和獨(dú)特競爭優(yōu)勢，尤其是圍繞特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，多產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡致。比如在已落地小鎮(zhèn)項(xiàng)目中，基建板塊獲得了大量基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)業(yè)務(wù)。

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