盛煦地產(chǎn)王謙：今年是房地產(chǎn)行業(yè)最好時(shí)代的開始

8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標(biāo)桿企業(yè)，都參與了這個(gè)全行業(yè)年度盛會(huì)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)與盛煦地產(chǎn)（Shanghai NOVA Real Estate Co.， Ltd）董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁王謙先生相約的采訪時(shí)間在上午8點(diǎn)半， 原本擔(dān)心時(shí)間太早會(huì)出現(xiàn)各種狀況，事實(shí)證明我們多慮了。

王謙穿著非常簡(jiǎn)單，白襯衫，顯得很有精神。

在創(chuàng)業(yè)的廿一年里，印象最深刻的是什么？王謙對(duì)這個(gè)問題并不陌生，他笑了笑答道：“開心的事太多了，往往記不住，最讓我記憶猶新的是最痛的事�！�

“那時(shí)我在徐州。”他開始回憶：“從2010年-2013年大概四年的時(shí)間，對(duì)我包括對(duì)盛煦地產(chǎn)影響最深遠(yuǎn)的一個(gè)時(shí)段�！�

“每個(gè)企業(yè)發(fā)展得好壞，更多是因?yàn)槠髽I(yè)自身的操盤人或者靈魂人物，他的格局、他的能力最重要。”

“這個(gè)太長(zhǎng)了，三天三夜都講不完。這段經(jīng)歷讓我知道了我不能做什么，不適合做什么�！闭�因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的積累，才有了今天的盛煦。

“但我還是很開心的�！蓖踔t說。

“因?yàn)槲沂且粋�(gè)創(chuàng)業(yè)型人才，我這輩子就適合創(chuàng)業(yè)、適合不斷地創(chuàng)業(yè)。”他給自己的定位是“天生創(chuàng)業(yè)者”。

最好時(shí)代的開始

“今年規(guī)模是爆發(fā)式增長(zhǎng)嗎？”我們的對(duì)話由此開始。

2018年3月，盛煦地產(chǎn)與上海融創(chuàng)宣布發(fā)起國內(nèi)首只規(guī)模200億的存量資產(chǎn)并購基金，使王謙又一次回到公眾視野。

隨后新加坡政府投資公司（GIC）正式入股盛煦地產(chǎn)，并且雙方宣布共同成立長(zhǎng)租公寓投資平臺(tái)，一系列的投資動(dòng)作肯定了王謙及其領(lǐng)導(dǎo)的盛煦地產(chǎn)在存量地產(chǎn)領(lǐng)域的決心及業(yè)界信譽(yù)。

作為一家立足中國一線城市存量地產(chǎn)和城市更新領(lǐng)域投資及資產(chǎn)管理的公司，王謙說盛煦地產(chǎn)做的就是重資產(chǎn)。

房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入存量運(yùn)營時(shí)代幾乎已經(jīng)是一個(gè)公認(rèn)的趨勢(shì)，當(dāng)大部分開發(fā)商都在談轉(zhuǎn)型，試圖向服務(wù)商角色轉(zhuǎn)變的時(shí)候，王謙卻玩起了“重資產(chǎn)”。

從當(dāng)年“輕資產(chǎn)”的始作俑者到如今重資產(chǎn)的旗手，王謙選擇的道路著實(shí)有些讓人意外。

王謙最早關(guān)于輕資產(chǎn)的實(shí)踐是在2004年，在海外留學(xué)并擔(dān)任過加利福尼亞房地產(chǎn)投資公司sicco執(zhí)行總裁的他，將美國小規(guī)模私募基金特羅斯帶到中國，歷經(jīng)兩年卻未尋得合適的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。

2006年，王謙牽頭與上海中凱集團(tuán)、美國華平公司合資成立上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司，在中國8個(gè)城市負(fù)責(zé)房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理的項(xiàng)目超過11個(gè)。

2010年，王謙創(chuàng)辦了上海鉑生建設(shè)發(fā)展有限公司，旨在從事二三線城市的舊城改造及房地產(chǎn)開發(fā)。

依靠這種把開發(fā)管理和投資分開的模式，2008年上半年，王謙已在中國的8個(gè)城市做了11個(gè)項(xiàng)目。但2008年下半年，金融海嘯的到來又是當(dāng)頭一棒。

此后幾年，王謙與投資伙伴先后成立寶盛發(fā)展公司和鉑生開發(fā)公司，專門致力于二三線城市的綜合體開發(fā)。

前幾次的創(chuàng)業(yè)，對(duì)于王謙來說是不斷累積經(jīng)驗(yàn)的過程，直到2015年創(chuàng)立盛煦地產(chǎn)。在王謙看來，盛煦的誕生并不是偶然，是過去三年甚至十年的積累。

王謙手中的盛煦地產(chǎn)并沒有拋下原有的“運(yùn)營管理”邏輯，主要業(yè)務(wù)為收購存量物業(yè)資產(chǎn)，并改造為長(zhǎng)租服務(wù)式公寓和商業(yè)物業(yè)，進(jìn)行改造后的持有出租經(jīng)營及資產(chǎn)管理。

作為行業(yè)內(nèi)最早以存量地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的創(chuàng)新型地產(chǎn)企業(yè)， 王謙與盛煦快半步占據(jù)了存量市場(chǎng)的諸多先機(jī)。

在王謙看來，充滿機(jī)會(huì)的存量時(shí)代才剛剛開始。

“我們是做重資產(chǎn)”

“開發(fā)商是干什么的？在發(fā)達(dá)行業(yè)里開發(fā)商就是找到商機(jī)、整合資源、最后把事情管理好、落地，開發(fā)商事實(shí)上就是資源整合商�！痹谕踔t的概念里，盛煦地產(chǎn)定位為存量地產(chǎn)的開發(fā)商。

在王謙的骨子里，依然保留著美國模式的基因。

所謂美國模式代表了一種高度細(xì)分的專業(yè)化分工，從資金到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及銷售，各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成。美國模式中的房地產(chǎn)資金，更多地來源于社會(huì)大眾的資金，只有15%左右是銀行資金。

但是中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式最早學(xué)習(xí)對(duì)象是香港，諸多國內(nèi)開發(fā)商都把香港地產(chǎn)商當(dāng)作學(xué)習(xí)的榜樣，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨(dú)立完成，是一種全程開發(fā)模式。

“盛煦地產(chǎn)做的就是這個(gè)事�！蓖踔t表示，開發(fā)商是需要具備很強(qiáng)資源整合、管理能力的企業(yè)。

從盛煦地產(chǎn)的成績(jī)看來，截至目前，擁有包括已落地、在建、交易不同階段的項(xiàng)目共計(jì)39個(gè)。整個(gè)團(tuán)隊(duì)約200人能夠完成從物業(yè)收購到項(xiàng)目改造、后期運(yùn)營全產(chǎn)業(yè)鏈的工作。

“現(xiàn)在回頭看，在2016年下半年以后，大家都能預(yù)見存量地產(chǎn)將是中國房地產(chǎn)未來20年發(fā)展的一個(gè)主流，并且已經(jīng)被提升到了國家戰(zhàn)略的層面。隨著租賃市場(chǎng)發(fā)展得到重視，政策和資金將會(huì)向這個(gè)產(chǎn)業(yè)傾斜，我們能夠嗅到市場(chǎng)中強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)行業(yè)前景有信心但也不會(huì)盲目樂觀�！蓖踔t說道。

王謙深知城市更新十分考驗(yàn)對(duì)資本運(yùn)作的能力，所以在盛煦地產(chǎn)發(fā)展過程中不斷優(yōu)化配置、合理運(yùn)作，并發(fā)掘行業(yè)內(nèi)有價(jià)值的合作伙伴，聯(lián)手開發(fā)項(xiàng)目。

按照王謙的規(guī)劃，未來盛煦地產(chǎn)將與擅長(zhǎng)運(yùn)營的企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，構(gòu)成多個(gè)運(yùn)營平臺(tái)，加速項(xiàng)目布局，并逐漸形成與喜達(dá)屋酒店模式相似的品牌體系，而盛煦地產(chǎn)也在向著成為中國最大經(jīng)營性物業(yè)投資和資產(chǎn)管理平臺(tái)的目標(biāo)繼續(xù)前行。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)盛煦地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁王謙先生采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年是爆發(fā)式的增長(zhǎng)嗎？

王謙：天時(shí)地利人和吧，這些東西也是要“謀事在人、成事在天”。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您說今年是最好的時(shí)代？

王謙：最好時(shí)代的開始。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：為什么這樣理解？很多開發(fā)商都說今年是比較難過的一年。

王謙：需要把房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分一下，開發(fā)商是屬于傳統(tǒng)開發(fā)商，是做增量開發(fā)的，所以他們的日子會(huì)難過一點(diǎn)。

但是整個(gè)行業(yè)的增量市場(chǎng)，其實(shí)不是今年，只是今年更明顯一些。從行業(yè)規(guī)律來講，經(jīng)過那么多年，20-30年的快速開發(fā)，任何城市幾乎都會(huì)進(jìn)入飽和的狀態(tài)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到飽和的程度了嗎？

王謙：從總體趨勢(shì)來講，這是肯定的。尤其是一些快速增長(zhǎng)的城市，比如北上廣深及一些二線城市、省會(huì)城市，其實(shí)進(jìn)入飽和狀態(tài)會(huì)快一點(diǎn)。

為什么傳統(tǒng)的增量行業(yè)真正進(jìn)入舉步維艱？就是因?yàn)檎�府的�?zhí)行力非常強(qiáng)，最重要的一個(gè)因素是金融政策的實(shí)施、收緊、去杠桿，收緊相關(guān)的審批。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：盛煦地產(chǎn)跟開發(fā)商合作模式是怎么樣的？

王謙：現(xiàn)在盛煦跟開發(fā)商合作模式就是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，尤其在上海�，F(xiàn)在政府要求任何開發(fā)項(xiàng)目必須有一定比例的持有面積，不管住宅還是商業(yè)、商辦。

對(duì)于開發(fā)商來講，它的商業(yè)模式、盈利模式就需要確保現(xiàn)金流的回流轉(zhuǎn)，良性的運(yùn)轉(zhuǎn)，所以要求持有物業(yè)的退出、出口。

我們恰恰是做收益型物業(yè)的投資和運(yùn)營，所以我們是他們最好的合作伙伴。

我們的合作模式就是，開發(fā)商在拿地之前可以跟我們商討，我們來定制將要拿土地上的持有部分。因?yàn)槎ㄖ�，我們可以在�?xiàng)目開發(fā)過程中就開始支付款項(xiàng)，幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)，同時(shí)這一部分的資產(chǎn)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的收益影響、負(fù)面影響可以降得很低。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：自持部分是公司負(fù)責(zé)開發(fā)嗎？

王謙：我們不開發(fā)，開發(fā)還是由一家開發(fā)商整體開發(fā)，從設(shè)計(jì)、規(guī)劃我們就要介入，這樣就可以量身定做一個(gè)我們需要的資產(chǎn)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這種模式對(duì)于你們來說，會(huì)不會(huì)有資金的壓力？

王謙：沒有。我們本來就要進(jìn)行資產(chǎn)的收購、改造、運(yùn)營，本來就有這個(gè)資金優(yōu)勢(shì)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：拿了這么多項(xiàng)目之后，還是回歸到重資產(chǎn)模式？

王謙：對(duì)，我們就是做重資產(chǎn)，就是做房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：盛煦地產(chǎn)跟GIC有設(shè)立一個(gè)平臺(tái)，專門投資長(zhǎng)租公寓？您認(rèn)為現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓是大藍(lán)海嗎？

王謙：大概從2016年下半年政府相關(guān)政策出臺(tái)以后，所有的資金、包括參與者就開始進(jìn)入長(zhǎng)租公寓，這是對(duì)的，反正就是要尊重行業(yè)發(fā)展規(guī)律。

但盛煦地產(chǎn)要做好系統(tǒng)性、規(guī)范化的管理建設(shè)，今年拓展的速度就會(huì)放緩。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：為什么放緩，不是說現(xiàn)在是最好時(shí)代的開始嗎？

王謙：任何企業(yè)想要長(zhǎng)足的發(fā)展，必須要有節(jié)奏，必須要非常清醒，知道自己什么時(shí)候該干什么。

我們很清楚自己的弱點(diǎn)是什么，發(fā)展越快的企業(yè)，弱點(diǎn)越突出。知道自己的弱點(diǎn)，如果還不去正視它，估計(jì)這個(gè)企業(yè)可能也就是一時(shí)的產(chǎn)物吧。

什么時(shí)候才是去改正、調(diào)整？在企業(yè)什么階段最適合去加強(qiáng)自身的管理、改善自己的管理，甚至顛覆自身的管理呢？就是在好的時(shí)候。

就像一個(gè)人，健康的時(shí)候趕快想想自己還有什么毛病，把它改一改，因?yàn)檫@個(gè)系統(tǒng)還支撐得起。如果已經(jīng)多病纏身，估計(jì)也來不及再去治某一個(gè)病了。

就企業(yè)來講，如果現(xiàn)在大環(huán)境很差，應(yīng)付這個(gè)環(huán)境的變化都來不及了，那個(gè)時(shí)候怎么好去放緩，然后調(diào)整自身呢？肯定會(huì)變成加速滅亡，所以一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，它的自身規(guī)律還是很明顯的。

我們都是經(jīng)歷了很多教訓(xùn)、經(jīng)歷了很多歷練以后才有這些體會(huì)，我已經(jīng)創(chuàng)業(yè)21年了，之前犯過很多錯(cuò)誤，其中一個(gè)錯(cuò)誤就是在企業(yè)快速發(fā)展的時(shí)候，市場(chǎng)非常好的時(shí)候，忽略了對(duì)自身的不斷檢視、自省所以導(dǎo)致。

任何企業(yè)都不可能一帆風(fēng)順的，任何行業(yè)發(fā)展都有周期性，尤其房地產(chǎn)是最明顯的周期性行業(yè)�？偸且�去反省，總要去不斷學(xué)習(xí)、進(jìn)步，尤其經(jīng)歷了重大挫折之后，我相信能夠痛定思痛。

今年盛煦地產(chǎn)喜訊頻頻出現(xiàn)，這都是過去積累的結(jié)果。其實(shí)在看到我們這些新聞的時(shí)候， 我們已經(jīng)在糾正自己的問題，我們?cè)谧龅氖虑楦�你們看到的是不一樣的，你們看到都是過去的一個(gè)結(jié)果。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您創(chuàng)業(yè)21年了，印象最深刻的是什么？

王謙：我在過去21年，最讓我印象深刻、記憶猶新，肯定是最痛的事，不是最開心的事，開心的事我一般不會(huì)記太久。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：因?yàn)殚_心的事太多了？

王謙：對(duì)。其實(shí)我們都知道嘛，你在失敗中學(xué)到的，總是比在成功學(xué)到的多。

我印象最深刻就是我在徐州從2010年-2013年的經(jīng)歷，大概4年時(shí)間，這是對(duì)我包括對(duì)盛煦地產(chǎn)影響最深遠(yuǎn)的一個(gè)時(shí)段。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這個(gè)時(shí)間應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得比較好的時(shí)間段吧？

王謙：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得好，并不等于每個(gè)企業(yè)都發(fā)展得好。每個(gè)企業(yè)發(fā)展得好壞，更多是因?yàn)槠髽I(yè)自身的操盤人或者靈魂人物，他的格局、他的能力最重要。

這個(gè)太長(zhǎng)了，三天三夜都說不完。這一段讓我最深刻的原因、或者最深遠(yuǎn)的意義，是讓我知道了我個(gè)人不適合做什么、不能做什么、不應(yīng)該做什么，所以盛煦才有今天那么快的發(fā)展。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今天就是您過去經(jīng)驗(yàn)的積累。

王謙：經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的積累。但我還是很開心的，因?yàn)槲揖褪且粋�(gè)創(chuàng)業(yè)型的人才，我這輩子就適合創(chuàng)業(yè)、適合不斷的創(chuàng)業(yè)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在盛煦是您想要的這種狀態(tài)？

王謙：總體來講，是超出我想要的狀態(tài)，沒有想到它發(fā)展得那么快，因?yàn)榇_實(shí)有時(shí)候還是靠運(yùn)氣+努力的。

運(yùn)氣是哪里來？更多就是積累而來的，是用心的積累，很多人也積累很多年，但是沒有用心。

沒有用心其實(shí)就是蠻可惜的、蠻遺憾的，即你付出了8年、10年的努力，但因?yàn)闆]有用心積累的話，得到的并不多。

這跟時(shí)間沒有關(guān)系，有時(shí)候可能我用心聽一句話給我?guī)�來的效益，比自己傻干十年都要多。真的就是這樣子，這是我親身經(jīng)歷的，我就是經(jīng)歷比較多。

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