任志強(qiáng)：他們害了中國樓市很多年！

幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都在用中國的情況與國際的情況對(duì)比，去討論中國的經(jīng)濟(jì)問題，特別是對(duì)比討論中國的房地產(chǎn)問題。但幾乎所有的討論中都忽略了中國的特色與國際慣例的差別，特別是一些名詞，它們害了中國樓市很多年。

我們套用這些名詞套用卻忽略了這些名詞的內(nèi)在含意，忽略了產(chǎn)生這些名詞背景的原因，因此在社會(huì)中造成了極大的誤解和錯(cuò)判。但卻對(duì)官方的政策制定產(chǎn)生了極大的影響，導(dǎo)致各種行政調(diào)控對(duì)市場產(chǎn)生了逆向發(fā)展的引導(dǎo)作用，并一錯(cuò)再錯(cuò)的誤導(dǎo)著中國的經(jīng)濟(jì)和民心。

我僅舉幾個(gè)常用的詞，解釋其中的定義和中國特色的差別。

房價(jià)收入比誤導(dǎo)政策

這是個(gè)衡量房價(jià)和國民收入之間的關(guān)系，平衡市場價(jià)格與購買能力的比例，也是一個(gè)重要的判斷市場房價(jià)的指數(shù)。

國際的房價(jià)收入比定義為：國民收入的中位數(shù)，每套住房面積的中位數(shù)與房屋價(jià)格的中位數(shù)，三者之間的關(guān)系。

之所以用中位數(shù)作為基礎(chǔ)是不論奢侈性消費(fèi)的情況 ，只兼顧社會(huì)的中位以下水平。

購買力的中位數(shù)是指居民的中位數(shù)收入水平，兼顧著中位數(shù)以下的消費(fèi)能力，而不計(jì)算高收入者的消費(fèi)能力。

房屋面積的中位數(shù)同樣是指全社會(huì)住房水平的中位數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，高于此標(biāo)準(zhǔn)的則為高消費(fèi)能力。

房屋價(jià)格的中位數(shù)同樣是指全社會(huì)每套住房價(jià)格的中位水平，而非指含高消費(fèi)的特殊產(chǎn)品。

中位數(shù)堅(jiān)持的是以社會(huì)中位水平的情況，以保護(hù)和兼顧低于中位數(shù)水平的家庭住房問題而不計(jì)算高消費(fèi)的水平。

中國在計(jì)算物質(zhì)指數(shù)時(shí)，同樣把一般消費(fèi)品納入指數(shù)，而將奢侈品消費(fèi)排除在外是同一意思。

但中國的住房價(jià)格卻從未公布過中位數(shù)，而是使用的平均數(shù)。平均數(shù)的最大誤導(dǎo)就是將高消費(fèi)的水平并入其中而對(duì)市場產(chǎn)生了巨大的誤導(dǎo)。

當(dāng)社會(huì)用平均數(shù)去計(jì)算收入水平時(shí)就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房價(jià)時(shí)不但提高了房價(jià)的水平，同時(shí)忽略了低房價(jià)商品的存在并在市場引發(fā)漲價(jià)的恐慌。同時(shí)不使用住房面積的中位數(shù)也會(huì)提高了全社會(huì)的住房要求和標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生過度的追求。

2016年底的數(shù)據(jù)是全國平均房價(jià)超過萬元的城市19個(gè)，其中平均房價(jià)超過2萬元的城市9個(gè)，全國平均房價(jià)不到8000元/平方米，但中位數(shù)則不到4000元/平方米，相差近一倍。

2016年底長沙市（含區(qū)縣）平均房價(jià)為7000多元/平方米，最低價(jià)2000多元/平方米，最高近30000元/平方米，但中位數(shù)不到4000元/平方米，大約也與平均數(shù)相差近一倍。

上海市最高房價(jià)為30萬元/平方米，最低則只有2萬多元/平方米，平均價(jià)約為5.4萬元/平方米，中位數(shù)則不到3萬元/平方米，也幾乎相差近一倍。

可見無論是城市還是全國，平均數(shù)與中位數(shù)之間的差距大約都在40%以上，平均數(shù)大大提高了市場對(duì)房價(jià)的認(rèn)知。

中國城市的戶均面積約為75平方米左右，但中位數(shù)則不是60平方米。如上海的戶均為68平方米，但中位數(shù)則不足50平方米。許多學(xué)者都按每戶90-100平方米計(jì)算房價(jià)，這就大大抬高了房價(jià)的總量。

房價(jià)的平均數(shù)和房屋面積的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)大于中位數(shù)就會(huì)使計(jì)算中的總房價(jià)遠(yuǎn)超過按中位數(shù)計(jì)算出的結(jié)果，并讓這個(gè)差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)的大于50%，變?yōu)槌杀对鲩L了！

當(dāng)中國計(jì)算收入時(shí)通常會(huì)按統(tǒng)計(jì)局公布的人均收入或職工收入計(jì)算，但這些收入均以工資收入為主。許多富人的收入?yún)s并非主要來自于工資收入，這就讓平均收入的水平大大低于實(shí)際收入水平。

國際上的計(jì)算中位數(shù)收入時(shí)，則在收入中包括財(cái)產(chǎn)性收入、投資收益、廣告收益、一次性勞務(wù)、稿件等其他收入。這就讓兩者之間的收入計(jì)算范圍出現(xiàn)了極大的差異，并使計(jì)算收入比時(shí)出現(xiàn)無法對(duì)比的情況。

因此中國所有的專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家們喊出的房價(jià)收入比都是與國際計(jì)算非統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，并具有極大偏差和欺騙性的計(jì)算。完全不具有對(duì)比性。

我也無法計(jì)算出完全按國際標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的中位數(shù)的房價(jià)收入比，但我知道目前公布的這些房價(jià)收入比都是被嚴(yán)重?cái)U(kuò)大了現(xiàn)實(shí)差距的不正確數(shù)據(jù)。

正是由于這種用平均數(shù)而非中位數(shù)的統(tǒng)計(jì)方式和宣傳作用，導(dǎo)致的結(jié)果是不但沒有讓高房價(jià)的那些房價(jià)下降，反而在把那些低房價(jià)的房價(jià)大大拉高，向平均數(shù)靠攏了。

當(dāng)我們?cè)噲D用平均數(shù)控制地方的房價(jià)漲幅時(shí)，造成的結(jié)果是地方政府不得不將原并未納入市區(qū)統(tǒng)計(jì)范圍的區(qū)縣的低房價(jià)都納入統(tǒng)計(jì)中去平均，以降低名義的平均房價(jià)。卻大大提高了原來較低的房價(jià)，造成部分城市名義均價(jià)的下降，但全國房價(jià)的普遍上漲。

因中位數(shù)的管理是以保護(hù)中低收入家庭住房需求的管理，以平均數(shù)為主的管理則是不負(fù)責(zé)任的一種市場管理。限制的是提高生活水平和城市建設(shè)的作法，讓中國的城市建設(shè)僅為滿足于當(dāng)年的需求而失去了長遠(yuǎn)。

中國歷史上曾用控制建筑費(fèi)用的方式建設(shè)了大量低品質(zhì)的住房，造成大量危舊房和棚改區(qū)的出現(xiàn)，造成了極大的浪費(fèi)，今天難道還要繼續(xù)重復(fù)的走這樣的老路，再建一些要幾年后就被淘汰的建筑嗎？

《平均的終結(jié)》一書中早就將平均數(shù)這個(gè)嚴(yán)重影響科技進(jìn)步和發(fā)展的判斷標(biāo)準(zhǔn)廢除了。但中國在明明已有中位數(shù)的國際標(biāo)準(zhǔn)的情況下，仍然堅(jiān)持用平均房價(jià)來判斷和管控市場，必然只會(huì)對(duì)市場和管理帶來極大的危害，而絕不會(huì)帶來任何益處。

這種錯(cuò)誤的統(tǒng)計(jì)與管理方式最終只會(huì)破壞未來發(fā)展的大局，當(dāng)掌握公權(quán)力的人們只能靠錯(cuò)誤的信息和判斷去做決策時(shí)，又怎么可能不犯錯(cuò)誤，并讓市場走上正常發(fā)展之路呢？

住房私有化率與市場化程度無關(guān)

這在國際上是衡量一個(gè)國家個(gè)人和家庭持有私有產(chǎn)權(quán)住房的重要指標(biāo)，即反映了市場化程度，也反映了家庭私有財(cái)產(chǎn)的分類比重。

但在中國這個(gè)指標(biāo)與市場化程度無關(guān)，與家庭財(cái)產(chǎn)分布有關(guān)。

曾有許多的專家、學(xué)者認(rèn)為中國的住房私有化率遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家，認(rèn)為這是一種市場化程度高的標(biāo)志，并為此而高度驕傲和自豪。同時(shí)認(rèn)為這是中國房地產(chǎn)市場潛在的存在巨大泡沫的一個(gè)信號(hào)。

但這是一個(gè)完全錯(cuò)誤的判斷。

中國從城鎮(zhèn)住房私有化率的角度看，確實(shí)比發(fā)達(dá)國家都高，如加上中國農(nóng)村的宅基地制度下的農(nóng)村自有住房率，這個(gè)住房私有化率就更高了！

可惜的是中國的城鎮(zhèn)住房私有化率與中國的住房市場化無關(guān)，而是中國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度下的長達(dá)五十多年的住房福利分配制度造成的結(jié)果。

1949年中國政府頒布了一項(xiàng)命令“城市中的一切住房歸公”。除少數(shù)私有住房之外，沒收了原政府和被打倒、清除對(duì)象的所有住房，改為了城市住房福利分配制度。尤其是公私合營之后，又將大量的私有住房改為了公租式住房。

正是因?yàn)檫@種政府分配住房的制度背景，因此在確定工資、勞動(dòng)報(bào)酬收入中，剝離了住房購買和支出的因素，降低了應(yīng)支付的人工成本。換句話說是政府支付的工資和勞動(dòng)報(bào)酬中從來就沒有住房購買和支出的部分，也消滅了市場中的住房商品化生產(chǎn)與交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因?yàn)椤跋壬�產(chǎn)，后生活”的政治主張，重在投入經(jīng)濟(jì)而極少投入住房。

1949年城鎮(zhèn)人均居住面積為4.5平方米，但到了1978年改革前，城鎮(zhèn)人均居住面積下降為3.6平方米，不但沒有增加和改善住房條件，反而更差了。

上世紀(jì)80年代之后，才加強(qiáng)了城鎮(zhèn)住房的建設(shè)和福利分配，直到1997年23號(hào)文件停止住房福利分配之后的數(shù)年，這種住房分配制度才停下腳步。

這五十多年的住房分配又通過房改的辦法，實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)住房私有化率的大幅提升。這種房改中既包括了政府、單位分配的住房，也包括了因市政建設(shè)、城市改造大量拆遷、安置的住房（還包括單位機(jī)構(gòu)以商品房價(jià)格購買后，實(shí)物分配的大量住房）。房改房的低價(jià)購置，將住房轉(zhuǎn)移變?yōu)樗饺素?cái)富，是對(duì)歷史低工資的一種補(bǔ)償，而非市場化形成的結(jié)果。

因此國際上的住房私有化率的擁有者，多為中等收入以上的家庭，低收入家庭更多依靠政府保障解決住房問題。但中國福利分房之后的私有化，則并非以收入劃分，最低收入家庭的住房私有化率高達(dá)72%，且有5%左右的家庭擁有兩套以上住房（如拆遷所得和雙職工雙單位分配等）。而最高收入家庭的住房私有化率為90%，兩者相差并不多。

中國自1997年開始實(shí)行住房商品化、市場化之后，開發(fā)商全部建設(shè)的純商品房僅為9000萬套左右(扣除開發(fā)商建設(shè)的非商品房套數(shù)，如經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、安置房等)，不到全部城鎮(zhèn)住房總量的30%。即使不計(jì)其中一些為單位購買進(jìn)行最后福利分配的部分，那么真正靠市場化商品房擁有私有住房的比例也不過30%而已。

因此可以看出中國靠市場商品化擁有住房私有化率的總量不超過30%。而大量則是靠非市場化的福利分配之后房改形成的住房私有化率，因此中國的這個(gè)指標(biāo)無法與國際的指標(biāo)對(duì)比，也并非在同一水平上。

更重要的是福利分房的原有住房的標(biāo)準(zhǔn)極低，并不能滿足現(xiàn)代已日益增長的生活消費(fèi)。

80年代之前的住房分配幾乎是低標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，大多是面積極小的，無完整生活設(shè)施的住房。如五十年代上海的紡織工人住進(jìn)的新房，如今已經(jīng)不得不拆除重建了，大多數(shù)臥室只有6-8平方米。許多還是共有廁所，無廚房，更不用說洗澡的設(shè)施了。

80年代改革后的標(biāo)準(zhǔn)也很低，一居室不大于40平方米，二居室不大于60平方米，三居室不大于80平方米，直到90年代，超過100平方米的住房設(shè)計(jì)是要有高知、高干指標(biāo)的。因此占住房私有化率50%以上的住房是低標(biāo)準(zhǔn)的非商品化設(shè)計(jì)的住房。

即使是初期的商品住房，大多也維持在這個(gè)低標(biāo)準(zhǔn)的水平上。雖然有了獨(dú)立廁所和廚房，但卻沒有燃?xì)狻�沒有熱水，沒有洗浴設(shè)施，連刷牙都要擠進(jìn)廚房去取水。至今這些低標(biāo)準(zhǔn)、小面積的住房仍是城鎮(zhèn)中的主力軍。

之所以中國的住房私有化率高，和個(gè)人財(cái)產(chǎn)中住房比例高，并非市場化之后人民的自由選擇，而是福利分房制度造成的必然結(jié)果，是政府用住房資產(chǎn)彌補(bǔ)歷史上工資收入分配不公所造成的。與中國的住房市場化程度無關(guān)，也與消費(fèi)者購買能力無關(guān)。更不是反映中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度，也同樣不能與國際上大多數(shù)市場化國家的住房私有化率相提并論。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局調(diào)查中國城鎮(zhèn)中還有大量的私有住房是自建房。這些自建房統(tǒng)計(jì)在住房私有化率之中，但既不是房改房，也不是商品房，且無法在市場中公開交易，這一比重也很高。

由此可見一個(gè)非市場化經(jīng)濟(jì)的國家在改革之后才進(jìn)入住房市場化20年左右的時(shí)間，商品化程度和數(shù)量都極低，并不能僅用國際通行的住房私有化率指標(biāo)去衡量和證明市場中發(fā)生的變化，更不能證明市場中的泡沫！

以房屋總市值推論房地產(chǎn)泡沫

國家房地產(chǎn)的總市值既是一個(gè)國家城市化發(fā)展的標(biāo)志，也是一個(gè)國家房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟(jì)中總量的衡量。

據(jù)第一太平戴維斯2016年8月的預(yù)計(jì)，中國的房地產(chǎn)市值約為270萬億元人民幣，為2015年國內(nèi)生產(chǎn)總值67萬億元人民幣的4倍，隨后又測(cè)算稱，已達(dá)300萬億元市值。最近則在某些專家、學(xué)者的口中稱為已達(dá)450萬億元，還有些與美國的房地產(chǎn)總市值約為26.8萬億美元相比，認(rèn)為中國的房地產(chǎn)已出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫情況。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和住建部公布的兩個(gè)數(shù)據(jù)看，中國城鎮(zhèn)的住宅總量約為220億-245億平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100億平方米，非商品房約占70%的住房總量，其中包括拆遷房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能進(jìn)入市場銷售計(jì)算，并且全部按2017年全國平均住宅房價(jià)8600元/平方米計(jì)算，其總值也不過200萬億元左右。如扣除年代、成套率、配套設(shè)施等因素，高算總值不超過150萬億元，合理低值則不過100萬億元左右。如扣除不可進(jìn)入市場銷售的部分，則會(huì)估值更低！

中國目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危舊破建筑，三四線城市則是剛剛進(jìn)入大量進(jìn)行棚改的起步階段。從這三年棚改1500萬套的目標(biāo)看，并不能解決完三四線城市的全部問題，而五六線的城鎮(zhèn)又會(huì)如何呢？

僅從三四線城市大量的棚改就可以得出結(jié)論，這些大量的存量住房的條件極差，危舊破情況嚴(yán)重。許多住房根本不具備商業(yè)價(jià)值，連中央政府都不得不動(dòng)用大量的財(cái)力給以補(bǔ)貼，支持拆除重建，就可想而知這種住房情況的困難了。而中國除70個(gè)大中城市之外，還有590個(gè)城市和眾多的縣鎮(zhèn)，其住房情況仍有待改善。

城市化率應(yīng)超70%

一個(gè)國家的城市化率與這個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程序密切相關(guān)，也與人民的生活水平和富裕程度相關(guān)。全球城市化率的高速發(fā)展則是集中生產(chǎn)能力、資本能力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必要條件。

1800年之前全球幾萬年所創(chuàng)造的GDP約占全部總量的5%，1800年之后的GDP則占?xì)v史總量的95%，是因?yàn)?800年之后城市化的高速發(fā)展帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)高速增長，經(jīng)濟(jì)的增長又反過來推動(dòng)人口向城市集中，加速了城市化的發(fā)展。

1800年到2010年全球的總?cè)丝诹吭鲩L了6倍，但全球城市人口的數(shù)量增長了60倍。2006年全球城市的總?cè)丝跀?shù)就超過了農(nóng)村的總?cè)丝跀?shù)，發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率已經(jīng)突破了80%，欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率也突破了45%，全球平均的城市化率已經(jīng)超過了53%，并且仍在高速增長。

但中國的戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為42%，低于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率水平。按常住人口的城鎮(zhèn)化率計(jì)算也僅為58%不到，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)地區(qū)的水平。

中國要想實(shí)現(xiàn)小康和現(xiàn)代化的目標(biāo)，至少城市化率的水平應(yīng)在70%以上，否則無法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的增長和人民收入水平的提高。

但中國的真實(shí)城市化率水平極低，正是因?yàn)閼艏�制度的限制造成的。目前名義上的城市戶籍人口的城市化率為42%，但原有城市戶籍人口的戶籍與工作地不在同一城市的情況極多，于是就無法充分享受城市化帶來的公共服務(wù)和資源優(yōu)勢(shì)，如子女入學(xué)、家庭成員的醫(yī)保、退養(yǎng)等，都未能充分的實(shí)現(xiàn)城市化的條件。

而非戶籍人口的城市化，則是假城市化。這些非戶籍人口的城市化中，絕大多數(shù)人的生活保障與收入來源，還依賴于農(nóng)村，仍離不開承包地、宅基地，更不用說子女入學(xué)、退養(yǎng)、醫(yī)保等其他問題了。因此凡是不能實(shí)現(xiàn)收入來源于城市而非農(nóng)業(yè)的城市化率都是假的城市化率，重要的衡量城市化率的指標(biāo)不是指人在哪里住，而是指你的收入來源來自于農(nóng)村還是來自于城市。

發(fā)達(dá)國家中許多人，特別是退休的老人并不住在城市，但他們的收入來源于城市，仍被計(jì)算在城市化率中。

在中國的各大城市中非戶籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中戶籍人口僅為1200多萬，上海也同樣，廣州和深圳則出現(xiàn)了非戶籍人口的數(shù)量遠(yuǎn)大于戶籍人口的情況。

廣州最新公布的情況中，戶籍人口為911.98萬人，非戶籍常住人口則為967.33萬人，非戶籍人口超過了戶籍人口。20-50歲的勞動(dòng)人口占85%，63%為廣東省之外的人口，能在廣州購房的外來人口約為二成。非戶籍人口在教育、醫(yī)療、參保等社會(huì)保障方面處于較低水平。子女就讀公辦學(xué)校的不到5成（49.3%），就讀公辦幼兒園的僅為2成（20.5%），約35%的勞動(dòng)者未簽訂勞動(dòng)合同，約四成以上的沒有參加“本地統(tǒng)籌的城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)”，四成以上的人員無醫(yī)保治療。

廣州的這種情況可以說是所有城市非戶籍人口的普遍情況，許多城市的情況則比廣州的情況更差。由此可見中國的名義城市化率中，大量的人口是非城市化的收入來源，或只有部分收入來源于城市，這種情況并未改變其原有身份和地位。雖然人身在城市，但大量的保障和部分的收入仍來自于農(nóng)村。

這種名義上的城市化率不但不能與國際對(duì)比，也不能證明農(nóng)村人口的真正轉(zhuǎn)移。不能改善農(nóng)村的發(fā)展情況，也并未真正解決名義城市化率中的住房問題和人民生活質(zhì)量提高的問題。

中國的城市化率提高將是影響中國經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要問題。

住房面積不分青紅皂白的說法

住房面積統(tǒng)計(jì)既是市場需求與供給關(guān)系的一種衡量，也是人民生活水平的一種標(biāo)準(zhǔn)。既反映國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平之間的關(guān)系，也反映住房水平和居住條件的改善。

住房面積通常用三種情況反映，一是人均住房面積的大小，二是戶均面積的大小，三是套均面積的大小。前者反映的是城市人口數(shù)與存量住房的情況；二者是按城市家庭戶數(shù)（即居住單位）計(jì)算的存量住房的情況；三是每套住房平均的面積，反映市場供給情況的變化。前兩者以人和家庭計(jì)算存量住房，三是以建筑本身的情況按獨(dú)立套數(shù)計(jì)算與人無關(guān)，但三者都反映市場中的存量與新增供給的變化。

1.人均住房面積：在中國的歷史上早期這一統(tǒng)計(jì)為人均居住面積的統(tǒng)計(jì)，因?yàn)槟菚r(shí)大量的住房為非成套住房，沒有廚房、廁所的面積，更沒有樓房中分?jǐn)偟牡叵率摇㈦娞�、樓梯等面積，因此只計(jì)算居住面積。1949年城鎮(zhèn)人均居住面積為4.5平方米，1978年城鎮(zhèn)人均居住面積為3.5平方米。

直到上世紀(jì)80年代大量的住房建設(shè)在福利分配的制度下，為盡可能的減少建設(shè)成本，增加居住面積，因此住房建筑盡可能減少非居住面積的配套面積。如幾乎所有的住房無廳、小廁所、小廚房。北京市前三門大街大量建設(shè)的居民樓都在設(shè)計(jì)中沒有門廳的設(shè)計(jì)。那時(shí)的拆遷政策也只計(jì)算居住面積，不把其他面積計(jì)算在補(bǔ)償范圍之中。廳按一半計(jì)算面積，因此拆遷房的建設(shè)也大多是無廳的設(shè)計(jì)。在以居住面積為統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)時(shí)，住房建設(shè)中配套的廳和廚房、廁所都大大的被壓縮了，更不用說有洗浴條件了。

大約90年代中期才有了廳的設(shè)計(jì)，并在住房商品化之后，讓廳變大了。廁所也變成了衛(wèi)生間，廚房也不再是轉(zhuǎn)不過身來，放不下冰箱的小廚房了。

以后中國的住房統(tǒng)計(jì)也從居住面積變成了建筑面積，但在建設(shè)面積的房產(chǎn)證登記中（銷售中）都包括了建筑配套面積，即公共分?jǐn)偯娣e一欄。

在住建部（當(dāng)時(shí)叫建設(shè)部）88號(hào)令商品房預(yù)售管理辦法中，曾規(guī)定銷售住房可以按套內(nèi)面積或建筑面積分類計(jì)價(jià)。但由于產(chǎn)權(quán)證登記中都將兩者合并登記為產(chǎn)權(quán)面積，于是就又有了分?jǐn)偮实奶厥饷�詞，指產(chǎn)權(quán)證面積中套內(nèi)面積和公共分?jǐn)偯娣e之間的比例。這是典型的中國特色。

在不同的樓的建設(shè)中，這個(gè)分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)偮什顒e巨大，如無電梯、無地下設(shè)施的大多樓梯、消防梯的分?jǐn)偙壤�和門廳等都較低約為10%-15%。但有大門廳和電梯的樓則分?jǐn)偙壤�提高了。多電梯、戶電梯含地下車庫通道電梯的則分?jǐn)偙壤�更高。有的豪宅分�(jǐn)偙壤�高達(dá)30%，即一套產(chǎn)權(quán)證面積為100平方米的住房，套內(nèi)面積僅為70平方米，其余均為公共面積。

因此在中國的人均建筑面積中計(jì)算的住房面積無法與國際的接軌，正是因?yàn)榉謹(jǐn)偯娣e的部分無法統(tǒng)一。在國際的人均住房面積計(jì)算中，是指套內(nèi)屬于私人使用的面積，如德國是以建筑分戶墻中心線計(jì)算的，美國是以戶門內(nèi)面積計(jì)算的等，而只有中國是含有公共分?jǐn)偯娣e的，因此在與國際對(duì)比中會(huì)出現(xiàn)極大的差異。

如現(xiàn)有中國統(tǒng)計(jì)公布的城鎮(zhèn)人均建筑面積約35平方米，實(shí)際與國際對(duì)比時(shí)應(yīng)扣除20%以上的公共分?jǐn)偯娣e，則就只剩28平方米了，中國大城市的人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)低于全國平均水平。如北京不到25平方米，上海更低，扣除公共分?jǐn)偯娣e之后則人均住房面積都在20平方米以下，再扣除廚房、衛(wèi)生間和門廳，居住面積就會(huì)更低了。

在中國自以為住房已經(jīng)能滿足城鎮(zhèn)人均住房需求的人眼中，人均35平方米是個(gè)很高的數(shù)了，但實(shí)際的情況并非如此，尤其是在國際對(duì)比中就相差更多了。

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