在昆明，你一定見(jiàn)過(guò)這樣的別墅，要么擠在普通小區(qū)，在四周高層鄰居的窺視下生活；要么毫無(wú)環(huán)境可言，擁擠好比城中村；再要么是地處遙遠(yuǎn)城郊，生活極其不便，淪為鬼片背景……

既然是身價(jià)不菲的別墅，為什么還有這些一望即知的致命缺陷？其實(shí)是因?yàn)橘I別墅的人缺乏經(jīng)驗(yàn)造成的。

買得起別墅的人當(dāng)然都是非富即貴，但據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的一份調(diào)查，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)買別墅的人此前住的都不是別墅，也就是說(shuō)，此類人群在購(gòu)買別墅時(shí)其實(shí)并沒(méi)有買這種頂級(jí)物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，也沒(méi)有多少居住經(jīng)驗(yàn)。昆明的情況也不例外，雖然買別墅的人都是改善型需求，但正因?yàn)槭歉纳疲鸵馕吨鴮?duì)大部分別墅的業(yè)主來(lái)說(shuō)，原來(lái)并沒(méi)有買過(guò)別墅，也沒(méi)有住過(guò)別墅。

昆明別墅現(xiàn)狀（某墅區(qū)）

沒(méi)有買過(guò)甚至住過(guò)別墅，第一次購(gòu)買這種頂級(jí)物業(yè)就談不上多少經(jīng)驗(yàn)，盡管買得起別墅的人都有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可能已多次購(gòu)房，但是在購(gòu)買別墅時(shí)，卻往往會(huì)因?yàn)槿狈?jīng)驗(yàn)而犯錯(cuò)誤。別墅如果買錯(cuò)了，付出的代價(jià)可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通住宅，因?yàn)閯e墅在二級(jí)市場(chǎng)上并不好出手，連出租都不太容易。

在昆明，什么樣的別墅才是好別墅，或者說(shuō)怎么才能買到好別墅呢？

第一，不要買高層建筑與別墅混雜的樓盤(pán)。

昆明有些別墅，規(guī)劃時(shí)混雜在高層電梯建筑旁邊，這種樓盤(pán)，一是居住人口多而且人群復(fù)雜，缺乏別墅社區(qū)應(yīng)有的清凈，二是私密性比較差，住在高層的住戶可以俯看別墅，令別墅業(yè)主有一種隨時(shí)被人窺視的感覺(jué)，居住體驗(yàn)不好。另外，這種混雜社區(qū)的物管也只能是常規(guī)水平，很難為別墅業(yè)主提供專門服務(wù)。

所以，在昆明買別墅最好買比較純粹的低密度樓盤(pán)，要么是純別墅社區(qū)，要么是只有別墅和洋房的樓盤(pán)，特別是后者，是昆明最值得推薦的選擇。因?yàn)閯e墅和洋房在建筑形態(tài)上比較接近，三層別墅和六七層的洋房在高度上也相差不大，如果是在坡地上修建，天然的錯(cuò)落感讓別墅和洋房在規(guī)劃上非常和諧。而往往這種項(xiàng)目，由于洋房攤低了開(kāi)發(fā)成本與物管成本，購(gòu)買和居住的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)也很突出。

比如今年10月將開(kāi)盤(pán)的駱駝灣項(xiàng)目，就是一個(gè)只有洋房和別墅的高端樓盤(pán)，產(chǎn)品類型非常純粹，而且因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目本身在黑龍?zhí)毒皡^(qū)核心，周邊幾公里都沒(méi)有高層建筑，特別有別墅區(qū)那種靜謐氛圍。

第二，一定要有好環(huán)境，最好是公園物業(yè)。

別墅盤(pán)因?yàn)槿莘e率低，內(nèi)部綠化與環(huán)境一般都沒(méi)有多大問(wèn)題，可是外部環(huán)境就不一定了。有些別墅類項(xiàng)目，周邊環(huán)境亂七八糟，或者太過(guò)熱鬧，都不是理想的別墅樓盤(pán)。昆明最好的別墅項(xiàng)目，應(yīng)該是周邊環(huán)境幽靜、視線開(kāi)闊、綠化植被豐富，最好是在風(fēng)景區(qū)或公園旁邊。目前昆明比較有口碑的別墅項(xiàng)目，都符合這個(gè)條件。

不過(guò)，話又說(shuō)回來(lái)，一般周邊環(huán)境的優(yōu)越地段，往往都會(huì)比較遠(yuǎn)，這就帶來(lái)買別墅時(shí)另一個(gè)特別需要注意的問(wèn)題——生活是否便利？

第三，生活和工作是否便利？最好接近成熟商業(yè)區(qū)。

昆明有許多別墅項(xiàng)目，環(huán)境沒(méi)有話講，空氣質(zhì)量也很好，可是由于太過(guò)于遙遠(yuǎn)，或者遠(yuǎn)離成熟商業(yè)區(qū)，生活并不方便，造成大量空置。像野鴨湖、果林湖、甚至是滇池半島一帶的別墅，都存在生活不便的問(wèn)題，以至于許多業(yè)主買房以后長(zhǎng)期空置。相比而言，滇池路、穿金路的一些高檔樓盤(pán)，因?yàn)榫嚯x市區(qū)比較近，交通方便，接近城市中心，空置率就很低。今年即將推向市場(chǎng)的駱駝灣，既有黑龍?zhí)毒皡^(qū)的良好環(huán)境，又十分接近以后的北市區(qū)商業(yè)核心地帶，預(yù)計(jì)也會(huì)是一個(gè)特別受歡迎的別墅項(xiàng)目。

第四，看看開(kāi)發(fā)商以往口碑，本地開(kāi)發(fā)商反倒更有優(yōu)勢(shì)。

有了好地段、好規(guī)劃、好設(shè)計(jì)，能不能做出好產(chǎn)品，關(guān)鍵看開(kāi)發(fā)商。這些年昆明的外來(lái)房企越來(lái)越多，昆明的購(gòu)房者也開(kāi)始逐漸看重開(kāi)發(fā)商的資歷和品牌，所以像萬(wàn)科、恒大、碧桂園等全國(guó)性大房企越來(lái)越受歡迎，可是如果買別墅，還得看本地房企。

外來(lái)房企大多是上市企業(yè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目講究規(guī)模、利潤(rùn)和速度，一般不太涉足別墅型物業(yè)，所以到目前為止，昆明的別墅產(chǎn)品幾乎全部是本地房企開(kāi)發(fā)的。外來(lái)大房企就算有少量別墅產(chǎn)品，口碑還不見(jiàn)得有本地企業(yè)好。最近某外來(lái)大型房企的別墅盤(pán)交房，結(jié)果業(yè)主各種不滿，雙方還發(fā)生沖突。而另一家著名房企幾年前的一個(gè)洋房項(xiàng)目，也曾經(jīng)因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題引起業(yè)主不滿。可見(jiàn)在買高檔物業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模大不大，名聲響不響，都不是太重要，以往的產(chǎn)品和口碑更具有參考價(jià)值。

規(guī)劃有洋房和別墅的駱駝灣（項(xiàng)目效果圖）

像本文提到的駱駝灣項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商建峰地產(chǎn)，以前開(kāi)發(fā)的大溪地、艾詩(shī)林根等項(xiàng)目，都是那種規(guī)模不大但品質(zhì)相當(dāng)過(guò)硬的樓盤(pán)，口碑非常好。越是這樣的開(kāi)發(fā)商，就越能靜下心來(lái)，做好像駱駝灣這種精致的項(xiàng)目。

第五，規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)成熟但又有一定的超前性，開(kāi)發(fā)商舍得投入。

高端產(chǎn)品不需要太過(guò)于在規(guī)劃設(shè)計(jì)上顯得另類，其實(shí)堅(jiān)持成熟產(chǎn)品路線就比較保險(xiǎn)，因?yàn)楦叨水a(chǎn)品的購(gòu)買者都比較成熟，沒(méi)必要搞得花里胡哨，再就是高端產(chǎn)品普遍面積比較大，功能上不會(huì)有多少缺陷，沒(méi)必要為了摳面積而鋌而走險(xiǎn)。

當(dāng)然，高端物業(yè)也不能一味求穩(wěn)，還是要考慮一定的超前性，同時(shí)兼具產(chǎn)品品質(zhì)的穩(wěn)定性。比如人車分流是個(gè)趨勢(shì)，可是投入比較大，購(gòu)買坡地物業(yè)就要考慮項(xiàng)目在這方面是否有了前瞻性規(guī)劃。另外，產(chǎn)品品質(zhì)的穩(wěn)定性也很重要，就像駱駝灣的外墻材料，能保證20年不變色，而不像有些普通住宅，10年后就有嚴(yán)重的陳舊感。

按照上面的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，各方面條件都在金線之上的昆明別墅項(xiàng)目其實(shí)并不算多，大概也就有黑龍?zhí)毒皡^(qū)的駱駝灣、世博板塊的其他少數(shù)幾個(gè)。有的別墅項(xiàng)目從硬件條件上看倒也基本達(dá)到金線標(biāo)準(zhǔn)，但因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在昆明本地還沒(méi)有作品，口碑尚未建立，所以可能還需要市場(chǎng)檢驗(yàn)。

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