3月16日，經(jīng)開區(qū)255畝住宅用地網(wǎng)上拍賣，引發(fā)碧桂園、中海、保利等5家房企哄搶，最終，經(jīng)過4個半小時106輪競價后，碧桂園以9.6億的價格，溢價109%搶得。在此之前很長一段時間，經(jīng)開區(qū)從未出現(xiàn)如此激烈的搶地行為。有業(yè)內(nèi)人士表示：經(jīng)開區(qū)這場“搶地戰(zhàn)”并非偶然，目前經(jīng)開區(qū)房價提升潛力較大，有可能成為下一個地產(chǎn)商們爭相開發(fā)的熱門區(qū)域。

碧桂園斬獲的經(jīng)開區(qū)255畝地塊位置

先來看經(jīng)開區(qū)這塊被地產(chǎn)商“哄搶”的土地。該地塊編號為KCJ2017-14號，占地面積255畝，為純住宅用地，規(guī)劃容積率>1且≤1.6，建筑密度≤32%，綠地率≥40%，。截至競拍報名時間，該地塊共有5位競買人報名，其中4位經(jīng)過長達(dá)4個半小時、106輪激烈的競價后，碧桂園以9.6億的價格將其收入囊中，溢價率高達(dá)109%，單價352萬元/畝，樓面價約3528元/平方米。

此前經(jīng)開區(qū)的土地市場并不算活躍，很長一段時間內(nèi)經(jīng)開區(qū)都沒有出現(xiàn)如此激烈的“搶地戰(zhàn)”。就連熱賣樓盤——東旭御山湖的項(xiàng)目用地拍賣時，也是經(jīng)歷了一次流拍之后，第二次拍賣才溢價200萬元成交，并且溢價率很低。另外，在2014年、2015年前后，經(jīng)開區(qū)大部分住宅的價格僅保持在4000-6000元/平方米的水平，一直是昆明的房價洼地，經(jīng)開區(qū)地產(chǎn)開發(fā)價值并不突出。

此地塊高溢價成交，從拍賣的技術(shù)層面上講，一個原因是該地塊的起拍價不高，僅為4.595億元，每畝單價180萬元，樓面價僅為1687元/平方米�，F(xiàn)階段，經(jīng)開區(qū)住宅房價多在7000-10000元/平方米左右，對于這樣的價格，1687元/平方米的樓面價并不高，未來賺率較大。競拍價格門檻低，加價空間大，成了該地塊高溢價成交的一個基本條件。

另外不設(shè)條件、所有開發(fā)商均可報名競拍也是該地塊高溢價成交的一個因素。去年昆明拍賣情況類似的幾塊土地，比如龍泉路人造板機(jī)廠地塊、西北新城新希望白麓城地塊、東白沙河中海云麓九里地塊等，也是無一例外都遭到了“哄搶”。

經(jīng)開區(qū)東旭御山湖實(shí)景

導(dǎo)致此次“搶地大戰(zhàn)”更重要的原因是經(jīng)開區(qū)已今非昔比，有業(yè)內(nèi)人士分析稱：經(jīng)開區(qū)的在售、在建樓盤，包括建工新城、興景逸園、世豪香頌時光、耀興楓丹白露等，基本都是四五年前就已落地的樓盤，且大部分規(guī)模不大，可供應(yīng)的房源有限。長期沒有新盤，住宅只減不增，慢慢形成供小于求的局面，經(jīng)開區(qū)房價自然就上漲了。所以2017年東旭御山湖開盤時，這個新盤就遭到了哄搶，反過來，東旭御山湖的熱賣也促使了其他開發(fā)商對經(jīng)開區(qū)的看好。

另一方面，經(jīng)開區(qū)地產(chǎn)開發(fā)一直受交通閉塞的影響。由于山脈、丘陵等阻隔，昆明到經(jīng)開區(qū)的交通要道不多，駕車出行不便，公交車次偏少，嚴(yán)重制約了經(jīng)開區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)。但這樣的局面即將改變，按照規(guī)劃，未來至少有3條地鐵線通過經(jīng)開區(qū)，其中4號線預(yù)計(jì)2020年通車，4號線連通主城和呈貢新城，貫穿經(jīng)開區(qū)抵達(dá)昆明高鐵南站，通車后將大大改善經(jīng)開區(qū)的交通狀況。

地鐵4號線規(guī)劃圖

再次，近兩年來經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較快，全區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位于全省國家級開發(fā)區(qū)前列。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展意味著就業(yè)、人口等數(shù)據(jù)的上升，而人口是促進(jìn)片區(qū)發(fā)展的重要因素。未來，經(jīng)開區(qū)的產(chǎn)業(yè)將再上一個層次，占地6000余畝的寶能新能源汽車城項(xiàng)目已落地該區(qū)，并將于近期啟動建設(shè)，該項(xiàng)目將進(jìn)一步提升經(jīng)開區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

自2016年以來，原本房價偏低的東白沙河片區(qū)、西北片區(qū)、北部山水新城片區(qū)等，隨著恒大、萬科、碧桂園、融創(chuàng)等一線房企的入駐，先后走出了“房價洼地”，成了昆明的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此預(yù)測，目前碧桂園、保利已經(jīng)進(jìn)駐經(jīng)開區(qū)，此次參與經(jīng)開區(qū)土地競拍的激烈程度顯示，紅星美凱龍、中梁、中海等開發(fā)商均有意到經(jīng)開區(qū)開發(fā)，綜上所述，經(jīng)開區(qū)有望成為昆明下一個地產(chǎn)商們爭相開發(fā)的熱門區(qū)域。

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