2017年，新城共實(shí)現(xiàn)1265億銷售額，就2017年850億的銷售目標(biāo)而言，完成率達(dá)149%，業(yè)績增長喜人；全年新增3393萬方土儲，同比翻番，規(guī)模擴(kuò)張加速；2017年新城控股的凈利率提升至15%，毛利率上升至36%，營利能力良好；截止2017年底，新城已累計(jì)開業(yè)23個(gè)吾悅廣場，但由于三四線布局較多，租金規(guī)模增長有限。

銷售成為千億俱樂部新貴

自2016年起，新城控股銷售上取得突破性增長后，近兩年市場上，新城控股可謂是是房企銷售名副其實(shí)的一匹黑馬，除2016年業(yè)績實(shí)現(xiàn)翻番增長之外，企業(yè)在2017年內(nèi)完成了合同銷售9成以上增長，銷售金額由651億元直接增加至1265億元，增長速度在行業(yè)領(lǐng)先，并用11個(gè)月時(shí)間成功邁入全國房企銷售金額千億俱樂部之中。相較于新城穩(wěn)健的銷售目標(biāo)，就2017年850億的銷售目標(biāo)而言，完成率達(dá)149%，業(yè)績增速給人驚喜更大。

新城剛剛發(fā)布了2018年1800億元的合同銷售目標(biāo)，公司全年只要保持在42%的增長率就能夠完成。更值得一提的是，新城2018年1-2月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)190億銷售業(yè)績，同比去年增長了88%，未來業(yè)績增長可期。

從新城控股的合同銷售分區(qū)域來看，其中長三角區(qū)域銷售業(yè)績以1003億，79%的貢獻(xiàn)率位居四大區(qū)域之首，且遙遙領(lǐng)先。雖然長三角依然位居第一，但是其貢獻(xiàn)率較上年下降了2個(gè)百分點(diǎn)，而其他三個(gè)區(qū)域的業(yè)績貢獻(xiàn)率中，除環(huán)渤海貢獻(xiàn)率上升，珠三角、中西部區(qū)域都有一定程度的下降。相對于區(qū)域業(yè)績增長而言，全國各個(gè)區(qū)域都有不同程度的增長，尤其是環(huán)渤海區(qū)域同比增長178%。

另一方面，從城市能級的合同銷售占比來看，二線城市全年合同銷售占據(jù)公司全年1265億業(yè)績的半壁江山。但從2017年的土儲區(qū)域分布來看，二線城市新增土地占比相比去年有所下降，而樓板價(jià)相對較低的三四線城市比例上升，在全國一、二線城市“四限調(diào)控”趨嚴(yán)的情況，未來新城二線城市合同銷售占比將有可能下降。

投資堅(jiān)持以長三角為核心的 “1+3”戰(zhàn)略布局

在沖刺千億銷售規(guī)模下，2017年新城在拿地上更加積極，拿地規(guī)模已超往年，從拿地銷售比來看，仍保持在60%以上。2017年全年，新城共獲得122幅地塊，新增土地建面3393萬方，同比去年的1424萬方翻番；新增土地權(quán)益建筑面積2622方，新增地塊平均權(quán)益為77%，相較于去年68%權(quán)益比例，上升9個(gè)百分點(diǎn)，合作拿地比例有所減少；新增土地儲備總價(jià)為894億元，同比增長67%，拿地銷售比達(dá)71%，整體來看，2017年新城拿地積極，規(guī)模增長迅速。

新城土地儲備上各大區(qū)域均有布局，但仍以長三角區(qū)域?yàn)橹�。�?012-2017年的新增土地區(qū)域規(guī)模占比來看，長三角區(qū)域一直是新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。2016年，新城初步完成了“以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)進(jìn)行全國擴(kuò)張”的“1+3”戰(zhàn)略布局， 2017年，公司加速擴(kuò)張全國各個(gè)區(qū)域的整體規(guī)模，但長三角區(qū)域新增土地建面仍然占據(jù)了半壁江山。

截至2017年底新城控股的土地儲備為6740萬方，同比去年的3532萬方增長了91%，如果按照新城目前的銷售50%復(fù)合增長率來看，這些土地儲備將提供公司未來三至四年的發(fā)展擴(kuò)大。

財(cái)務(wù)盈利能力持續(xù)提升

在快速擴(kuò)張的過程中，新城保持了良好的利潤水平。根據(jù)年報(bào)公布數(shù)據(jù)來看，2017年新城控股的凈利率提升至15%，相較于前兩年進(jìn)一步改善。而在營利性指標(biāo)方面，新城今年毛利率上升至36%，同比上升8個(gè)百分點(diǎn)。但兩年樓市政策趨嚴(yán)，尤其是在一些熱點(diǎn)城市，如新城重點(diǎn)布局的滬寧蘇杭以及環(huán)滬三四線城市，限購限貸甚至限價(jià)政策將牽制企業(yè)在該城市的銷售，在未來對其凈利率形成考驗(yàn)。

在資本運(yùn)營方面，公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況相對較好。新城發(fā)展的凈負(fù)債率近幾年正在逐漸減低，2016年新城凈負(fù)債率為63%，較2016年上升了11個(gè)百分點(diǎn)。長短期債務(wù)比為1.96，與去年基本持平，現(xiàn)金短債比上升為1.70，短期無償債壓力。而且新城去年對財(cái)務(wù)也進(jìn)行了一些優(yōu)化，在去年至現(xiàn)在，分別贖回了2016及2019年的到期美元票據(jù)，企業(yè)融資成本降低。

商業(yè)三四線布局限制租金規(guī)模

近幾年，吾悅廣場規(guī)模增長迅速。2015年，新城在建的吾悅廣場達(dá)到15家，而在2013、2014年僅為3家，由此可見，新城商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模增長迅速。2015年新城董事王振華提出，2017年將建起40座吾悅廣場，2020年開業(yè)及在建數(shù)將達(dá)到80個(gè)以上，并躋身國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)。2017年10月，新城再次更新了未來發(fā)展計(jì)劃，2017年吾悅廣場年租金總體目標(biāo)為10億元，2020年擁有開業(yè)購物中心增至100座。

雖然新城商業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量上不斷加速增長，但三四線城市布局限制租金規(guī)模。截止2017年底，新城已累計(jì)開業(yè)23個(gè)吾悅廣場，全國有超過2億人次光顧吾悅廣場，單廣場日均客流量可達(dá)4.32萬人，雖新城商業(yè)擴(kuò)張之快，到17年底已有23座商業(yè)廣場開業(yè)且平均出租率高達(dá)97.91%，但由于三四線布局較多，實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入僅10.20億元。

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