所謂租售同權(quán)，是指租房與買(mǎi)房居民享同等待遇。去年下半年，廣州市政府率先推出了“租售同權(quán)”新政后，住建部等9部委即表示，將“通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)房居民享有同等待遇”。

隨后，全國(guó)部分地區(qū)開(kāi)始效仿，紛紛推出租售同權(quán)新政。盡管租售同權(quán)涵蓋了所有的商品房，但在如何看待租售同權(quán)新政帶來(lái)的深遠(yuǎn)影響上，大家首先想到的還是學(xué)區(qū)房。按照廣州的解釋?zhuān)馐弁瑱?quán)的入學(xué)資格是“具有本市戶(hù)籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女。其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的”。仔細(xì)品讀政策，就學(xué)區(qū)房而言，“學(xué)位到房”的前置條件顯然是為了吸引高端人才，規(guī)范學(xué)區(qū)房的租賃市場(chǎng)，并非大家擔(dān)心的那樣——必然導(dǎo)致學(xué)區(qū)房租金的瘋漲。

所謂“學(xué)位到房”，意味著將對(duì)房屋的租期、學(xué)位與住房的捆綁周期作出一些限制，結(jié)合學(xué)分制，既解決了高端人才子女入學(xué)的后顧之憂(yōu)，又壓縮了業(yè)主在其中頻繁換租客的炒作空間。符合條件的租客本來(lái)就有限，何談學(xué)區(qū)房租金的瘋漲？對(duì)于一、二線城市來(lái)說(shuō)，學(xué)位資源一直就比較緊俏，學(xué)位與房源進(jìn)行周期捆綁本就是保障學(xué)校容納力的必要條件，所以從政策實(shí)行的層面，市場(chǎng)也自然會(huì)對(duì)租金價(jià)格進(jìn)行合理調(diào)控。

從國(guó)家大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的角度看，租售同權(quán)毫無(wú)疑問(wèn)將帶來(lái)住房租賃市場(chǎng)的活躍。從現(xiàn)狀來(lái)看，即便沒(méi)有租售同權(quán)的政策，學(xué)區(qū)房的價(jià)格和租金本就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般的房源。以昆明為例，好學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房售價(jià)大約是普通房源的1.5至3倍之間，業(yè)主付出了更多的成本購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，租金高一點(diǎn)并不足為怪。按照昆明一二一大街附近的學(xué)區(qū)房租金來(lái)看，兩室兩廳、面積在100平米以?xún)?nèi)的學(xué)區(qū)房，租金在3000元上下，一般的非學(xué)區(qū)房租金在1500元左右，租金與房屋的單價(jià)比例大致相當(dāng)。同時(shí)，我們還應(yīng)看到，租售同權(quán)在捆綁了學(xué)位周期后，出租市場(chǎng)必然會(huì)出現(xiàn)周期內(nèi)房屋和周期外房屋兩種。也就是說(shuō)，有些房子因?yàn)檫€處于捆綁周期內(nèi)，即便租客租下，也未必馬上就能等到學(xué)位，這樣的房子租金未必能夠升多少。此外，從更深層次來(lái)看，學(xué)區(qū)房的房租還與一個(gè)城市的教育資源、收入水平密切相關(guān)，房租受市場(chǎng)規(guī)律調(diào)控的程度很大，因此從學(xué)區(qū)房的租賃市場(chǎng)來(lái)看，租售同權(quán)帶來(lái)的影響應(yīng)該是相對(duì)溫和并積極的，無(wú)須談虎色變。

從房?jī)r(jià)層面來(lái)看，新政對(duì)于平抑學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格應(yīng)該能起到一定的作用。租購(gòu)學(xué)區(qū)房的消費(fèi)者中相當(dāng)一部分不僅僅是為了學(xué)位，更是為了方便孩子的就讀接送。但畢竟一些人可能因?yàn)樽夥磕軌蚪鉀Q子女的就學(xué)問(wèn)題而不必被迫買(mǎi)房，這從實(shí)際需求層面來(lái)說(shuō)做了一個(gè)溫和的減法。同時(shí)，一些人也可能因?yàn)閷W(xué)區(qū)房更易出租而選擇購(gòu)房，兩相沖抵，短期內(nèi)房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)受到太大影響，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)反倒抑制了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)的上漲空間。

付曉海

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