“市場(chǎng)寬松”、“住宅供不應(yīng)求”、“量?jī)r(jià)齊漲”，這些都是克而瑞昆明研究中心對(duì)2017年昆明樓市作出的總結(jié)，但2017年已過，2018年的昆明樓市發(fā)展如何才是最受關(guān)注的。近日，云南房網(wǎng)電話采訪了克而瑞重慶機(jī)構(gòu)總經(jīng)理兼昆明負(fù)責(zé)人王偉，他從政策、金融環(huán)境、企業(yè)布局等多方面分析了2018年昆明的樓市走向。

云南房網(wǎng)：根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，去年昆明商品房成交面積1200萬方，創(chuàng)下昆明樓市近5年新高，你覺得今年昆明樓市還會(huì)延續(xù)去年的“火熱”局面嗎？

王偉：去年昆明的商品房成交量創(chuàng)下了歷史新高，房?jī)r(jià)也比2016年漲了很多，要判斷2018年整個(gè)市場(chǎng)的成交量，最核心的是需求量的判斷。去年昆明的土拍量非常大，可建筑面積超過了2000萬方，這些面積在2018年轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)后，市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)更大，所以我們認(rèn)為2018年的成交量至少不會(huì)降。

其次，2017年昆明的成交增量，最主要的是外地購(gòu)房者的出現(xiàn)，目前昆明沒有出現(xiàn)對(duì)外地人限購(gòu)的局面，但我認(rèn)為2018年會(huì)有很大的概率出現(xiàn)局部限購(gòu)，很可能出現(xiàn)的是對(duì)外地人限購(gòu)一套，會(huì)限制一部分的需求。如果是這種情況，對(duì)于昆明來說并不是致命的打擊，投資客戶的置業(yè)比例我認(rèn)為不會(huì)大幅度下降。

云南房網(wǎng)：去年國(guó)內(nèi)各大城市樓市調(diào)控政策密集度超過了過往任何一年，但昆明并沒有加入樓市限購(gòu)行列，您預(yù)測(cè)今年昆明會(huì)有很大概率會(huì)出現(xiàn)局部限購(gòu)，是什么原因出此判斷呢？

王偉：全國(guó)在2017年的時(shí)候政策已經(jīng)收口到了最嚴(yán)格的一個(gè)頂點(diǎn)，以目前情況分析，政策在2018年上半年放松的可能性不大。但與全國(guó)強(qiáng)調(diào)控不同的是，去年昆明沒有強(qiáng)政策出臺(tái)，購(gòu)房環(huán)境相對(duì)寬松，以西南其他城市的普遍發(fā)展周期來看，我們認(rèn)為2018年昆明至少會(huì)出現(xiàn)“限價(jià)”這件事，然后是“限貸”也一定會(huì)出現(xiàn)，“限購(gòu)”可能會(huì)出現(xiàn)局部限購(gòu)，只針對(duì)投資客，不大可能會(huì)限本地的。

綜合來看，在大政策的引導(dǎo)下2018年昆明的政策并沒有2017年那么樂觀，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)已成為昆明的支柱型產(chǎn)業(yè)，并且昆明還是屬于房地產(chǎn)發(fā)展的快速周期，所以今年昆明也不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)政策收緊的局面。

云南房網(wǎng)：也就是說今年昆明的樓市成交依然會(huì)處于高位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，那是否意味著今年房?jī)r(jià)還會(huì)一路上漲？

王偉：我們認(rèn)為今年昆明的房?jī)r(jià)應(yīng)該是趨于平穩(wěn)的，2017年昆明房?jī)r(jià)是多少，2018年還會(huì)是多少，浮動(dòng)的比例不會(huì)太大。

云南房網(wǎng)：但是去年昆明出現(xiàn)了多起高溢價(jià)搶地事件，你認(rèn)為這批高價(jià)成交的土地是否會(huì)拉動(dòng)昆明房?jī)r(jià)的上漲呢？

王偉：去年昆明的確出現(xiàn)了多宗高價(jià)格成交的土地，土地成本的升高肯定會(huì)拉高這部分項(xiàng)目的售價(jià)，但是政府也會(huì)有相應(yīng)的限價(jià)政策，限制城市房?jī)r(jià)的過快上漲，所以今年昆明可能會(huì)出現(xiàn)部分樓盤價(jià)格上漲，但政府對(duì)城市的整體房?jī)r(jià)會(huì)有限制，不會(huì)上漲太多。

此外，雖然今年多家開發(fā)商搶一塊地的情況還是會(huì)出現(xiàn)，但今年企業(yè)在競(jìng)地出價(jià)的過程中也會(huì)更加慎重，2018年不會(huì)再出現(xiàn)類似2017年如此高溢價(jià)的土地。

云南房網(wǎng)：據(jù)我們所了解，目前還有許多外地企業(yè)緊盯昆明市場(chǎng)，尋求拿地機(jī)會(huì)，您為什么會(huì)認(rèn)為昆明2018年不會(huì)再出現(xiàn)類似2017年如此高溢價(jià)的土地？

王偉：主要原因有以下幾個(gè)，一是2018年開發(fā)商手里的錢會(huì)非常的緊，國(guó)有銀行明確規(guī)定，從2018年開始把70%的錢用于個(gè)人消費(fèi)貸款，減少開發(fā)商的開發(fā)貸和個(gè)人購(gòu)房貸款額度，這樣調(diào)整的結(jié)果意味著開發(fā)商在銀行貸款拿地的可能性降低，同時(shí)在銷售端的回款上也會(huì)放慢，企業(yè)資金流就比較緊張，開發(fā)項(xiàng)目也會(huì)降速。

其次，昆明公開市場(chǎng)出讓的優(yōu)質(zhì)土地量比較少，但2018年全國(guó)性的房企依然會(huì)把昆明當(dāng)做城市布局的重要選擇，更多的企業(yè)會(huì)在2018年落地，開發(fā)商還是會(huì)參與公開拍地，但是舉牌的價(jià)格不會(huì)太高了，所以2018年我認(rèn)為昆明會(huì)出現(xiàn)一些聯(lián)合拿地的事情，以此來回避土拍的高溢價(jià)，同時(shí)解決自身現(xiàn)金流的問題，并且房企收購(gòu)、并購(gòu)、合作開發(fā)將會(huì)成為常態(tài)。

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