為規(guī)范和完善土地二級市場，昆明市近期出臺了一系列國有建設(shè)用地二級市場試點管理配套文件，其中除了推進(jìn)閑置土地交易的內(nèi)容外，關(guān)于土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的實施規(guī)定也引發(fā)業(yè)界關(guān)注。按照新規(guī)，開發(fā)商獲得土地使用權(quán)后，符合條件的土地可以進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓形成獨立宗地。這也就意味著，開發(fā)商的單宗土地也可以進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。

在昆明市發(fā)布的《昆明市國有建設(shè)用地二級市場轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》中，明確了已獲得的土地在二級市場分割轉(zhuǎn)讓的具體辦法，內(nèi)容如下：

第二十五條土地使用權(quán)可以分割轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)分割后，土地連同地上建構(gòu)筑物形成獨立宗地，且屬于同一產(chǎn)權(quán)主體，在權(quán)屬和產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰無糾紛的情況下，可以辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第二十六條對土地上建（構(gòu)）筑物已建成并完成驗收的，經(jīng)轉(zhuǎn)受雙方協(xié)商后，可以按協(xié)商結(jié)果形成獨立宗地分割轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后由不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接辦理不動產(chǎn)登記；對土地上涉及在建工程的或未完全驗收的，由國土資源主管部門牽頭征求規(guī)劃、住建部門的分割意見，取得意見后國土資源主管部門按程序辦理分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第二十七條存有以下情況的，不得辦理土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)：

（一）已辦理房屋預(yù)售房許可證不允許分割的；

（二）涉及回遷安置房、保障性住房的地塊；

（三）土地轉(zhuǎn)讓后用途與控制性詳細(xì)規(guī)劃不一致的；

（四）宗地涉及違法建設(shè)未處理完成的；

（五）土地使用權(quán)人未繳清原項目的費用的；

（六）其他經(jīng)規(guī)劃、住建部門研究不適合分割的情形。

按照此新規(guī)，首先明確土地使用權(quán)可以分割轉(zhuǎn)讓，形成獨立宗地，如果轉(zhuǎn)讓土地上建（構(gòu)）筑物已建成并完成驗收的，經(jīng)轉(zhuǎn)受雙方協(xié)商后，可以按協(xié)商結(jié)果形成獨立宗地分割轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后由不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接辦理不動產(chǎn)登記；如果土地上涉及在建工程的或未完全驗收的，由國土資源主管部門牽頭征求規(guī)劃、住建部門的分割意見，取得意見后國土資源主管部門按程序辦理分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

新規(guī)也規(guī)定了不得分割轉(zhuǎn)讓的幾種情況，包括已辦理了預(yù)售證、涉及回遷保障住房地塊、土地用途與控詳規(guī)不符、涉及違法建筑、未繳清費用和其他規(guī)劃住建部門不同意的情形。

《城市房地產(chǎn)管理辦法》第38條、第39條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

可以看出，在關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法規(guī)中，其實并未明確分割轉(zhuǎn)讓的具體辦法，而昆明市此次出臺新規(guī)中，細(xì)化了土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的執(zhí)行辦法，對于土地在二級市場的流轉(zhuǎn)和利用有推進(jìn)作用，開發(fā)商在獲得出讓土地時的宗地劃分不再是不可分割的，在符合條件的情況下，劃出一塊土地分割出讓也變得可以操作。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。