首先是資金問題，金流、資金鏈、融資等問題仍然是昆明房地產(chǎn)2012年的當(dāng)務(wù)之急。嚴(yán)厲的宏觀政策是2011的主流曲調(diào)，雖然在年末出現(xiàn)銀行存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，但這未必是國(guó)家的松綁政策，實(shí)際上，國(guó)家外匯占款出現(xiàn)三年多的首次負(fù)增長(zhǎng)，貨幣供給量相對(duì)減少，最重要的是年底了，貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性需求較大，相對(duì)寬松的政策勢(shì)必成為必然。其次，對(duì)房地產(chǎn)而言，國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，且在信貸政策的導(dǎo)向上也很明確，房地產(chǎn)業(yè)新增貸款環(huán)比首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。即便有面對(duì)房地產(chǎn)的貸款，其重點(diǎn)是面向重點(diǎn)項(xiàng)目、保障房建設(shè)傾斜。

其次是商業(yè)地產(chǎn)的投資問題，近兩年來，隨著昆明城市化進(jìn)程的加速，昆明商業(yè)地產(chǎn)開始新的里程。然而商業(yè)地產(chǎn)仍停留在過去的“一刀切式”上，這種方式已大大阻礙了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。昆明的商業(yè)地產(chǎn)需要一次真正的洗牌，取而代之的是自持商業(yè)。投資商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，尤其需要有投資保障計(jì)劃和投資分析。2012年，單純的區(qū)位優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不能確保投資安全，還需要更多的了解開發(fā)商的實(shí)力、比如是不是有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來規(guī)劃和管理。昆明商業(yè)總體態(tài)勢(shì)是向新城發(fā)展，不過，新城周邊人文景觀及娛樂吸引力短期內(nèi)還是無法與老城抗衡，中后期也許會(huì)超越老城區(qū)。新城的道路、公交、停車場(chǎng)密度、車流量以及消費(fèi)吸引力、商圈繁華度、商圈知名度、業(yè)態(tài)多樣性、購(gòu)物便利性等將在中后期從軟硬件配套兩方面超越老城區(qū)，因此新城商業(yè)發(fā)展?jié)摿τ锌赡茉谥泻笃诔嚼铣菂^(qū)。

再次是信心問題，當(dāng)前樓市處于低迷期，主要是政策的影響，和全球經(jīng)濟(jì)也有一定關(guān)系，但時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)。昆明現(xiàn)在是云南的昆明，而它的未來，是中國(guó)的昆明、東南亞的昆明，乃至全世界的昆明，這是由昆明自身的地理?xiàng)l件和氣候條件決定的。不可否認(rèn)，中國(guó)仍然是個(gè)發(fā)展中國(guó)家，而且是城市化進(jìn)程中的發(fā)展中國(guó)家，房地產(chǎn)的黃金發(fā)展期還未來臨；再加上土地成本的增加，人工成本上漲，房?jī)r(jià)降幅空間其實(shí)不大。當(dāng)前所有目所能及的降價(jià)，其實(shí)只是策略性降價(jià)，比如開發(fā)商拿出有限的幾十套特價(jià)房進(jìn)行交易，并非整體降價(jià)。

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