典型案例

    房屋產(chǎn)權(quán)人為多人，僅有部分產(chǎn)權(quán)人簽訂居間協(xié)議如何處理？

    房東與客戶在我公司的居間撮合下簽訂三方居間協(xié)議，房東方有三個產(chǎn)權(quán)人張某、李某、趙某，但簽署協(xié)議時，三個產(chǎn)權(quán)人僅有張某、李某兩位到場，并且他們未提供趙某的授權(quán)委托書，公司經(jīng)紀人立即致電趙某征詢意見，但趙某在電話中只是簡單的回答“知道了，由到場的李某跟你們談就行了”，經(jīng)紀人在取得上述錄音后，讓李某代趙某簽。

由于房價上漲較快，到簽訂買賣合同時，趙某突然致電我公司表示不同意出售該房產(chǎn)，趙某認為公司當時打電話只是商談房屋出售事宜，而非簽訂三方居間協(xié)議，且該協(xié)議中的重要條款均沒有征得其同意，其也沒有簽字確認，協(xié)議應當是無效的。因此，拒絕簽署正式的買賣合同，現(xiàn)客戶投訴至公司，要求妥善解決。

案例分析：

1、在產(chǎn)權(quán)人未能全部到場的情況下，由到場的產(chǎn)權(quán)人代簽三方居間協(xié)議，如在合同簽訂和履行過程中有相應證據(jù)，如電話錄音，授權(quán)委托書，當事人書面追認等這些可證明未到場產(chǎn)權(quán)人已知曉并同意該協(xié)議約定的買賣條件的，應認定代簽行為有效，由此產(chǎn)生的法律后果，應由被代理人承擔。

2、本案例趙某在電話中未作否定，且表示由李某代為處理該買賣事宜，其行為讓合同相對方有足夠理由相信其內(nèi)部意見一致，并且李某有權(quán)代替其作出意思表示。按我國民事法律規(guī)定，該行為應視為有效代理行為，該協(xié)議應該認定成立并對交易雙方有相應的約束力。那么，房東方趙某提出的觀點不能得到法律支持。

3、如遇類似案例，經(jīng)紀人可以要求產(chǎn)權(quán)人提供相應的有公證效力的出售委托書，或是要求簽署三方居間協(xié)議的部分產(chǎn)權(quán)人或是代理人出具書面承諾書，承諾若未到場產(chǎn)權(quán)人不同意或者是不滿意居間協(xié)議所訴的購買條件，則由簽字的產(chǎn)權(quán)人或代理人承擔由此產(chǎn)生的相應責任。

    4、如上述案例，在可能的情況下，經(jīng)紀人要盡量取得未到場產(chǎn)權(quán)人同意出售的電話錄音，事后盡快安排未到場產(chǎn)權(quán)人的補簽。