仇和爽約城投,部分宣告一級土地開發(fā)分利模式終結

一篇來自于《新世紀》的文章《云南城投環(huán)湖東路項目面臨政府違約風險，資金壓力陡增》攪亂了昆明地產(chǎn)界過中秋的氣氛，據(jù)說深受城投股票下跌之痛的股民們更是苦不堪言，無心過中秋。

仇和可能違約城投，后者環(huán)湖路5000畝土地一級開發(fā)項目面臨終止，這可能嗎？根據(jù)這篇文章列舉的信息來看，十分可能。1、去年就已具備拍賣條件今年7月開拍延誤時間；2、多數(shù)人認為7月流拍是因市府技術性故意流拍；3、市府在屬于城投的呈貢烏龍片區(qū)進行其他項目建設不告原因；4、昆明軌道公司房地產(chǎn)部證實已介入環(huán)湖路部分項目前期工作。

皇帝的新衣是如何被揭穿的？

7月，半島地塊開始拍賣后，即引起昆明地產(chǎn)界人士高度關注。然后流拍。關于為什么流拍，為什么土地滯銷，為什么沒有形成火暴局面，各種分析和評論鋪天蓋地。一種觀點說是，宏觀環(huán)境差，開發(fā)商缺錢選擇觀望。一種觀點認為是，土地本身是商業(yè)用地，前景不太明朗。有的說是市政府操盤技術不專業(yè)。還有的說是很多開發(fā)商很難在短時間內(nèi)籌措到這么多錢，交易條件苛刻。甚至有人說是背后有真正的大佬做局，故意流拍然后低價收入囊中。

但是令分析和評論人士沒有想到的是，竟然是政府的故意安排。打死我也不敢朝這方面想。從《新世紀》的文章看，從上面四個表現(xiàn)來看，說政府故意安排，也并非沒有理由和依據(jù)。由此，皇帝的新衣被戳穿。

文章說，昆明市政府是否有此意圖，目前尚無法求證。但收儲土地久不出讓，對云南城投的影響顯而易見。“現(xiàn)在資本市場、銀行、信托基本都卡死了融資渠道，資金鏈非常緊張�！痹颇铣峭蹲C券部人士向記者證實，2010年云南城投的信托、公司債融資計劃均告失敗。

文章還說，云南城投最近三年的年報也顯示，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流一直為負。在一級開發(fā)項目集中投入的2009年和2010年，甚至高達負30億元左右。而其融資記錄也顯示，目前已經(jīng)到期或者在半年內(nèi)即將到期的銀行貸款總額高達37.5億元。云南城投內(nèi)部人士向記者透露，因為資金鏈緊張，云南城投從2010年底就不停地向上級打申請報告，要求環(huán)湖東路一期的土地盡快出讓。

從資金成本來看，城投60多億的投入，每天利息成本約200萬。即使是上市公司做大買賣的城投，也難以承受。

據(jù)本博剛剛得到的消息稱：城投目前已經(jīng)因為資金跟不上而停止項目的實施。城投現(xiàn)在的訴求并不是關于合同執(zhí)行的問題，而是要求政府盡快將城投之前投入的資金收回，城投最壞的打算是開發(fā)完二期，至于三期有沒有下文只能聽天由命了。而政府也可能堅守約定，維持分成比例，但對于2013合同結束后沒有完成的土地一級開發(fā)面積將進行收回。

一級土地分利模式是否會終結

一級土地開發(fā)整理曾經(jīng)是許多地產(chǎn)商和上市房地產(chǎn)企業(yè)頗為熱衷的商業(yè)模式。自己投入資金完成土地的拆遷、補償、安置，做好土地的基礎設施建設，達到熟地條件進而公開向市場出售，獲得的土地收入扣除土地一級開發(fā)成本后，剩余部分土地開發(fā)者與政府進行利益分配。按城投此前與上一屆昆明市政府（楊崇勇+王文濤）達成的開發(fā)協(xié)議，城投預計從土地一級開發(fā)整理過程中獲得的分成總額高達百億。如果按目前54321的精神，可能會在百億基礎上翻番。

本博認為，政府發(fā)生爽約并不是城投先行違約，而是由于之前承諾了過高的分成比例，政府在土地出讓后收益會大幅減少，因此政府希望能夠收回土地一級開發(fā)，或者降低給企業(yè)的分成比例，才有了此次事件。正如自7月土地流拍之后，國信證券分析指出，云南城投的一級開發(fā)項目可能面臨政府違約的風險，包括調(diào)低收益分成比例、終止項目剩余部分的合作、在拍賣后故意拖延或不兌現(xiàn)收益分成等。

在昆明，土地一級開發(fā)分利模式似乎已經(jīng)走到盡頭。

從政策層面看，政府有意用市級國字號單位壟斷一級開發(fā)，2010年7月，昆明市政府發(fā)布《關于推進土地一級開發(fā)整理全覆蓋工作的通知》（下稱通知），明確市政府統(tǒng)籌管理土地一級開發(fā)整理項目，全市范圍內(nèi)的土地一級開發(fā)整理項目由市縣兩級國有投資公司全面負責組織實施。

“根據(jù)通知要求，市級國有投資公司組織實施的土地一級開發(fā)整理項目，統(tǒng)一按照審計所確定的總投資額的16%給予回報，并計入土地收儲成本。而事實上，市屬平臺公司根本沒有足夠資金實力來撬動這么大規(guī)模的土地一級開發(fā)項目。與通知一同下發(fā)的，還有《昆明市社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目的辦法》，將昆明市財政性投資以外的資金全部納入社會資金范疇。社會資金可以通過與市屬平臺公司合作的方式，參與土地一級開發(fā)。根據(jù)公式測算，社會資金參與土地一級開發(fā)，只能獲得8%-10%的固定回報�！�

從社會資本角度看，參與土地一級開發(fā)已經(jīng)無法獲得更大利潤，而且風險極大。如果按《昆明市社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目的辦法》，社會資本參與一級開發(fā)只能獲得8-10%的固定回報，這個回報水平比起市場上的實業(yè)投資、民間借貸、房地產(chǎn)開發(fā)、基礎設施建設等顯得較低，刺激不了民間資本興趣。

從風險角度來看，有幾大風險隨時存在：1、國家不斷頒布新的拆遷征收辦法，土地一級開發(fā)過程中遇到釘子戶不能采取強拆，企業(yè)沒有執(zhí)法權，拆遷的過程變數(shù)很多，風險大。2、參與土地一級開發(fā)后，雖然完成了拆遷和安置，但涉及到耕地的話，在短時間之內(nèi)無法獲得國土資源廳或者國務院建設用地指標批復，周期拉長，成本巨增。3、土地一級開發(fā)完成后必須交給政府收儲，然后政府土地部門負責對外出售招標，土地一級開發(fā)者沒有銷售權，那么土地部門何時對外拍賣、以什么價格拍賣、以什么規(guī)劃指標拍賣都是土地一級開發(fā)者無法決定的事情，變數(shù)很多。4、政府如果爽約或不按合同辦事，欲訴無門，特別是民營企業(yè)更是無處申訴，處境悲涼（象城投這種具有省國字號背景的企業(yè)尚且如此，民營企業(yè)更是當螞蟻踩）。這也會構成風險。

如果分利模式走到盡頭，最終就只有打工模式了。土地一級開發(fā)要么轉變?yōu)檎鶎俚膰痔杹砀�，�?SPAN lang=EN-US>16％，要么民間資本掛靠這些國字號單位來搞，利潤為10％，就如同打工。反正風險那么大，利潤就只有這么多，愛干不干。實際上，從官渡區(qū)花了1-2年時間才找到小街片區(qū)和寶華寺片區(qū)一級土地開發(fā)商來看，說明民間資本確實已經(jīng)慢慢遠離一級開發(fā)商業(yè)模式。