銀�！ど杏�批判:該項目驚現(xiàn)啞鈴型戶型配比,出現(xiàn)戶型斷層

銀海·尚御批判

該項目驚現(xiàn)啞鈴型戶型配比,出現(xiàn)戶型斷層

近日，本博在關上閑逛，路過一個叫銀�！ど杏�的房地產項目。銀海尚御——實際就是關上省中醫(yī)學院搬走后的舊址，占地83畝，總建筑面積22.5萬平方米。“涵蓋公園商業(yè)、SOHO空間、精裝公館等多類產品，是集商務、生態(tài)、休閑、娛樂、日常購物于一體的游憩式公園都會”。

官渡區(qū)關上鎮(zhèn)是昆明一塊福地，是昆明的門戶。歷史上關上是軍隊、農耕以及飛虎隊的機場，而如今近距離擁有昆明火車站、巫家壩國際機場，國際貿易中心，這是昆明對外開放的最前沿陣地，歷屆昆交會都在關上舉辦。萬商云集，全國各地乃至東南亞國家的生意人落腳關上，走向財富的未來，以至于關上匯溪大廈的開發(fā)商自豪的說“到現(xiàn)在為止入住本大廈的所有單位還沒有倒閉的”，可以想象關上的厲害。此外，部隊系統(tǒng)，鐵路系統(tǒng)，航空系統(tǒng)，土著系統(tǒng)，幾大系統(tǒng)成為關上除生意人之外的居民主力軍，共同造就了關上的超人氣、繁榮與華麗。

隨著機場、中醫(yī)學院、官渡區(qū)政府遷走，帶走了關上許多客戶群。但關上也迎來了關上森林公園、關坡村大型城中村改造、春城路延長線、地鐵以及所謂的奧林匹克公園等新元素，關上的未來一定是美好的。

銀海房地產公司發(fā)跡于關上，對于關上的價值、居民構成以及關上的未來必定心中有數(shù)。而本博也在關上生活了將近5年，所以，也有資格對尚御項目提一些個人看法。

□銀�！ど杏�，從案名來看，其識別力、傳唱力無法與之前的銀海森林、銀海山水間、銀海sohu、銀海暢園等相提并論，銀海森林、銀海山水間、銀海sohu、銀海暢園這些名字是昆明房地產行業(yè)的集體記憶，那是一個個讓人激動的、充滿感情的案名，名稱不僅通俗易懂，而且將項目的核心價值體系一言概括，與深圳早期的招商海月花園“一路海風吹到家”具用同等的高度和水平。什么叫尚御，這個念起來十分鱉口的漢字組合，表達什么概念，體現(xiàn)什么項目價值，讓人迷糊。

□銀�！ど杏�提出的RBD概念，更是一個讓人摸不著頭腦的概念。可能它想表達的是：一邊是公園，一邊是商業(yè)，二者如何相互滲透、相互提舉，于是就造出RBD概念。對于樓盤營銷來說，公園概念一般有助于居住的銷售，而對于商業(yè)并不能讓投資者產生吸引力，難道有一個公園你的商業(yè)就火起來嗎？何況象銀海尚御這種項目的市政公園來說，一般只會吸引老人、小孩以及周圍居民光顧，其消費能力并不高。

其實這暴露出銀海從事商業(yè)地產開發(fā)遇到的挑戰(zhàn),即一個與居住區(qū)聯(lián)體的商業(yè)體如何進行商業(yè)氛圍打造而同時又不影響居住的品質，在高度集約的居住區(qū)內如何繼續(xù)發(fā)揚銀海強景觀的優(yōu)勢而把景觀的傳統(tǒng)賣點繼續(xù)保持，如何解決商業(yè)體里業(yè)態(tài)組合、配比以及主力店、出售與自有比例、所有權與經營權分離與統(tǒng)一等等問題。而這些問題的解決是單純的一個RBD概念無法解決的。

□銀�！ど杏�此次將近1500套住宅里，罕見的出現(xiàn)中三房和大三房戶型的斷層，實在令人關注。據售樓人員介紹，戶型中有60多平米一房，70多平米二房，80多平米小三房，然后突然出現(xiàn)斷層，直接到140多平米的四房。這是一個值得關注的現(xiàn)象。銀海決不是設計院無法設計出中三房和大三房戶型而放棄此類戶型，應該是市場部門采集的信息和推理證明中三房和大三房戶型在市場中沒有需求或需求與需求之間相互打架或有需求但總價高沒有競爭優(yōu)勢或者片區(qū)同類戶型嚴重飽和而放棄此類戶型。

在高單價的前提下，只有通過縮小戶型面積、提升戶型功能才能縮小總價空間并創(chuàng)造出戶型的競爭優(yōu)勢。也就是說，如果出現(xiàn)100平米左右高功能的三房以及120平米高功能的四房應該是一個十分暢銷的戶型品種。在這樣高度壓縮的空間里，加上各種轉角、凸窗、入戶等等贈送，也能實現(xiàn)家庭居住的舒適，但按銀海公布的9000-10000價格仍然有能有效控制總價，從而帶來競爭優(yōu)勢。而銀海放棄了此類戶型的投放，必定失去這樣一個廣大的市場和需求區(qū)間。

正因為關上是一個適宜居住、工作、經商的環(huán)境，某種程度上說是一個優(yōu)質的居住區(qū)，面對眾多的需求，放棄中三房大三房和小四房的戶型，可能會失去一個龐大的市場。當我們因為低總價的緣故，加強二房戶型投放，這也無可厚非；當我們認為高總價也有大量需求，加強140平米四房，也無可厚非。但我們放棄中三房大三房和小四房的戶型，會失去目前正成為樓市中堅的群體：希望回歸關上生活圈的富裕二次換房群體，大量富裕的生意人、原住戶、軍隊干部、機場鐵路中高層等等二次實力購房群體。他們決不會消費二房，也不會消費大四房，如果沒有中三房大三房和小四房的戶型的供應，他們只能盯住其他的樓盤。正如銀�！ど杏鶑V告“住在城市里”，這是一個誘人的口號，足以讓許許多多人群感動，當然他包括上述所列舉的人群。

在此，本博以真誠的目的發(fā)問：銀海，你怎么了？