媒體對昆明樓市價格的一次誤判

媒體對昆明樓市價格的一次誤判

上周日，本博接受《都市時報》一位記者朋友的訪問：北市區(qū)濱江俊園二期開盤均價10800元/平米，同片區(qū)翡翠灣價格15000-18000元/平米；南市區(qū)潤城一期開盤9500元/平米，同片區(qū)南亞第一城價格15000元/平米以上，問：昆明是不是出現(xiàn)開發(fā)商面對宏觀調控撐不下去而開始價格跳水？

就在昨天，《云南日報》一名記者也問了同樣的問題。

為什么媒體對于價格跳水非常有興趣？一方面告訴讀者，價格下降了，買房等等吧，我們以觀望態(tài)度等待房價下降最終勝利了，這樣的話，讀者愛聽，報紙有銷路；一方面告訴政府，宏觀調控有效果了，民生有保障了，幫助政府說話。

首先申明一點：本博作為草根地產(chǎn)觀察員，樂見房價下跌，我也強烈認為房價的泡末和對人們幸福生活的剝奪，但最近幾年，通過不斷的觀察和認知，最終明白中國房價牽涉太多因素，希望房價下降最終都淪為浮云。

我對媒體記者的表達做了如下的糾正：

一、我不認為記者所舉的例子就是價格跳水的例子，不認為上述樓盤的價格就真的下降了。我依然認為上述樓盤的定價是經(jīng)過了專業(yè)人士的認真測算、比較、分析而得出的。

拿潤城一期來說，均價9500元/平米。據(jù)了解，同片區(qū)二手房優(yōu)質房源成交均價在8000-8500元/平米，請注意，這里一定要提一個成交均價的概念。當一個房東賣房喊1萬/平米，結果3個月無人問津，于是將價格調整到8500元，結果就賣掉了，那么這個8500元/平米就是一個市場真實的成交價格。1萬/平米只是賣方的喊價，是賣方一廂情愿的價格。按片區(qū)二手房優(yōu)質房源成交均價在8000-8500元/平米來看，潤城一期的價格賣到9500元/平米，實際是大幅度上升價格，而不是跳水。

如果拿潤城的價格與本片區(qū)價格領跑者、南亞第一城來比，自然價格偏低。就一個片區(qū)市場來說，有一個均價，當然也有房價比均價高的，我們叫做價格領跑者，也有同樣的價格，也有比均價低的。價格出現(xiàn)差異與房子個別因素有關，比如開發(fā)商、物業(yè)管理、園林、建筑品質、占有的稀缺資源等不同而出現(xiàn)差別�？磥恚�記者們的比較對象搞錯了，非要跟市場上的樓王價格相比，不與市場上區(qū)域價格比，不與一般樓盤價格比，肯定會得出一個可怕的結論。

二、即使個別樓盤價格下降，只代表是該公司應對市場的一種舉措，不代表整體市場就會發(fā)生顯著的價格下調。昆明房價在未來表現(xiàn)形態(tài)依然是：堅挺。雖然交易量下降了，犧牲了交易量，但房價不見得下降。有人說，宏觀調控下，開發(fā)商資金鏈要斷了，沒錢了，要降價了。孰不知，一部分開發(fā)商可以通過縮小投資規(guī)模、出售股權、民間和內部借貸等許多方式解決暫時的資金困難。因為開發(fā)商明白以下幾個簡單的道理：降價對前期客戶不好交差；降價不見得房子都好賣；降價后成本支撐不住了，會虧本。因此，房地產(chǎn)市場態(tài)勢是：僵持。交易量萎縮、價格堅挺。

根據(jù)有關公司和機構研究得出的結果：昆明市6月份均價也就8000-9000元/平米，而上述另個樓盤價格都已經(jīng)超過了市場均價，相當于市場領跑者，怎么會得出價格下調的結論呢？

這個結論對市場極容易產(chǎn)生誤導，讓大家糊涂，無所適從。如果對價格本身的形成機制缺乏專業(yè)的研究而憑市場上個別表面現(xiàn)象就下斷言，最終都是不可取的。