昆明湖濱生態(tài)城拍賣緣何遇冷?

昆明湖濱生態(tài)城拍賣緣何遇冷?

昆明今年最大規(guī)模土地拍賣爆冷?7月13日,湖濱生態(tài)城首期13宗土地拍賣結(jié)果:6宗競買人不足，3宗無人舉牌，4宗底價(jià)成交。成交的4宗土地總面積約為160畝，成交總價(jià)6.61元億，均價(jià)約412.9萬元/畝。到場的記者比參拍企業(yè)還多 。之后,進(jìn)入拍賣的二批土地又因報(bào)名人數(shù)不足流拍。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，拍賣遇冷是目前宏觀大環(huán)境嚴(yán)峻、開發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致的。連云南房網(wǎng)江上皓也通過規(guī)劃考證，證明湖濱生態(tài)城實(shí)際上是有大量居住規(guī)劃，還有公園等資源進(jìn)行強(qiáng)力支撐。

江上皓發(fā)現(xiàn)：

    1、巫家壩機(jī)場搬遷后，其地塊將規(guī)劃為文化、休閑、商業(yè)商務(wù)用地，其中以公園綠地為主，將會(huì)是該片區(qū)最大的休閑娛樂中心；

    2、從巫家壩機(jī)場的文化休閑商業(yè)商務(wù)規(guī)劃配套，向西南延伸，越過廣福路、南繞城高速路，一脈相承逐步向居住、休閑、商務(wù)商業(yè)規(guī)劃過度，緊緊與五甲塘濕地公園片區(qū)連接，形成一條文化、休閑、商業(yè)、商務(wù)、居住中心走廊。其特點(diǎn)是越靠近五甲塘片區(qū)，居住用地逐漸增多，形成圍繞五甲塘濕地公園而展開的良好的社區(qū)居住環(huán)境；

    3、從圖上規(guī)劃來看，整個(gè)規(guī)劃片區(qū)，居住用地占據(jù)了大部分的用地，巫家壩機(jī)場片區(qū)、世紀(jì)金源（世紀(jì)城）片區(qū)、五甲塘片區(qū)，將會(huì)是密集住宅區(qū)，其人口流量大大增加；

    4、該片區(qū)西鄰已經(jīng)建成、正在建成設(shè)的滇池度假區(qū)，東南與西亮塘濕地公園相連，往南便是呈貢新區(qū)，以環(huán)湖東路半島版塊為中心，形成環(huán)滇開發(fā)態(tài)勢。

    5、傳統(tǒng)的滇池板塊、官南板塊（含本規(guī)劃圖大部），沿滇池湖濱向呈貢新區(qū)，三大沿環(huán)滇湖區(qū)域內(nèi)，擁有昆明無以倫比的兩大濕地公園，再加上海埂公園一線，整個(gè)環(huán)湖東路沿線區(qū)域，建成后將會(huì)是昆明最具人居環(huán)境的版塊片區(qū)；

    6、環(huán)湖東路半島去除居住規(guī)劃，令業(yè)界大失所望，甚至影響到了整個(gè)環(huán)湖東路半島土地的拍賣。而從這張規(guī)劃圖來看，其實(shí)政府在發(fā)展環(huán)湖東路片區(qū)上的戰(zhàn)略考慮還是有道理的。去除環(huán)湖東路半島上的居住規(guī)劃，但在與環(huán)湖東路半島僅僅一路之隔的官南版塊（本圖：巫家壩機(jī)場片區(qū)-五甲塘片區(qū)-世紀(jì)金源片區(qū)），圍繞由機(jī)場地塊向西南延伸的五甲塘濕地公園為中軸，大量規(guī)劃了以居住為主，以文化、休閑、娛樂、商務(wù)、商業(yè)、旅游為輔助的用地，巨大的支撐了環(huán)湖東路半島的建設(shè)發(fā)展，根本不用為半島地塊單純的商務(wù)商業(yè)旅游規(guī)劃而擔(dān)心。

最后江上皓結(jié)論：因此可以聯(lián)想到近期環(huán)湖東路半島土地拍賣遇冷，其實(shí)更多是市場大環(huán)境的影響。（并不是規(guī)劃原因）

讀過江上皓文，本博深受啟發(fā)，前幾天，本博還發(fā)出一個(gè)微博，提出以下的疑問：昆明湖濱生態(tài)城總規(guī)劃用地達(dá)1.3萬畝，到底是以居住為主，還是商務(wù)為主體，還是旅游為主體？我們搞不清楚規(guī)劃局的想法。我們也找不到一個(gè)發(fā)展的藍(lán)本。這片以所謂生態(tài)城領(lǐng)銜的戰(zhàn)略規(guī)劃是否符合土地的潛在價(jià)值和現(xiàn)實(shí)價(jià)值？拍賣遇冷恐與規(guī)劃戰(zhàn)略不當(dāng)有關(guān)系。既然是生態(tài)城，首期為什么賣商務(wù)用地呢？

這難道不是昆明市政府操盤上一個(gè)重要失誤？失誤一：名不符實(shí)。按照有關(guān)資料，昆明湖濱生態(tài)城未來規(guī)劃以商業(yè)商務(wù)旅游為主，為什么起一個(gè)與居住有關(guān)的概念“昆明湖濱生態(tài)城”。失誤二：首期賣商務(wù)用地，可以預(yù)料的是或者賣不出去，或者低價(jià)成交。因?yàn)樯虅?wù)用地或商業(yè)用地依賴的是片區(qū)氛圍成熟，它的價(jià)值才能釋放。目前片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施滯后、毫無商務(wù)氛圍、遠(yuǎn)離居住區(qū)，怎么能賣個(gè)好價(jià)呢？失誤三：對于昆明湖濱生態(tài)城的概念、走向、價(jià)值支撐，沒有進(jìn)行必要的推介。市場上普遍不理解、陌生。

可見政府的操作缺乏必要專業(yè)性。

除此之外，，本博認(rèn)為，此次拍賣遇冷，除了規(guī)劃不理解原因，宏觀環(huán)境原因，也還有一個(gè)十分重要原因：可能存在一個(gè)潛在的利益集團(tuán)想狙擊湖濱生態(tài)城土地。為了獲得總體上的低價(jià)，故意使之流拍。

請大家想一想：昆明湖濱生態(tài)城首期拍賣遇冷對誰有好處？

對地產(chǎn)大腭是有好處，便于同政府議價(jià)。

昆明湖濱生態(tài)城規(guī)劃面積約8.61平方公里，可建設(shè)用地面積4.51平方公里。也就是說湖濱生態(tài)城總土地拍賣體量為4.51平方公里,約6800畝，首期拍2600畝，占四成。而首期供地25宗地塊，擬供地面積約2600余畝，凈用地面積約1623畝。首期地塊分三批供應(yīng)，第一批計(jì)劃供地13宗，總面積約278530.63平方米，7月13日進(jìn)行拍賣；第二批供地7宗，約有199907.79平方米；第三批5宗土地約603340.98平方米。

對政府而言首期賣地有測試市場、建立價(jià)格標(biāo)桿的作用，如同普通人做生意一樣，先價(jià)格測試一下，價(jià)格高了，以后可以再降價(jià)，價(jià)格低了，以后可以再提價(jià)。政府賣地首拍受挫，必然要調(diào)整價(jià)格。那么調(diào)整價(jià)格對誰有好處？自然是虎視眈眈的地產(chǎn)大腭。對大企業(yè)而言要后發(fā)制人。

但本博感到十分蹊蹺的是，城投公司經(jīng)營一級開發(fā)多年，與政府是利益捆綁在一起，為什么沒有托市呢？難道城投身上流的是道德的血液，不參與炒做土地？還是城投公司資金吃緊，無力為之？還是城投沒有這種商業(yè)智慧？

所以迷霧重重，等來日揭示。